记者发现有投资者效法大房企走上“轻资产”之路，在减少地产投资的同时进入股市、新兴行业或海外置业
房地产业告别暴利的黄金时代，进入白银时代，大房企纷纷走上“轻资产”之路，减少地产投资的比重，如万达搞“代工”，替机构投资者“定制”万达广场，甚至以众筹的方式筹集万达广场的资金，万科也以“小股操盘”的方式“变轻”。
那么，作为个人而言，在房地产白银时代，“轻资产”之路该怎样走？为此，记者采访了两位资深地产投资者以及从事地产代理多年的业内人士，分析个人“轻资产”之路的利弊。地产投资者蔡女士认为，房产仍是中国内地最为稳健的投资产品，不过目前楼价已处于高位，她并不打算再多买房，而是多留现金在手寻找合适的行业投资；成女士自广州进入住宅限购期后已开始转向香港买楼买铺买工厦投资，如今股市兴旺，她打算多配置资金到股市去，减少地产投资。
资深业内人士透露，这两年，的确见到大投资者从楼市中退出，转而投资互联网企业、金融等回报更高的行业，也多了投资者到海外置业，不过，“地产依然是投资重点，资产组合变轻有可能是配置一些资金到股市或者新兴行业，流失的比重不算大”。
文/图 广州日报记者 李凤荷
投资故事
蔡女士：
“现在房价太高，不会跌，也不会涨，不是投资好时机”
打算买美国房产及投资其他实业
蔡女士一直从事法律方面的工作，在广州持有多套房屋，按家庭来算，她和丈夫两人拥有的房屋已远超2套，在广州不再有新购住房的名额。
3年前，蔡女士的女儿到美国东部读书，这三年来她一直想在美国置业。在她左思右想犹豫之际，美国的房产却“嗖嗖地”往上涨。作为一个“风险厌恶型”投资者，蔡女士告诉记者，虽然错过了“入市最佳时机”，但她并不觉得后悔，因为出于谨慎考虑，美国房产涉及的法律条款与内地完全不一样，她坚持要等搞懂再出手。
广州自2010年实行住宅限购。5年来，蔡女士因买房名额已满，没有卖出或买入过住宅物业。从去年开始的股市牛市，蔡女士也只是用一部分流动资金投入到炒股中去，但并没有“卖房炒股”。如今蔡女士的女儿已过20岁，按照限购政策，其女儿个人可以购买两套住房，不过蔡女士暂时不想入市，因为她觉得调控这么多年来房价基本上没有跌过，目前价位太高，“不会跌，也不会涨”，现在不是投资的时机。现在，有不少人把不动产套现，然后将资金投入到股市中去，不过，蔡女士不打算如此，她很满意自己目前的资产结构，认为不需要调整，但也明言不会加大房产的投入。蔡女士表示，宁愿把现金留存，等待投资其他实业的机会。
成女士：
“地产投资不会大调整，但会投更多钱到股市”
投资香港商铺和工厦获利颇丰
成女士在服装批发行业做得风生水起，现金流充足，故此很早就涉足地产投资。
集邮式买电梯楼
价格已涨两三倍
一开始她从最熟悉的批发市场商铺做起，这种没有产权的商铺有的只有几年的铺位经营权，不过，如果看好时机，几十万元的铺位可以带来几百万元的收益。
成女士从2007年开始进行住宅投资，当时广州市中心的楼价已从8000多元/m2涨到1.3万元/m2，不少人都觉得楼价贵，“没得升”，但成女士看好后市，频频出没于一二手市场和房产拍卖场，像集邮似的在市中心购入多套电梯楼物业，目前她持有的物业已从1.3万元/m2升到三、四万元/m2。
成女士也属于广州较早去香港买房买铺的投资者，在中环持有商铺，月收租达百万港元。她表示，中环是老商业区，地段保值，而元朗等新区也值得投资。今年春节，成女士到香港与帮她打理收租业务的地产经纪喝茶，经纪建议她注意工厦市场，值得投资。她考虑了一段时间才决定与朋友合资投资一栋工厦，涨幅超乎她的想象。“我有点后悔当时花时间考虑，应该更早入市的。”成女士表示。
成女士身边也有不少朋友在这两年到海外置业，与很多人买公寓不一样的是，她的朋友喜欢在新西兰等国买地，自己盖房子。不过成女士还是喜欢在香港投资，“贪这里离广州近，法律完善，地权到999年”。成女士表示，她并不打算对自己的地产投资进行大调整，但这一年来股市好，她的确分配了更多的资金到股市中，一部分由专业人士帮她理财，一部分牛刀小试，自己买来玩玩。
三问资产变“轻”
谁在急着变“轻”？
大手笔扫货投资客
中原物业部副总经理潘婉霞长期在天河北和珠江新城从事地产代理工作，她留意到目前置业人群与以前不一样：首先，大手扫货的实力投资者基本上只剩下10%，九成大额投资者已转投互联网企业或金融行业，过往他们一般用公司名义购入过千万元的物业，如今因为担心税费问题而不敢大手入货；而另外一批以个人名义购买房屋的散户投资者也只剩下三四成，这些散户都是找亲戚朋友的名额来买楼，他们担心产权风险。
2013年11月，本报曾经报道珠江新城兴盛路一间200平方米商铺以6400万元转手，业主打算卖掉这间商铺到美国置业。潘婉霞透露，这几年到美国、澳大利亚等地置业的广州人确实不少，不过海外置业占实力投资者的投资比重并不大，他们在海外置业是为了分散投资风险，部分更是因为有子女在当地求学或工作，属于“刚需”自住，他们的投资重点依然放在中国内地。
为什么要变“轻”？
楼价高企难再狂涨
国泰君安首席经济学家林采宜表示，她认为地产不再是投资第一首选。首先，我国的人口决定了未来对房地产的“刚需”持续的下滑；第二，从地产的总体价格来看，目前一线城市的租金回报率在2.5%以下，接近日本泡沫期。就是一线城市附近的城市，收入房价比也超过了8倍，也就是当年东京的水平。东京的房价跌了20年，一直不涨，房价20年不涨，这意味着巨大的贬值；第三，目前总体来看，房地产企业的杠杆率其实是不低的。这三个因素说明了地产投资价值在下降。一旦涨价的预期消失，投资性需求就会离开这个市场，即使房地产政策未来会越来越宽松，但是创造的只是消费性需求，但这一需求从目前来看是有限的。
潘婉霞也指出，投资者近年远离楼市的一大原因是，他们认为楼价已累积一定涨幅，很难再往上涨，如早期投资珠江新城的人士曾在万元以下/m2或1.3万~1.4万元/m2左右入市，如今珠江新城楼价已涨到过5万元/m2，投资者认为楼价再翻番非常难，过往的投资回报难以复制。
怎么变“轻”？
售出见顶物业或抵押物业套现投资
林采宜建议，2015年大类资产配置的主要策略：首先应增持美元资产，她认为美元升值只是时间的问题；其次应增加权益类投资，她认为增加权益类投资不一定意味着买A股，目前实业仍有大量的机会，投资企业股权也是一个比较不错的选择。
至于手头已有的物业，有投资专家建议，售出价格见顶物业，转至其他区域“抄底”。考虑货币走势的因素，售出中国内地已陷入停涨的物业转而持有美元资产，如到美国买房，也许是不错的“轻资产”选择。如果不想卖出手头的物业，可以对物业进行纯抵押按揭，套现部分资金进行其他投资。这种操作看上去可以让资产结构变轻，但“砖头”的分量仍在，符合传统型投资者的需求。
