澳洲公寓市场近期危机重重，笔者多次提出警告，但仍有投资者认为澳洲公寓有利可图。
一叶障目，看不到未来房价跌四成
投资者认为可以继续投资澳洲公寓的原因，就是看到不是所有墨尔本CBD公寓都贬值;然而，笔者多次强调，澳洲房产投资是一个长期的资产规划，并非类似国内做短线就可以获得投机收益。分析长期交易数据，就会发现一些公寓未来跌价更为严重。
例如位于Little Collins大街27号的一套32层的公寓，2015年7月完工。2010年11月，买家购买一套140平米的楼花，价格为2,195,000澳元。而2015年8月，这套公寓出售价格为1,565,000澳元，降幅达40%。该栋大楼另一套2居室公寓在一年内也贬值了近23%。此外，大楼内一些不带停车位的小面积公寓去年再次出售价格比2010年期房价格有4%至8%的跌幅。
此外，墨尔本CBD地区公寓的供给量过多已经是不争的事实。更为可怕的是信贷风险：一旦房价下跌，银行对物业的估值下降，那么买家在交接时必须支付更多钱。如果买家拿不出那么多钱，要么损失10%的定金，要么将其低价售出。
政策收紧，公寓未来收益难求
Corelogic的数据显示，未来两年，澳洲各首府将要交割的新公寓数量达到历史新高;而随着澳洲购房政策和信贷政策的缩进，买家违约的风险在不断扩大。
The Secret Agent的主管奥斯邦(Paul Osborne)举例称：发展商将一套两居室的、位于墨尔本CBD的公寓，以71.4万澳元的价格卖给了一位上海买家;该买家支付10%的首付，但最后受到银行限贷影响，不得已违约。然而，公寓总是要卖的，进入二级市场后，按照Secret Agent的售价数据，在墨尔本CBD这套房产跌为近57.55万，直接亏损了13.85万。
此外，自7月1日后，维州将外国投资者的印花税从3%提升至7%，二级市场的公寓交易将更加困难。以上述例子说，交割时候还要多付8.8万澳元。
负扣税成历史?公寓类房产的大灾难
负扣税制度一直是澳洲人投资公寓的一项利好。然而，目前的消息显示，工党欲改变负扣税制度政策，明年7月1号之后，只有新建房屋才能进行负扣税;且不管反对党领袖能不能赢得大选，但是负扣税政策的可能取消已经让房价出现了下跌。
这一消息对于海外投资者投资公寓更为危险：我们知道，在许多发达国家的税务系统下，这是一种富有成效的个人所得税的抵扣方式;所以澳洲高收入的房产投资者通过应用该方式从税务部门要回部分所缴个人或公司的所得税，获得更多的现金收入。然而，这项政策只针对新房之后，投资者现在买下的公寓未来卖给谁呢?如果之前卖给海外人士已经不可能(海外人士无法购买二手物业)情况下还有机会让本地人接盘;而一旦该政策发生改变，连澳洲本地人也不会接盘二手公寓类房产了!
综上，投资者痴迷于公寓，最大的原因是盲目套用国内投资购房经验，把市中心当成福地，丝毫不管当地主流人群的需求和房产投资政策。要知道，澳洲当地人购买公寓(Unit居多，而非Apartment)为的是给自己提供抵扣税务;如果公寓不再具备这样的功能，那么谁还会接盘二手公寓呢?何况整个澳洲市场的公寓是供大于求的，更多项目将很快进入市场。如果投资者不考虑这些而盲目进军澳洲房产市场，那可真的就是“投”了却可能没“资”了。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei;Royce-APE 。
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