提要：想在年底住上新房，但开发商却迟迟不能交房；交房时，由于缺乏专业知识，无法判断质量是否合格而不安；住进了新房，又因为房产证迟迟办不下来，总感觉心里不踏实；这样的烦恼，你是否遇到过？
面积差异超过3%，业主可以拒绝收房
□案例：
去年12月，在芦淞区仁和天城小区购房的熊女士向记者反映，临近交房的时候，开发商通知她，房子面积增大了，要求补交超出面积的房款。熊女士非常不解，“超出合同面积，是开发商自己的责任，要补交房款不是强卖吗？
记者了解到，房屋实际面积与购房合同出现差异，也是收房中较为常见的一种纠纷。另外，近年来出现的面积差异纠纷，大多是因为购房者认为公摊面积偏大所引起。
□分析：
聂炜律师介绍，通常情况，如果新房实际面积比合同约定面积大，且开发商能提供充分证据，多出约定面积3%以内，业主据实补交房款，超出3%部分的房款则由开发商承担，但业主与开发商另有约定的，按约定执行。根据房屋预售合同，开发商在不具备交房条件下要求交房，业主完全可以拒绝收房，由此产生的违约金由开发商承担。
对于由公摊面积差异产生的纠纷，聂炜律师建议，双方可以按照《商品房买卖合同》中约定的“面积差异的处理方式条款”来进行处理，如果没有约定的，可以协商处理。“如果协商不成，购房人对测量面积数据有争议的，可以依法在诉讼过程中由法院委托测绘单位重新测量。”
房屋验收手续需齐全，暂无竣工验收备案表也可收房
□案例：
去年7月，城东某楼盘交房不见《建筑工程竣工验收备案表》，尽管交房通知已下多日，大多数业主因担心房子成“黑房”，一直拒绝交房。记者总结发现，在给本报热线的房产投诉中，收房不见“两书一表”所占比例一直较多。开发商交房不出示竣工验收备案表，一般有两种情况：其一，开发商综合验收没通过，房屋交付标准达不到。比如小区绿化、消防安全配套等等。其二，就是“两书一表”，尤其是竣工验收表备案表的办理过于复杂，且时间长，开发商不能按时拿到备案表。
□分析：
本报法律顾问聂炜表示，《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限和保修范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如墙体结构类型等作出的相关说明。该两书由市房产管理局监制，在相关申请条件资料达到后，由开发商上交申请报告申请，现在由于已形成大体统一的规范，问题比较少。
《建筑工程竣工验收备案表》由于办理程序比较繁琐，常常成为矛盾的症结。市建设工程质量安全监督管理处副处长聂光辉曾表示，一般来说，房屋经建设、勘察、施工、监理、设计5方责任主体和检测、土审等相关机构统一验收合格后，市建设工程质量安全监督管理处将对其验收单位的资质、行为等进行检查，对实体质量进行抽检，确定没有问题后，再进行备案。
他表示，由于建筑工程竣工验收涉及部门太多、规范标准太复杂、加上建筑产品标准难统一、程序流程多重原因，《竣工验收备案表》下发时间最快也要两个月左右。但交房日期甚至产权证办理日期，大多在购房合同中有时间约定，如果领到备案表才交房，会延误楼盘的交房时间。在实际操作中，不少楼盘已经通过了验收，就会通知业主收房。
小知识
购房者退房的原因主要包括以下几点：1.商品房质量存在严重问题；2.银行按揭出现问题；3.房产证问题；4.开发商预售房屋时的一些承诺没有实现(比如医院、学校原许诺建立而事后没有兑现)；4.资金紧缺导致首付无法完成；5.延期交付房屋；6.开发商手续不全导致合同无效；7.房屋面积误差超过3%等。
属于法定退房条件的主要有：一、开发商缺“证”，导致合同无效；二、房屋质量导致严重影响使用；三、开发商把房子抵押。
房产证办不下来，按情况区分责任
□案例：
2007年底，马女士贷款24万多元，购买了建设北路佳信小区3栋一套110多平米的房子，并交纳了办理房屋产权证的各种税费。按照合同规定，交房后半年内，开发商应该为其办好房产证和土地证。两年后，开发商株洲佳信房地产有限责任公司将房交付给她，但直到现在，开发商仍未履行合同规定，按时办理房产证和土地证。
□分析：
本报法律顾问聂炜表示，购房者只有在取得了购买房产的房屋所有权证以及相应的国有土地使用权证后，才能充分和完全享有、行使对该房产的所有权，其抵押、出租、买卖、赠与等行为才是合法有效的，才受法律保护。
由于办理房屋所有权证及相应的国有土地使用权证受很多因素的影响，所以常常出现房屋交付、入住很长时间后房产证却办不下来的现象。不过，房产证办不下来，也存在多种原因。
首先，可能是开发商的原因。比如有的开发商未交齐土地出让金，或者虽然交了一部分土地出让金后取得了开发项目国有土地使用权证，但在办理开发项目的产权时，未交齐出让金，开发商也就不能取得开发项目的大产权证。再如有的开发商为了筹措资金，将所开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商取得的开发项目的大产权证也应押在银行，不能办理过户手续。还有的开发商开发项目时超过了规划部门审核的用地规划，所以不能办理房产证。
其次，业主的原因。业主由于自身的原因，没有及时交纳应交的税费，或者没有按要求提供相应的证件资料等，使得房产证办不下来。这种情况是很少见的，但也存在。
最后，也可能是房产管理部门的责任。由于办理房产证手续较为繁琐，而房地产管理部门因机构、人员、效率等原因，造成房产证迟迟办不下来。当然这种情况并非普遍，只是个别现象。
开发商原因造成房产证办不下来是较为常见的现象。为了避免开发商推诿责任，购房人在购房合同中最好与开发商明确约定，“买受人(业主)委托出卖人(开发商)代为办理房产证，对需要由买受人提供的资料及承担的税费，开发商应从房屋交付之日起30日内书面通知买受人提供(缴纳)，逾期视为买受人资料齐备，相应税费已缴纳”，同时约定在一定期限内如果房产证未办理下来，房产商应当承担的违约责任，以维护自己的合法权益。株洲晚报 刘春华
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