中国地产圆桌会(CRERT)圆桌大讲堂郑州站
新浪乐居讯(编辑 严蓉)1月17日下午，中国地产圆桌会(CRERT)圆桌大讲堂(郑州站)在楷林国际四楼会议室四楼举行。圆桌会由睿意德郑州公司的副总经理李雪鹏主持，睿意德执行董事张家鹏主讲。张家鹏就“城市综合体”一主题与大家分享其丰富、创新的租赁策略，会议现场宾朋满座，3小时的会议内容详实、生动，主讲人张家鹏的观点不时引得台下的听众传出阵阵掌声。
张家鹏先生正在讲课
在中国的综合体就是一个盈利模式
“在中国的综合体就是一个盈利模式” 张家鹏剖析城市综合体，他认为“综合体的定义就是各部门相互进入，优势互补，一定是整体大于部分的聚集效应。这个话当中有一个含义，说综合体的最大价值在于相互的协同，相互协同来自于目标客户的共同，如果说这栋楼的目标客户是很年轻化的，那栋楼是非常年长的，那这种协同效应就发挥不出来。所以这样去考虑综合体的时候，一定要想到发挥综合体的优势一定要找到一样的目标客户。”
“可是综合体在中国有不一样的作用，中国城市人口集中需要高密度，城市土地价值提升需要化解土地价值在成本当中的比例。第三产业的发展都会给城市综合体带来机会。所以综合体是给人类提供聚集的地方，这是一个比较集约的地方。郑州也面临很强的升级机会，因为目前郑州的商业还处在早期的发展阶段，很多一线品牌还在酒店里边。所以写字楼给这个商场带来人群是我们做项目一定要考虑的。”
商业跟写字楼有不同特性
接着他谈到商业跟写字楼的不同特性，“居住是最为内向的部分，是为综合体提供稳定人气的，这里边的人是相对最最稳定的。但它是对其它物业最依赖的，因为综合体里边不会有了住宅而对其它物业产生价值，可是有了商业会对其它物业产生价值。但是这种城市工具会有一种特点，它对家庭带小孩的会有制约，因为它都是高层，没有小区活动的空间。所以人的需求就是这样，从简单到复杂，从复杂又到简单。“他举例北京的一个项目，在市中心CBD把写字楼改成社交会所，根据北京这一个大的社交平台取得了不错的效果，因为投资客觉得买下来之后可以出租。在当下的市场上综合体有很多被动产生，并不是开发商主动的选择。”
“另外还有其它服务设施，比如说广场，场馆的个性符号，会所可以拉升档次感，综合体里边如果娱乐声音太大档次会下降。现在这种综合体里边如果你定位的目标人群档次比较高，如果有特色符号比如说文化，会对高端人群有拉动力。”他进一步阐述。
找准综合体各部分之间的关系和逻辑
他还不时地引用生动例子解释综合体各部分之间的关系，“当你带一个人的时候你就会关注这个人的纵深，他自己兴趣，以及他的专业等等，但是你带团队的时候不是关注某一个人，而是关注他们相互之间的关系以及层次，你如果关注某一个人这个团队肯定有问题。综合体也是这样，当由单项运作上升到综合体的时候，你要脱离习惯性对某一个部分深度的关注，你要找到他们之间的关系和逻辑，在综合体里边商业是最最重要的。“他强调。
