银行和地产的孪生关系正在弱化
新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文
自6月下旬以来，一场突如其来的银行“钱荒”，使得整个房地产市场草木皆兵。乐居深度报道汇总》》
最先受到波及的是股票市场。受流动性紧缩影响，6月24日，地产股重挫7.43%，20余只个股跌停；24日开始，各地多个银行纷纷收紧个人住房贷款业务。
虽然7月以来资本市场流动性缓解，资金饥渴暂告一段落，但悬在开发商头上的利剑并没有去除。银行和地产虽互为孪生兄弟，但银行逐利性的本质决定其只能雨后送伞，而不是雪中送炭。
近几年来，银行放弃地产的行为愈加明显。一方面，在总贷款规模中开发贷占比持续下降，而且普遍利率高上浮，开发贷成为银行贷款利润率最高的部分之一；另一方面，由于利率低、贷款期限长，各大银行、特别是股份制商业银行对按揭贷款挑肥拣瘦。“钱荒”使这一趋势更加凸显出来。
“在房地产行业，钱最多的就是我们，因为我们始终对银行不太放心，所以持有很多现金。经验告诉我们，你的钱越多，银行才会借钱给你。”这是钱荒风波发生后，万科总经理郁亮的公开表态。他要说明的无非是两点：不要过度依赖银行贷款，放大财务杠杆；同时要引进合作开发，加大多元化融资力度。
钱荒冲击波
对于银行钱荒，远洋地产董事局主席李明表示感觉很明显。
在日前举行的远洋地产媒体交流会上，李明透露，远洋地产在6月末进行资金调配时，一些银行确实出现了支付困难，“这是我从业以来第一次遇到，钱在这段时间确实非常紧张”。
银行资金的紧缺首先影响到的是房地产企业的融资。
渣打银行7月3日发布的一份对30家房企的调查报告显示，12家房企在二季度感到比一季度更难融到钱，中小房企压力尤为明显。二季度房企银行信贷平均利率为8.6%，比一季度上升0.6个百分点。
很多中小房企无法从银行融资，上市公司的股权融资也受到从严监管，开发商越来越依靠信托、委托贷款等融资渠道。
据中金公司统计，2013年到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额3100亿元，峰值出现在6月和9月。
虽然到6月底为止，房地产信托尚未出现大规模兑付困难，但过度倚重信托募资的房企下半年将面临较大的冲击。
克而瑞研究分析师朱一鸣预计，今年三季度有大量的信托面临兑付。国家对“影子银行”的治理，有可能影响到这些到期信托的再融资，对企业资金链产生较大的影响。
除了房企融资外，钱荒的威力也很快波及住房个贷市场。
“听中介说北京多家银行收紧房贷业务，首套房的贷款利率优惠可能会取消”，北京购房者刘女士告诉新浪乐居。她是首次购房，本来可以享受银行规定的“8.5折利率优惠”，但办理按揭手续时才发现优惠已成往事。
从6月24日开始，深圳、广州、中山等地开始传出部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。更有传言称，中信银行全国范围内暂停按揭贷款发放。
7月6日，中信银行发表声明称，现阶段包括房贷在内的各项业务都正常进行，不存在“全国范围的房贷放款业务被迫暂停”一事。虽然停贷的传言未被证实，但在全国范围内房贷收紧的迹象却很明显。
根据银率网的数据，目前北京各银行对首套房基本执行9折至基准利率，贷款成数上没有变化；购买二套住房首付至少七成；名下如果无房，但查到有过贷款记录，则首付为六成，贷款利率为基准利率上浮10%。
在审批流程上，6月份已经开始拖延审批时间，放款在6月底停止，7月中旬才开始慢慢恢复。
银行不是好朋友
“对于房地产行业来说，真正的影响并不在钱荒当下，而在钱荒以后。”盛富资本总裁黄立冲告诉新浪乐居。
黄立冲认为，此次钱荒传递的信号是，央行不再放任银行表外业务泛滥，而银行的表外业务很大一部分是围绕房地产来做的。
因此，银行不仅会加大房地产贷款的限制，下半年表外业务规模的缩减对房地产的资金支持也将是一个利空。
金地集团控股的星狮地产执行董事兼财务总监韦传军表示，钱荒风波对于融资环境有一定的影响，肯定会造成短期内银行能提供的资金量有限，如果需求很高的话，相对来说会造成资金链紧张，融资的成本会高一点。但是随着结构性的问题慢慢调整，它的影响也会慢慢减弱。“我觉得调整期可能需要半年时间。”他说。
根据兰德咨询的最新报告，开发企业的银行贷款利率普遍比基准利率高10%以上，大致上浮区间是10%-25%。由于不是每家企业都能取得贷款，为了缓解资金链紧张状况，企业不得不寻求信托、基金、甚至民间高利贷等融资渠道。
目前，这些非银行融资的利率通常是12%-15%，更高的能达到18%。而非正常渠道的民间融资，利率有的高达30%。
兰德咨询总裁宋延庆认为，虽然钱荒风波暂已过去，但预计下半年甚至未来一两年内，开发企业资金来源中，信托、基金、债券和短融高利贷的占比会进一步提高。这意味着，负债利率会进一步提高，钱荒后房企高息危机时代或将来临。
多年来，银行贷款是房企最重要的融资来源（预收款很大比例也来自住房按揭贷款），银行和地产的孪生关系正在弱化。在银行贷款总盘子里，开发贷占比正在持续降低。
建行是国内发放开发贷款的大户，截至2012年末，开发贷余额4568亿元，在总贷款规模中占比仅为6.1%，比2011年末下降0.5个百分点。如果考虑到2012年保障房贷款飙升130%，留给开发商的贷款头寸更为紧张。
泰禾集团2012年中报披露，2012年11月30日向兴业银行福州分行申请两笔银行贷款，金额分别为12.8亿元和10亿元，利率高达15%和12%。作为上市公司的泰禾尚且如此，其他中小型房企要在紧张的开发贷头寸里分一杯羹，同样要忍受银行的高息贷款。无疑，这将加大企业的财务风险。
住房按揭贷款目前在所有贷款类别中坏账率最低，但期限长，利率低，并不受商业银行、特别是股份制商业银行的青睐。据悉，推崇贷款高利率的民生银行对按揭贷款并不积极，力推零售业务的招商银行过去几年来，已经形成了“房地产项目别找招行”的业内评价。
按揭贷款的额度不足将直接打压购房需求，这对过度依赖预收房款的开发商来说并不是利好消息，它意味着购买力的直接下降。
在银（银行）、地（地产）关系逐渐松动的当下，郁亮在6月末的公开表态中同时表示：“房地产不能太强调资金的效率，有钱很重要，必须留有足够的安全边际。”
有一点他并没有讲，在获得香港上市平台后，今年3月，万科也加入发债大军，8亿美元5年期定息债券，票面利率仅为2.625%。并不是所有开发商都能拥有国际融资平台，但他们也必须考虑融资多元化，不要把鸡蛋都放在银行这个筐子里。
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