据戴德梁行昨日召开的2013年第4季度新闻发布会提供的资料显示：去年10—12月，北京全市共有金隅万科广场、太阳宫爱琴海购物中行信、老佛爷 百货、华联天鸿购物中心4个大型商业项目，共计新增了42.6万平方米商业面积投入市场，使北京商铺总存量增至711.94万平方米。
谁都想分商业地产一杯羹
金隅万科广场，是万科的首个综合体项目，也是昌平区首个都市核心型购物中心。“双首”身份除了对一贯为“住宅老大”的万科具有里程碑意义外，也将改变区域 居民的消费习惯甚至生活气质。而13.8万平方米的大体量、独特的建筑设计外观和京北一站式购物综合体的精准定位，都让它在短时间内就聚集了大量人气。据 悉，截至12月24日其正式营业当日24时，金隅万科广场单日营业额达616.5万元，创下11月27日试营业以来的新高。而这一数据也是昌平城区百货零 售商业单日营业额的纪录。而同样位于北部，位置却比金隅万科广场更优越的，坐落于太阳宫区域的爱琴海购物中心，于去年10月底开门纳客，作为红星商业旗下 的首个购物中心，爱琴海主打“一站式”和“体验式”购物理念。业态规划上，它大胆打破了传统购物中心中百货、娱乐、餐饮5:3:2的黄金比例，大幅上调休 闲娱乐和餐饮等体验式业态的比例，将重点锁定在休闲、娱乐、儿童、餐饮等体验式业态，2万平方米餐饮区面积，放眼整个北京都是首屈一指，比燕莎商厦的整体 营业面积还大。据资料，整个爱琴海购物中心布局中，餐饮及娱乐功能业态40%左右，儿童互动体验占6%左右，文化休闲业态占2%，近半数的体验式业态，迅 速积累人气。人性化的购物环境设计、无死角全覆盖WIFI全覆盖、智能体验APP、超炫环形LED，更是为其加分不少，有业内人士表示：“爱琴海非常聪明 地放大实体购物中心不可比拟和替代的优势，具备了强有力抵抗电商冲击的实力。”西临京承高速，紧贴北三环，在地铁十号线芍药居和十三号线光熙门之间的交通 优势，也会让人“容易来，容易再来”。未来，爱琴海将与云南大厦、百盛购物中心太阳宫店、西坝河国美电器、大中电器等组成太阳宫商圈的新格局。
海外大品牌也来淘金
与爱琴海购物中心每一层都主打不同概念不同，坐落在北京传统商圈——西单的老佛爷百货，做的是“大锅烩”——不按货物品类和消费人群划分楼 层和区域，而是每一层都“杂糅”着各种类别：鞋、包、服装、饰品、餐饮……这个在巴黎赫赫有名甚至可说是地标性建筑的商场，其实早在1998年就已经开来 了北京，只不过彼时只有短短一年的“昙花一现”。此番卷土重来，老佛爷似乎做了充分调查和准备。与此前在世界各地开设的分店不同，北京店的目标消费群并不 是中国高富阶层，而是生活水平相当于法国平均值40%的中产阶层，大部分品牌将走小众的设计路线。 老佛爷百货国际部门总经理表示：“当年市场条件不够成熟。现在中国经济已大有改观，对新店我非常乐观。”并预计北京店年销售可达5千万欧元。记者本人也亲 自去逛过老佛爷，并随机采访过几位顾客，发现老佛爷的良苦用心似乎并未被买账。一些工薪阶层认为价格还是偏高，而一些冲着“老佛爷”这个品牌来的顾客又觉 得档次不够。
无怪乎财经评论员刘晓午说道：“老佛爷现在最关键的是要做一个品牌的定位和区分，到底定位给谁？如果做成一个大型综合体，对于中国群体肯定 是有吸引力的，但拼不过本土商场。但其实对于它的品牌来说，做成顶级高端会比较好一些。15年前它来中国失败了，现在它是一朝被蛇咬，十年怕井绳，陷入了 另一种本土化的误区。”的确如此，15年来，中国在物质条件和精神需求上的变化天翻地覆。巴黎老佛总店在过去10年里，一半的销售额都来自亚洲顾客，而排 名第一的则是中国顾客。中国消费者完全具备更高的接受力和消费力。
商业项目：“退出”决定“开始” 戴德梁行方面预计，今年北京仍将有超过50万平方米的购物中心项目投放市场，大体量的商业供应加上电子商务的快速发展，将对各实体商业的运营能力提出越来 越高的要求。戴德梁行华北及华中区商业地产服务主管甄仕奇在发言中提到：一个商业项目的成功关键在于运营管理。很多人把运营管理只单纯地理解为项目开业后 的实际操作。但事实上，运营管理甚至在定位和招商之前。开发商拿地时，就应该考虑清楚今后商业要“自持”还是销售。这才是运营管理的核心。甄仕奇说：“很 多开发商都是做住宅类产品出身，因此在做综合体和购物中心时，也会不自觉地运用做住宅的那套模式。但商业地产的开发，在一开始就要想清楚‘退路’”。所谓 “退出”， 是指如何将一个建设好的商业项目成品，真正地融入市场。开发商要从开发建设者，转变为资产运营管理者。就好比繁衍后代，构架好血肉后还要赋予灵魂；生育时 短教育时长。而只有开发商下定决心自持商业，做好各方面的角色转换准备，才有可能开展针对产品的精细化挖掘，打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的项 目。如东方广场、大悦城等都是良好先例。
戴德梁行北亚区行政总裁张国正曾提出的商业“ACTL”，浓缩了商业产品成功的几个关键要素，即“art”(艺术)、“culture”(文化)、“travel”(旅游)和“lifestyle”(生活方式)，这四个词语，将是未来商业产品需要精专的四个方面。
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