新浪乐居讯(编辑 殷梦媛)近几年来，城南板块的土地供应主要集中于板桥新城、高铁南站一带，老城区由于规划的问题鲜有新地块上 市。不过，在今年的第7号土地出让公告中，挂牌出让的NO.2013G19地块虽然紧邻板桥新城，但实际上是位于板桥老城内，属于雨花经济开发区管辖，而 不是板桥新城管委会。公告信息显示，该地块将于5月22日公开出让。在地块出让前夕，新浪乐居品地汇特邀中原地产研究经理何智杰对该地块进行实地探访，并 进行全面解读。【热点新闻：单价4万也成浮云 南京最贵别墅估价达2亿】
地块路线：
G19地块虽然不大，但是寻找起来还是比较方便的。乐居品地汇驱车行驶至板桥的凤集大道后，便一路往西开。当看到道路右手边(南边)的中国人民 解放军国际关系学院后，便离G19地块不远了。该地块呈三角形，目前已被围墙完全围挡住了。地块南边紧邻国际关系学院，西边紧邻供电公司及雨花经济开发区 管委会，而北边则是凤集大道和南奥新居小区。
另外，离地块最近的在售楼盘便是石林大公园。该地块位于石林大公园的西南方，从石林大公园沿着龙飞路一直向西南方向行驶约1公里，便可以看到雨花经济开发区管委会，而G19地块就靠着雨花经济开发区管委会。
地块现状：
从公告信息来看，G19地块为一幅二类居住用地，总用地面积为38188.4平米，出让面积为18975.7平米，体量较小，容积率为1.0<R≤2.2，挂牌起拍价为1.46亿元，起拍楼面价为3497元/平米。乐居品地汇实地探访该地块后发现，目前，该地块还是一片菜 地，种菜的多是附近的居民。【热点新闻：建邺路一楼盘传售价10万元/㎡ 该项目拿地已经八年】
中原地产研究经理何智杰表示，整个地块呈现的是一个三角形，总建筑面积只有三万八千多方，体量还是比较小的，“目前地块表面还不是很平整，有很多凹陷和突起的地方，这就为地块前期的打造增加了不少成本。”
地块劣势：
何智杰还指出，G19地块本身还是存在不少缺陷的。“首先，地块上明显竖立了很多的高压电线杆，如果这些高压电线是土地交付时的交付标准的话，开发商就必须自己将它们移走，或者埋入地下。不过，不管是哪种方式，无疑都将增加投入的成本。”
“第二点，我们刚刚绕地块走了一圈后发现，地块表面凹凸不平很明显，如果开发商想要在地块上打造高层项目的话，同样要增加投入成本来平整土地”，何智杰说。
另外，何智杰还表示，虽然地块的南边就是一条小河，未来可以打造成一些水景资源，但这条河的水质较差，可利用度比较低，“如果要打造成理想的水景资源，开发商前期必须对水域进行改造，这势必又会增加开发商的开发成本。”【热点新闻：中国楼市调控期盼更多市场手段】
“问题的重点就在于，这块地只有三万八千多方的总建筑面积，对于这么小的一个地块，前期却要投入这么大的成本，显然是不太适宜的”，何智杰说。
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地块优势：
虽然地块现状并不是很理想，但是从该地块所处的区位来看，还是存在不少优势的。何智杰认为，这幅地块是位于板桥新城区域，而在最新的规划中，板桥新城是南京市一个新的规划区域，可以说未来发展潜力是比较大的。
“目前，区域内的在售项目也不是很多，总共就有3、4个，均价都在9000—12000元/平米之间。可以说，如果拿下这块地，未来的市场竞争还是比较缓和的。但是这块地缺陷也比较多，所以开发商拿下来后可能会有很多的顾虑”，何智杰表示。
地块前景：
那么，又会有怎样的开发商对这幅地块感兴趣呢？何智杰分析说，由于这块地体量比较小，挂牌起始价只有1.46亿元，对于大型开发商吸引力不是很足，“一般只有大地块才符合大型开发商的‘集约效应’，所以G19地块会吸引一些小开发商，甚至一些本地、本区域的开发商。”
何智杰还提到：“目前，板桥区域的在售楼盘并不多，所以该地块后期可能会和周边楼盘形成长期的竞争。但是，由于这些项目每年推出的量本身就不是很多，所以短期内，也就是单位时间内的竞争是比较缓和的。”
乐居编辑点评：
由于地块体量比较小，所以开发周期自然就比较短，估计1年左右就能开发完毕。在项目的打造上，开发商可以运用差异化营销来和周边的石林大公园、金地自在城等大项目“抗衡”，毕竟这些大型项目的产品类型已经很丰富了，所以该地块只有找到产品的差异性，才能取得一个较好的销售态势。
