??翻看今年五一假期的开盘报告，一个熟悉而又陌生的项目吸引了我，那便是凯德悦湖(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)。有朋友可能知道，该项目位于蔡甸后官湖，2年前首开时它的名字叫凯德知音的湖(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，但没想到的是这货还没售罄。近年，凯德多管齐下，发力武汉，规划的4座凯德广场，2座凯德公寓遍布武汉三镇，唯独旗下住宅板块难有突破，可谓是凯德深耕武汉的败笔。
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??后官湖区域交通、旅游、房地产开发全图
??后官湖：一个武汉人熟悉又陌生的地方
??蔡甸后官湖片区定位生态宜居新城，这里是知音文化的发源地，优质的自然景观备受开发商关注。但由于地处远郊，武汉人对该片既熟悉又陌生。
??2006年8月，广州恒大以8990万元竞得了该片区560亩土地，率先进驻后官湖，开启了后官湖集中开发的序幕。之后，世茂、和记黄埔、凯德中国、中建三局、誉天置业、世纪万通、绿地房企等纷纷进驻后官湖。
??目前，后官湖周边积聚了世茂龙湾(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、凯德悦湖、恒大御湖半岛、武汉中国健康谷(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、誉天幸福海(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、人信千年美丽、绿地美湖(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)等众多在售项目。虽然后官湖片区很多楼盘都是难得的低密度临湖项目，但由于地处偏远，配套稀缺，目前仍难以吸引外部购房者，去化周期也普遍较长，片区普通住宅销售均价依旧维持在5000元/平左右。
??正在规划中的中法生态示范城已明确落户后官湖区域，届时将建设八大产业园，助推后官湖板块发展。目前凯德悦湖、绿地美湖等在售项目都已打出中法生态示范城这张牌。
??早期拍摄的凯德知音的湖营销中心
??凯德布局武汉三镇 唯后官湖项目暗淡
??2010年10月，嘉德置地（凯德集团的前身）成立凯德惠居，专注中国和越南两大市场的平价商品房开发，至此，凯德商业、凯德惠居、雅诗阁业务三角正式形成。
??近年来，凯德中国多管齐下，住宅、购物中心、服务公寓全业态布局武汉三镇。凯德商用布局4座购物中心；旗下全球最大的服务公寓运营商-雅诗阁有限公司运营的馨乐庭沌口服务公寓和盛捷武胜服务公寓也已问世；而专注住宅开发的凯德惠居在武汉则业绩暗淡。
??同样在2010年，一直致力于拓展武汉商业地产市场的凯德中国高调进入后官湖版块开拓住宅业务，实现凯德三条业务线在武汉的全布局。
??2012年12月，凯德“知音的湖”（备案名为知音湖畔）首开，项目主推H5号楼，销售均价5300元/平。但之后，凯德“知音的湖”一直默默无闻，直到2014年8月，一个名为凯德悦湖上市，才又走进购房者的视野。
??凯德悦湖备案数据
??其实“凯德悦湖”是“知音的湖”的新马甲。由于销售情况不甚理想，凯德将之前的H5号楼重新包装为“凯德悦湖”一期推向市场。“新项目”再次上市时，销售均价也降至4500元/平，但情况似乎依旧不佳。武汉房产信息网查询数据显示，从2012年12月到当前，“凯德悦湖”1090套房源目前仅售出130套。
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??修整后的凯德民众乐园
??项目一再调整 凯德商用在武汉也受伤
??如果你不晓得民众乐园，那你八成不是武汉人。始建于1919年的民众乐园民国时期与天津劝业场、上海大世界并称为三大娱乐场的文化娱乐场所，至今已经近100岁高龄了。
??武汉新民众乐园多次更名，1919年开业始名“汉口新市场”，随后历经多次更迭：1926年中央人民俱乐部-1927年血花世界-1928年汉口民乐园-1931年兴记新市场-1939年明记新市场-1945年民众乐园-1966年人民文化园-1979年民众乐园。
??1993年，新加坡亮阁（雅诗阁前身）接手民众乐园，投入3亿多元，大规模改造、扩建，将民众乐园以大型文化消费为主的娱乐场所转型为综合购物娱乐中心，并更名为“新民众乐园”。之后，由于万达广场、HAPPY站台、宝丽金时尚广场、新佳丽广场更商业体的崛起，新民众乐园的生意并没有明显起色。
??2011年6月，凯德商用花4亿元，从同集团旗下雅诗阁手中买下新民众乐园全部股份，再次对其进行改造。2014年5月项目重新开业，并改名为凯德民众乐园，定位于以经营服装、饰品类为主，集购物、娱乐、休闲为一体的时尚购物中心。这便是凯德商用在武汉的首家购物中心。
??笔者在开业初期曾亲身体验，由于服装类同质化商铺过多，餐饮、娱乐等体验式消费业态较少，曾经的文化氛围又几近丢失，凯德民众乐园依旧难以从江汉路商圈中突围，人气始终不旺。此外，凯德民众乐园在开业后不久便遇上中山大道改造，商圈人流剧减，可谓雪上加霜。
??凯德广场·武胜
??不过，这似乎并不能阻止凯德的扩张步伐。2006年，几经转手，凯德终于从改变发展战略的北京华联手中拿到武胜路商业地。2012年9月，同样位于汉口中山大道的凯德广场·武胜开业，这是凯德商用在武汉的第二家购物中心，项目引入了武汉地区第一家海底捞。
??正在开发建设中的凯德广场·1818位于武昌中北路，临近楚河汉街，这将是凯德商用在武汉的第三家购物中心。凯德广场·1818总建面7万多方，其物业购自中铁十八局，项目引进了卢米埃影院、新加坡大食代等新品牌。
??2013年1月15日，凯德商用又斥资6.6亿元拿下硚口古田地块，这里将建成其第四家购物中心-凯德广场·古田。该项目包含大型购物中心和写字楼的商业综合体，项目总建筑面积为24.5万平米，是目前武汉最大的凯德广场，计划于2016年开业。
??凯德近几年在国内收购很多项目，项目的甄选标准是“做的不够好但有潜质的项目”，然后通过运营来提升这些项目的价值。据说，凯德前年收购了北京的一个大型商业地产项目，收购前的投资回报率只有3%，一年后，投资回报率提高到5.3%。
??古田属于武汉西部的新兴商圈，不同于江汉路、武胜路，这里需要凯德全方位的培育，因此存在不少未知面，也正考验凯德的商业运营功力。
??轻资产的凯德放慢脚步
??凯德商用曾立下“要在内地拥有100家购物中心”的豪迈誓言，截至2014年底，凯德在中国拥有62家购物中心。不过据接近凯德商业的人士透露：几年前凯德内部就不提当初的目标了，也只有媒体拿出来说说。
??这几年万科、绿地、中粮、华润等地产商都加码商业地产领域，而宜家、新华都、华润万家、TESCO、沃尔玛、茅台、金威啤酒、天乐制药等企业也纷纷建购物中心，进军商业地产。此时，不断有咨询公司发布调查称，中国购物中心供大于求，出租率降低，有业内人士认为，凯德看到了苗头，有意放慢脚步。
??近日，有媒体曝出，原凯德商用中国华中区区域总经理李楠离职出任龙湖商业地产总经理，珠江地产等公司也从凯德挖角。对此，新城控股高级副总裁欧阳捷接受地产邦采访时表示，地产企业的中高管集体离职，可能是企业文化的原因，也可能是业务调整、高层震荡以及公司战略调整等，“如果公司战略上有所收缩，职业经理人就可能会出来另谋高就。如果是企业文化的原因，不可能让这么多人留这么多时间。”
??凯德引以为傲的便是其轻资产的扩展模式，凯德商用旗下还包括三家附属信托公司，通过这些公司的资本化运作，凯德实现了品牌扩张，并降低了风险。这也是转型期万达、万科相继模仿的原因。凯德商用2013年报显示，凯德商用持有的购物中心中，只有3家是凯德商用直接持有的，合资公司持有的为10家，通过基金持有的为39家。
??这种轻资产的发展机制也为凯德在市场出现大规模波动时留好了后路。睿意德高级助理董事陈曦曾表示，凯德商用走的是资本道路，可以定义为投资机构或者基金（(REITs)）。这样的定位决定了凯德商用进入之前想好退出机制。当凯德商用完成使命，有可能会把持有的购物中心全部借助REITs退出。
