地段决定商业价值，是商业地产永恒不变的金科玉律。新客站南迁之后，省会的交通区位也随之发生转移。那么新客站周边的商业布局到底发生了哪些变化？投资者的投资取向有没有随之转移呢？
批发商户的转型之路
今年38岁的赵先生，是与石家庄南三条市场一起成长起来的商户，从事小商品批发的他，在南三条市场摸爬滚打十来年，积累了一些财富和投资经验。传统批发市场在市区发展的制约因素和弊端越来越凸显时，多年从事批发生意的老赵开始寻思新的出路。
“批发市场急需升级换代，常规大棚似的批发市场已经不能满足时代的需求。寻找更加具备区位优势和交通优势的批发市场，是我最近一直在琢磨的事情。”这是赵先生在南三条经营十来年后总结出来的经验。近几年，由于管理滞后、交通混乱等问题，南三条的许多批发业主均被条件优越的其他市场所吸引，南三条市场萎缩日益严重。“客户流失、影响力及市场份额下降，使得许多业态都出现了萎缩。
新火车站南迁之后，交通优势再次与南三条脱离关系。赵先生开始琢磨着，要跟随新的区位来经营生意。他开始了在新火车站周围寻找合适的项目。
据记者了解，新客站搬迁之后，对于批发行业的影响立刻显现出来，据记者采访中发现，南三条市场的许多商户的生意均受到不同程度的影响。“虽然生意受损与今年经济整体形势下行有关，但火车站搬迁也成为更重要的一个原因。”老赵在分析形势时如此说道。
据悉，老火车站商圈一电子商城，常年不愁租的状况也发生变化，出现的空铺现象。急需转型和升级的旧批发市场面临着新的考验。
新客站引发投资热潮
像老赵这样，对批发行业有着深厚感情的商户，便提前做出了调整，他将目光盯向了新火车站周围商圈。据他观察，新客站搬迁的消息一传出，该区域的房地产市场价值便呈直线上升。投资者纷纷看中新火车站商圈的聚集作用带来的强大物流和人流，将投资目光盯准这个区域。“新客站投入运营之后，上涨趋势更加明显。”老赵说道。明显增加的客流量，催生了该区域交通升级，商业爆棚。
记者发现，新火车站周边商业综合体项目并不缺乏，祥云国际、盛邦大都会、塔坛国际商贸城等项目均依托新客站的交通优势，价格快速上涨，并得到投资客的追捧，引发投资热潮。
业内人士认为，新火车站商圈对商业的带动氛围起到了积极的作用。“火车站的迁移，一般情况下在城市发展历程中属于较大的事件，其发生几率比较罕见。所以火车站的迁移，会对区域商业发展带来巨大的推动作用，同时对周围村落的发展带来新的机遇。”塔坛国际商贸城副总经理王磊认为，火车站强大的物流和人流聚集作用，将带动新火车站商圈成为投资的价值洼地。
老赵最终选择了距离新客站仅有800米的塔坛国际商贸城，作为事业继续奋斗的场所。“主题批发的项目规划，更符合我们做批发行业的人使用。”而从专业市场尝到甜头的老赵，更加相信自己的判断，环境、物流和运营模式均有突破的新型批发市场，将带来更大的收益。
同样看准新客站商圈价值的投资客大有人在，从塔坛国际商贸城招商状况即可见端倪。“我们项目采取的是先招商后销售的策略，招商仅一个星期，就有十几万个品牌入驻，万余名商户入驻，可以看到大家的投资热情。”塔坛国际商贸城副总经理王磊向记者说道。 据悉，自7月8日招商工作正式启动以来，仅用了19天的时间已与万余家商户成功签约，商铺出租率高达98%。而这些商户中，大多数为南三条市场和新华集贸市场的商户，受到交通、环境制约的商户们，急需新的市场经营模式和环境来寻找经济增长点。
新型批发市场的蜕变
为何批发商户如此急于需找新的经营场所？记者采访时发现，交通便捷和舒适的购物环境，是当前批发商户追求的理想经营场所。
传统批发市场中，缺乏专业的仓储和物流空间，导致门店和仓储存在于一个空间，批发、零售以及发货，都在有限空间内进行，造成了交通混乱、环境恶劣的现象。这并不符合以电子商务为基础的购物中心式，新型批发市场的要求。
业内人士认为，未来的批发市场，是以批零业务共存，具有百货商场一样高端购物环境的实体，摆脱大棚式批发市场的购物环境，才能带来新的发展空间。
对比义乌小商品城可以发现，批发商店只是作为商品展示和选择的场所，交易达成后，则有专业物流将货物运出，甚至出现“批发业主尚未到达目的地，货物已经到达”的快速通道。
“打造成华北区域最具规模的批零交易集散地，是我们的目标，所以我们定位为城上之城、国贸之都、华北第一商品贸易交易中心。”塔坛国际商贸城副总经理王磊说起升级规划信心满满。
“塔坛国际商贸城建立了全智能的仓储、货运、包装和配送系统，避免货车进入仓库装卸货物带来的二次拥堵，进而提高运输效率。”据悉，塔坛国际商贸城是市政府确立的“石家庄南部商贸物流产业30平方公里聚集区”中的核心项目，其项目本身即处于南部物流园区的中心位置，周边环绕石家庄市南货厂、石家庄市塔谈物流中心、石家庄京铁物流中心、润德仓储物流中心等众多物流配送公司，形成了强大的物流配送产业链，提供了良好的物流配送条件。而这，是新型批发市场转型升级所必不可缺的物质条件。
“同时，塔坛国际商贸城建立万余个停车位，满足大量客户的停车需求，保证交通秩序。塔坛物流园也可为商户提供一站式的体验。”王磊解释道，这样的模式，不仅提高了物流效率，同时节省交易时间，提高了生意效率。
据记者了解，新型批发市场除了在购物环境和经营管理模式进行转变之外，打造城市综合体的规划，也让批发市场不仅仅局限于单种业态。
“在规划中，我们同时需要考虑商户办公、居住、娱乐休闲的需求，所以推出了精装公寓、写字楼、酒店、屋顶花园以及娱乐设施等配套，让批发商城升级为一站式的国际商贸交易中心。”王磊说道。
配套公寓投资同样火热
业内人士认为，在新型商贸城，商业对于地段的依赖程度显而易见，同时，新商圈形成之后，商业的升值空间更加令人关注。依托于强大的商户资源和和需求，主题批发市场中除商铺以外的其他商业业态同样得到了投资者的热捧。目前塔坛国际商贸城项目不仅商铺得到商户和投资者的追捧，公寓产品更是得到了中小投资者的青睐。
“公寓面积小，总房款低，成为中小投资者的投资热点。”业内人士认为，新火车站商圈就处于日益上升的区域，其商业升值空间毋庸置疑。“以塔坛国际商贸城为例，十大主题的批发业态聚集了大量商户资源，加上先进的市场规划和发展前景，不仅投资商铺具有较高的升级前景，公寓产品的投资价值更加客观。”批发商户需要办公场所，品牌入驻需要中转站，这都决定了公寓产品有很大的租住需求。
多年从事商业项目研究的资深人士李红在接受本报记者采访时说道，在销售领域，公寓产品就是商务楼而已。在确定公寓产品的使用性质时，作为办公用途的公寓后期回报率要高于作为住宅用途的公寓。“就入驻企业来说，其占用空间所付出的成本与其收益相比起来，显得是微不足道的，所以商务区的形成，对于公寓产品的升值有极大的助推作用，从这个层面来说，公寓作为写字楼的投资回报率更高。”
“塔坛国际商贸城入驻的十几万个品牌，几万名商户，对办公场所和居住中转均有着强大的需求，为了满足这种需求，实现主题批发市场的顺畅运转，我们配备了公寓产品，事实证明，这一规划得到了投资者的认可。”王磊最后向记者这样说。
