本期嘉宾：王雷(陕西雄狮房地产开发有限公司 副总)
采访时间：2013-3-14
我们在每年315期间都会对网友发来的维权案例做了一个整理，今年我们整理到一些案例。平时我们也会跟网友进行一些沟通，面对购房者在购房过程中发生的维权事件，您站在开发商的角度上，您是怎么看的？在双方利益都能满足的情况下，怎么能把这个矛盾趋化？双方都能达到一个满意的结果。
王雷：大的开发商要维护自己的信誉，大家互不追究，这是最直接也是最方便的解决办法，有的时候碰到一些问题，不一定完全是客户本身的信誉问题，可能里面会 存在一种可能性，觉得这个房子不想要了，为了不造成损失的情况下，找到一种借口，给银行说我信誉不好，给银行说我不能提供相关的信用证明，这样也有可能购 房者也退房，开发商这一点比较难把握，大的开发商退就退，不会对我造成很大的影响，没有心思在这个小事情上纠缠，我想我所经历的这一块，直接就和解了。普通消费者跟开发商较量的话，还是实力弱，一个是大的开发商要维护自己的信誉，原则上一般都会给退的。
问：购房者购房过程中会有一些状况出现，入住的时候权利得不到保障，现在物权法不健全，有没有做法可以给消费者说一下呢？开发商有什么做法呢？
王雷：有很多时候，房地产项目本身它不是一个标准化作业，或多或少都存在交房过程中，存在一些质量方面的问题，一些服务方面的问题，这是不可避免的。
在 买房子的过程中，有很多时候其实客户和开发商的信息是不对等的，这是非常普遍的，开发商的信息量要比客户的信息量大得多得多，开发商会做一些前期的说明， 像万科这些企业，他们拿到这个项目的时候，会对周边的环境做一个评估，比如说旁边要建一个垃圾收购站，会有对生活产生影响的设施，消费者买的时候就会标注 上，客户就会根据这个做出选择，之前会告知你，买之前就要做衡量了，相对价格就要便宜一些，之前尽量做一些前期的铺垫，告诉你环境不太好，或者存在哪些问 题，这就避免了后期引起不必要的纠纷。尽量的让信息能够对称，这个东西没有什么捂着、遮的，到交房那一刻，所有的都会呈现给消费者，要想解决矛盾的话，尽 量把这些问题考虑周全，可以告知消费者的尽量去告知，这样后期的问题就会少很多。
问：开发商有义务在前期告知消费者信息。
王雷：对，整个开发一个项目有2、3年的时间，这个过程中会造成一些问题，如果事先知道了，尽量告知消费者，后期就会减少很多的麻烦。
我 其实碰到过这样的事情，我之前做了一个项目，开盘的时候挺好，路边的房子，后来政府在路边架了一条高压线，我们不知道，客户也不知道，高压线架起来了客户 来找我们，说高压线有辐射，弄的开发商也很被动，最后我们就说，如果觉得这个东西对你有危害的话，可以退房，我们开发商会做一个环评，到底这个地方的高压 线会不会造成对身体的辐射，就是采取这两步解决问题。一个是可以退房，一个是做出环境评估。
在刚刚出台的“新国五条”中，新政中提出“个人售房差价按20%缴个税”，您觉得在这样的调控政策下房地产行业会面临怎样的机遇和挑战？新国五条政策对新房是否有影响？新房市场形势会出现什么变化？
王雷：这个新政出来必须有细则，是为了打击投机和投资，把本来买二手房的人，全部推到一手房市场，二手房市场供应量就这么大，突然增加了需求量，肯定会抬高二手房市场的房价，因为需求发生了变化，肯定二手房价格要抬高，反而加重了买房人的成本。
二 手房其实从目前行情看，其实中介费大部分是买家承担，如果再加20%，增长10%对于买家来说都是很重的负担，买二手房的人，除了对地段的需求以外，相对 要求的是价格便宜，如果增加20%个税肯定是更贵，对于没房子的客户来说，反而是加重了买房的成本，抬高了价格，这个政策必须要有一个很明确的细则。
从整个市场来看，从房地产开发进程看，其实才短短的二十多年，从1990年才开始，发展到今天这个地步，其实是非常了不起的事情，因为它对城市的建设贡献是非常巨大的，这是一方面。
另外一个方面，高房价成为大家的一个主要负担了，它是有多方面的原因的，一方面是中国的土地政策导致的，现在所有土地都是国有的，买卖必须通过国家进行，实际上国家垄断了这一块，地价不断攀新高。
前 期富起来的人资金找不到去处，我有大量的钱放着就贬值，我投资什么呢？投资实体对于个人来说不现实，对这个行业不了解没有办法投资，放在银行里定期的利息 不是很高，投到股票里面赔的更凶，我只能投到房子里，房子不会坏，它随着城市的扩容，它在不断的升值，只要家里有钱的话，会买一套、两套房放在那，之前的 投资者都尝到了甜头，这就造成了房价不断的攀升。
现在政策是打击投资、投机，就是想遏制这部分人，把房子卖给真正需要的人，卖给刚需的客 户。从目前效果来看，我觉得不是很理想、不是非常理想，主要的原因，我觉得一方面，就是一线城市的土地供应是越来越少、越来越稀缺，需求的群体越来越庞 大，供给和需求不成比例，就造成一方的强势，这个原因导致房价高是必然的，这是没有办法改变的。
另外一个方面，因为整个金融体系，在之前 一段时间内不断的向这方面倾斜，比如说2008年给了大量的购房优惠政策，鼓励大家购房，把需求很旺盛的市场又点了一把火，导致这个市场一下子收拾不住了，所以才出台了这么严厉的限购令，目的就是让房地产不要涨的太快，真正要让它降下来，目前是不太可能的，除非遇到像美国的次贷危机、经济危机，中国的经济还是向上增长的，要想让房价降下来是非常困难的，至少要减缓它增长的幅度，这是目前政策的一个根本。
