在建中的城际轻轨等交通配套成为沙田楼市的又一利好因素 东莞时报记者 陈栋 摄
“需求少”、“房价低”、“走货慢”曾是沙田楼市的标签，不过这一切皆在今年发生了扭转。明星个盘热销，一线品牌房企纷纷布局，沙田成为是今年东莞楼市市场一匹十足的“黑马”。
沙田后期还有佳兆业项目、心怡地产的度假项目等，后续供应不少。沙田正在上演一场看不见硝烟的客源争夺战。
位于虎门厚街两个经济强镇中间的沙田，此前并没有过多的目光聚焦于它。在多年的楼市发展过程中，它给人的印象，也是相对停滞。从近年的数据上来看，沙田每年的成交量在500至600套之间，没有什么突破。而这一切，在今年发生了极大变化。
置业沙田，目前逐渐成为沙田周边镇街市民中，越来越热点的话题。
在刚过去的国庆黄金周期间，沙田片区成交53套，成为全市成交套数最高的区域。该区域，已无疑是今年东莞楼市市场一匹十足的“黑马”。
莞深惠城际轨道在沙田设置出口，广深沿江高速开通在即，以及沙田与虎门港将一体化发展，这一切将要实现的利好，都成为了沙田急速向前的驱动。沙田的潜力，周边的市民自是看在眼里。
于是乎，关于房子的需求，都渐渐被吸引来此释放。受阻于虎门、厚街高房价的周边市民，决定在沙田安家；广州、深圳的投资客，也时而出现在销售现场。
比起过往，当下的沙田，可谓是一片欣欣向荣的景象。
“6”字头的洋房均价，对虎门、厚街两地的外溢客户，的确很有吸引力。重大的区域规划，对广深两地投资客，同样诱惑。
但购房者在出手之际，仍会不断询问，不断求证：虎门过来沙田的路什么时候修宽修好？从项目往厚街方向的公交，什么时候会有？等到入住后，周边会有什么商业跟教育配套？
不 得不承认，从发达的厚街、虎门，以及广州深圳过来的购房者，他们的心理预期已经自行降低，但关于生活出行的最基本设施，自然是在必备条件中。这边厢，是现 存的生活配套硬伤，那一边厢，又是销售员“未来会一步一步完善，将来绝对升值”的安慰，时下置业沙田的潮流，未来将会如何变化？
实地探访
6公里跨镇道路需20分钟车程
接驳沙田与虎门的是稔洲村的后山路，该路全长350米， 2011年1月13日正式通车，方便了两镇市民的往来。
记者在下午两点非交通堵塞的时段，从虎门太沙路的虎门步行街开车出发，在民宅密布的村落里小心翼翼地行驶，到达最靠近虎门的在售项目--保利未来城市，用了将近22分钟，行驶路程却只有6公里。
虽然沙田辖区的接驳路通过拆迁完成建设，但在虎门辖区与沙田交界的是名胜古迹--林则徐纪念馆所处的解放路，该路段为狭长弯道，除了两旁民宅的居民时而骑车出行，电动搭客车也是“左右乱窜”，所以在此堵上个三五分钟，也是常事。
成功穿过这段小路，导航提醒“你已进入沙田镇”，眼前通车近三年的四车道后山路。由于周边厂房遍布，路两边分布了不少销售低档货品的摊位，再加上厂房门前偶尔会停放的货车，真正能使用的也只有两车道。
该路较为简陋，路灯稀少，就连与轮渡路交汇存风险的地方，也只用了一个红色雪糕筒以及一个立起来的木棍，来警醒过往车辆。
当然，到达沙田还可以走人民路转镇业路，到达沙田轮渡路，不过，那样需多绕3公里，跟多等几个主干道上的红绿灯。
一个占地5100亩的保利未来城市项目，便可从虎门通过上述路径到达。
驶上轮渡路，基本算是上了“正道”，因为它与沙田最主要的干道——沙田大道相互垂直。在双向六车道的沙田大道上行驶7、8公里，便可到沙田的中心区，汇景御海蓝岸、东港华府、庄士8号等项目都在附近。
如果从厚街繁华的康乐路前往沙田，拐入港口大道后直行可到达，10公里15分钟车程左右。
但无论是从厚街还是虎门前往，最让人感受深刻的，还是商业配套上的悬殊落差。
傍晚六时，华灯初上，记者驱车离开沙田，行驶在主干道上，无论是路旁的食肆，还是大型商场，都未见热闹景象。
市场反应
沙田片区上演抢客大战
今年5月，碧桂园·柏丽湾开盘成交额达9亿。这样的销售成绩，在这个并不受重视的小镇上，一下爆发出的惊人购买力，让不少人对沙田市场刮目相看。
合富辉煌数据显示，“金九”期间，沙田三个今年的新项目新增供应达到873套，排名第二，仅略少于南城供应。
遥遥领先的供应量，“抢客”大战也被激发。记者了解到，9月21日，东港华府及保利未来城市首期开盘，而沙田同一区域的汇景御海蓝岸在未取得预售证的情况下，在其他项目开盘之前的一天，将已认筹客户进行内部解筹。
“抢 客”大战绝非仅此而已。沙田御海蓝岸楼盘，还外派多组拓展人员，到万江葡萄庄园小区、厚街康乐路、虎门太沙路附近宜家花园以及深圳南山区等地举牌并发布宣 传单张。记者向其中一位姓廖的拓展人员了解到，他的“同行”共有50人之多，属于兼职销售，平时到周边镇街人气旺的路段举牌揽获意向客户，周末就派车接送 意向客户前来项目看房。
即便该项目是主打别墅的高端项目，也放下身段到街头“揽客”，竞争激烈程度可见一斑。
业内声音
做好定位与质量 才能把市场做大做强
记者了解到，不少地产大鳄已相继入驻沙田，目前待售的包括保利未来城市后期，佳兆业项目、心怡地产的度假项目等，后续的货量供应仍然不少。除了保利仍有近5000亩的超大幅规划用地外，佳兆业项目也有近6000套房源。
有业内人士认为，短期内其他楼盘可能难以再出现碧桂园这样的业绩。虽然现在有虎门、厚街两地的外溢客户，但两地客户也是有限的。等把两地客户消化完之后，沙田楼市又走向何方？
东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，随着政府打造水乡特色经济区的力度不断加大，东莞大道延长线以及虎门港建设提速、广深客运专线、沿江高速和城规轻轨的规划建设，沙田房地产业迎来了发展的高峰。
因为周边市场缺货，以及价格差，沙田的确“抢食”了部分市场。但要把市场做大做强，陈骏良建议开发商对海景资源不要过于依赖，要根据当地经济与辐射客户群来打造好自己的产品，根据自身实际情况，做好定位和产品品质。
业内观点
东莞房地产协会秘书长陈骏良： 沙田楼盘不宜过度依赖海景资源
“以前从城区去沙田，只有经过厚街一条主道，还是很破烂的公路。”说起沙田，东莞房地产协会秘书长陈骏良如此感慨。的确，与周边的经济强镇相比，沙田房地产业起步较慢，发展相对滞后。
不过，近年，随着东莞市委、市政府打造水乡特色经济区的力度不断加大，东莞大道延长线以及虎门港建设提速、广深客运专线、沿江高速和城规轻轨的规划建设，沙田房地产业迎来了发展的高峰，今年有数个项目新开盘或加推，沙田成为楼市热点区域之一。
陈骏良认为，鉴于沙田目前的经济发展情况与消费现状，沙田不适宜大规模打造豪宅区，而应该围绕滨海临江资源特色做好江景、湖景发展。在这个新起的热点市场，切忌好高骛远，不切实际地追求豪华、高价，以免影响到区域楼市的后续发展。
东莞每个镇街都有各自特色的自然环境和发展模式，拥有28公里的海岸线的沙田，可以借鉴一些海滨小城成熟的发展经验。东莞以山景、湖景为特色的楼盘很多，但江景和海景房并不多，而濒临江海正是沙田房地产开发最大的特色，也是开发商看重的资源。
此外，沙田又与厚街、虎门等经济强镇相邻，拥有众多潜在客户资源，所以，围绕滨海临江资源特色做好江景、湖景发展才是沙田发展的主流模式。
不过，由于沙田很少楼盘能拥有一线海景，因为海岸线基本上都是规划了做虎门港建设。因此，开发商对于沙田的海景资源不宜过于依赖，还是得根据当地经济与辐射客户群来打造好自己的产品，根据自实际情况，做好定位和产品才是最重要的。
此外，水乡发展规划，成为沙田房地产发展的又一个良好契机。 董珊伶
庄士地产总经理助理成健： 环境、交通和区域优势是沙田王牌
庄 士地产在沙田打造的60万㎡滨海大社区，也是沙田少数的直接拥有海岸线资源的楼盘之一。进驻沙田以来，该项目的开发步伐较为缓慢，不过今年却不一样了，庄 士地产总经理助理成健说，“本周末庄士8号将推出300多套洋房，明年至少也有300套洋房入市，项目开发步骤会进一步加快。”
谈及沙田优势，成健认为，沙田的优势在于海洋资源。不过，沙田也存在不少的问题，例如经济发展速度还是比较慢和落后，常住人口较少。此外，市政的配套不足，知名度不高，都是影响沙田楼市发展的因素。
“希望政府在硬件设施上多做工作，完善教育、交通等配套。并且加强对环境的整治；还要对外宣传沙田，走出去让更多人认识和了解沙田的变化和特色。”成健如此表示自己的心声。
沙田竞争项目众多，是否会出现价格战？成健说，“我认为不会，因为各项目的位置、产品类型和品质、风格都有差异性，竞争楼盘之间形成了互补的关系。
对于沙田周边镇街的购房者而言，价格差无疑是吸引他们跨区域置业的最大因素，但随着这种优势不再明显的时候，沙田又靠什么来吸引周边的购买力呢？
成健告诉记者，“早年，庄士的业主以沙田本地客为主，不过现在已出现了变化，约有1/3的本地客户，1/3的客户是来自虎门厚街，还有部分来自广深甚至是香港。”从购房客户群的变化可得知，沙田得到了越来越多购房者的认可。
他认为，沙田的区域规划优势以及交通的逐渐完善是支撑沙田后市发展的重要利好因素。其次，虎门港的发展、报税物流区和水乡片区发展等规划利好，对沙田而言是个机遇。此外，虽然沙田工业相对落后，但是也使得这里的环境更宜居。董珊伶
博文道营销策划有限公司总经理杨波： 沙田需继续扩大客户区域辐射力
沙 田目前虽是楼市热点片区，鉴于当地经济发展与消费情况，项目主要是吸纳周边客户群体为主，短时间其他楼盘难以再现碧桂园热销的成绩，今年项目云集的沙田楼 市个盘分化会十分明显。博文道营销策划有限公司总经理杨波认为，开发商应瞄准周边片区楼市的空白点，打造性价比高的产品给目标客户群，继续扩大客户区域辐 射力，否则容易给项目带来销售压力。
慢销是沙田楼市一直以来的顽疾，这一局面首被碧桂园楼盘热销局面打破，保利未来城市也取得不错 的销售成绩。品牌房企的热销无疑提升人们对沙田的关注度，这也是楼市中常提到的“明星盘效应”。有明星盘的带动，该片区的楼市知名度会在短时间内迅速升 温。周边虎门、厚街等镇街有些客户在了解柏丽湾项目的情况之后，还会去关注一些在售老盘项目的价格，如粤港花园、庄士新都等，这无形中便扩大了沙田楼市整 体的知名度。
虎门当地中心区以大户型为主，房价早已过万，厚街房价近来也直逼“万”字头，沙田楼市若想吸引周边虎门、厚街目标客户群，产品定位就要与想要吸纳的片区形成互补，譬如碧桂园项目相对低廉的房价与中小户型，吸引不少周边的刚需客。
此外，现在沙田虽然有虎门、厚街两地的外溢客户，但客源有限，这些客户消化后，沙田下一步该怎么走？博文道营销策划有限公司总经理杨波认为，沙田还需继续扩大客户区域辐射力，瞄准周边片区楼市的空白点，精准定位项目产品，才能赢得更多潜在客。 潘圆
置业故事
深圳投资客
看中规划利好 期待配套早完善
人物档案
姓名：彭先生 年龄：37 职业：深圳南山区商人
在深圳工作的彭先生，若不是因为近一两年在生活的小区附近，频繁地看到东莞楼盘拓展人员前来宣传，他并不会萌发来莞投资房产的念想。他说，去年跟随着往返深圳塘厦的楼盘大巴，看了不下3个楼盘，不过最终因为考虑到“购买者多用于自住”，就没有出手。
上周末，彭先生再次约上几位好友，到了此前连名字都没听过的沙田镇看房。“沙田应该是一个比较小的镇吧，名字没听过，只听楼盘工作人员说，这里有“5”字头的房子，而且也有一些规划利好，”他如此描述自己来沙田看房的缘由。
“不 过，发现这里较偏僻，下了广深高速后绕很久才到，看了碧桂园柏丽湾跟汇景御海蓝岸，觉得园林设计、密度都比深圳的楼盘好，但就缺乏配套。”“就是因为有所 不足，所以价格才这么便宜，等到一切都成熟时，房价早就上去了，” 彭先生说，希望低价购入升值潜力大的房产。
“看的两个楼盘都是带精装修的，销售人员介绍说不少企业会陆续搬来这里的港口，这样精装房交楼后就能马上出租，”彭先生基本确定投资意向，但还在犹豫购买哪个楼盘。 周素琼
虎门自住客
无法承受高房价 到周边购买低价房
人物档案
姓名：张先生 年龄：31 职业：虎门布料市场老板
张先生跟太太都来自湖南，在虎门工作将近10年，三年前，他们在布料市场开起了自己的店面，女儿也于去年呱呱坠地。
幸福的一家三口，从今年初开始就在张罗买房的事情了。“现在有了自己的铺面，工作稳定了不少，女儿也需要人照看，所以想把家人接过来一起住。”
有这个计划后，张先生空闲的时候就去看房。“我们只想找个90㎡的房子，但在虎门基本找不到，年中在布料市场附近新开的一个楼盘，每平方米均价9000多元。
张先生说，自己也有同行去沙田买房，自己也去过看房，但觉得20多分钟的车程有点远。直到8月左右，看到布料市场附近布置了一些新的楼盘广告宣传，且项目地址写的是虎门镇口，便拨通咨询电话询问具体地址，对方却告知项目在沙田，但非常靠近林则徐纪念馆。
第一次去现场，张先生不是很满意，觉得太偏僻，周边缺配套，最后是销售人员的一句“我们这里的价格只有虎门的一半，配套会不断完善”让张先生决定出手。上周日，他与跟老婆一起购买了一套110㎡的三房，折后均价6500元/㎡。 周素琼
沙田自住客
想买海景洋房却担心升值潜力
人物档案
姓名：吴先生 年龄：32 职业：沙田个体户
吴先生是在东莞做生意的一名个体户，2006年从老家陕西来到东莞发展，到过东莞多个镇街工作，目前一家三口居住在沙田村民的出租屋。
经过几年的辛苦打拼，吴先生小两口有了20多万的积蓄，孩子的出生，他开始看房。“希望孩子一个有较好的环境成长，园林绿化、幼儿园这些都是较看重的要素。”
几经对比，他们最终选择工作所在的沙田作为置业的范围，目标是小三房。不过看过几个楼盘后，发现沙田楼盘的海景资源实在一般，“可能因为整体环境不够好，有些小区旁边的海景在我看来充其量也是一条较大的水渠。”
国 庆期间，吴先生在庄士8号交了两万元的诚意金。不过，他表示还是得看看开盘价格，而且还考虑沙田的发展前景以及房子的升值潜力，“沙田的市政和整体配套还 是比较落后，我们在想，将来回老家发展，如果这房子的前景不好的话，别说升值了，可能到时候连转手都不容易。” 董珊伶
