我要选择怎样的房子？
这个问题说复杂很复杂，说简单也很简单。因为一句话可以概括，那就是要买到土地价值高、升值潜力大的房子。
无论是自住者，还是投资者，这都是购房的第一要素。
问题来了，哪里的房子才是最有投资潜力的房子？
由于房地产市场千差万别的区域特征，所以每个板块、不同素质的物业，投资潜力和升值潜力都是不一样的，很难作出一个简单划一的判断。不过，从2012年房地产交投的热度以及单盘的升值力度来看，记者发现，“次中心区”物业的热度是高于传统核心板块的。而以此为辅证的是开发商拿地的热情。据戴德联行广州公司总经理黎庆文介绍，这几年来，老城边缘地价的涨势令人侧目。他认为，2013年，“老城边缘”的土地还会是发展商们“争崩头”的地方。众所周知，土地市场的热度，是市场热度的“前兆”，可以预料的是，爱上“次中心区”，将成为这一两年内二手房市场中购房者的一个明显特征。
置业观念大转移：买房自住其实也要有“投资观”
记者发现，这两三年内，购房行为的置业观念出现了明显的变化。以前，买房是住的还是投资的分得很清楚，现在两者是“不分彼此”地成为购房者决定购买哪一处物业的前提。
因为在现今的房地产市场中，购买房产的这件行为，不仅仅是冲着“居住”去的。由于房产极有可能是现今最佳的投资保值渠道，所以就算对于首套房购房者来说，你买房子是为了住，但也必须把它当做一项投资。
可能有些购房者会反驳，我买房子又不会卖！这可不一定，今日怎知明日事？可能在你某一天急于用钱的时候，又或者是某一天有换房计划的时候，你就会意识到买到一处升值力强的房子，是多么幸运的事情。
所以，从投资的角度来看，虽然住起来的感受天差地别，但是那破得要命的老东山房子，可能要比花都区漂亮的小洋楼更值得买。因此，看房子，要先看路段。路段对了，要买的房子才能“对路”。
土地价值大转移：“次中心区”升值潜力更大
由于土地资源的不可复制性，土地价值与物业的价值，是随着城市的拓展步伐发生改变的。一般来说，城市中心区的土地资源最为稀缺，物业价值也最高。而紧接着就是“次中心区”，再则就是“郊区”，这样次第形成阶梯形排列。但是，土地的升值潜力，却未必是沿着“中心区-次中心区-郊区”这样的规律来运转的。
众所周知，开发商作为土地的开发者，是最懂“土地潜力”的大买家，所以个体买家和普通购房者，想要购买到土地升值潜力更大的房子，不如参考一下发展商购地的步伐和布局，“跟随购买”不失为一种好办法。有业内人士对最近三年广州土地市场的交投热度以及楼面地价的升值力度进行了观察和分析，发现老城边缘的地块升值最为凌厉。因此，老城边缘的“次中心板块”的物业，也极可能成为土地升值潜力最大的物业品种。
戴德联行的研究报告显示，这三年来，位于边缘老城，也就是“次中心区”的地块，楼面地价同比增长的幅度在10%-15%，代表性板块有“广氮”、“滘口”和“集贤庄”等；而相比来说，同样是楼市非常火爆的萝岗、番禺等“近郊”的地块，升值的比例仅为5%-6%。
“这是老城楼价的杠杆作用。”黎庆文认为：“现在传统老城，楼价下不去啊，尤其是一手房，不仅贵，面积还特别大，买房的人下不去手，所以转而购买这些老城边缘的房子去了。开发商也一样，老城区的土地可开发的已经不多了，次中心区土地肯定要矜贵起来。”
同样，由于地铁的延伸、区域成熟度的提高，这些“次中心板块”的居住完善性与舒适性已经大大提高，所以无论是地价还是房价，晋级的欲望非常强，升值的潜力也会更大。
二手热度大转移：“次中心区”成为二手主战场
一手房的成交热点是在郊区与近郊区，约占成交量的六七成。相反，二手房的成交热点则在中心六区。而其中的最热，则是位于老城边缘的“次中心区”板块。这些板块的特点是：价格亲民、地段不偏。
譬如白云大道北板块、荔湾芳村板块、天河车陂板块……这些“次中心板块”不仅生活十分便捷，而且几乎都有地铁，此外，教育、医疗等公建配套已经非常齐全，更重要的是，这一带的盘源非常丰富，从小区次新房、到万元上下的大院房都有供应，可谓丰俭由人。而其购房群体以刚需买家为主，这股“刚需”置业热潮一直持续至年底都没有停歇下来。
转战“次中心区”的直接原因是“楼价”。老越秀、老荔湾的楼价已经贵得“买不下手”是买家不得不转移的主要原因。
“可能隔座桥、隔条江，价格就是两重天，那买家就会选择就近迁移。”合富置业江南西分行主管郑国超向记者举例：“以前老广州是‘宁要河北一张床，不要河南一间房’。但是你现在看看‘河南’这边的购买群吧，本来就是老越秀、老荔湾的买家就已经占到四成以上了。”同样，位于时代玫瑰园的满堂红二手中介小李告诉记者：“以前很多人来到广外，就不肯往北走了，因为北边这边就是郊区了。现在谁还当这里是郊区？好多原先住在机场路的客人迁过来，因为这边的楼价还低一些，居住环境又比机场路要好很多，在交通方面，有了地铁，说不定还比天天塞车的那边要好。”
“如果说次中心区和真正的传统老城区的距离在哪里，我觉得还是教育资源。”郑国超说，在老广州心目中，对老越秀和老东山学位的认受性还是要更高一些。所以到次中心板块买房的客户，一般都不太在意学位，置业预算也会较低一些，100万元左右是最为主流的购房预算，单价万元左右的房子也是他们最热求的物业。
