截至昨天，苏州市住建局公布的可售房源信息显示，苏州城区的商品房库存达99455套，这一数字创下城区新商品房库存量历史新高位。更值得关注的是，库存中住宅类房源达到41376套，直逼商业房库存量，占总库存量的41.6%。
这正是很多想买房市民的纠结：明明市场上的房子很多，可是符合自己需求的房子却实在难寻。
新房源扎堆上市
老楼盘销售缓慢
统计显示，今年以来，苏州城区楼市房源库存基本维待在8.5万套上下。上半年，随着“金三银四”传统旺季的快速去化，楼市库存曾跌至8万套左右。
今年上半年国五条政策出台，加上仍在执行的限购等政策，使购房者观望情绪不断增强。城区房源的库存量也开始增多，到了下半年8月份，新商品房库存量一举突破9万套。
此后，住宅库存量一再攀升。从11月开始，苏城各房地产企业为求早日完成年终销售目标，致使众多纯新盘扎堆上市。据苏州商品房网上销售管理系统信息显示，自11月份以来，城区就有43个楼盘领取预售许可证。一方面，新房源成堆上市，另一方面老盘销售缓慢，楼市库存量越积越多。
在目前库存的41376套住宅房中，园区和吴中区住宅库存量均超万套，吴中区以13952套列各区域之首。园区住宅库存紧随其后达10779套，高新区7048套，相城区6170套，姑苏区住宅库存量最少，为3427套。
现有库存房源要一年才能卖完
数据显示，12月10日城区住宅共成交202套，非住宅成交54套。若以后的每一天都按照这样的速度去化，在新房源不增加的情况下，现有的房源需要花388.5天才能卖完。
值得引起关注的是，从库存房源的类别来分析，在住宅类房源中，库存量大的往往是那些面积较大、总价较高、更适合改善性需求的非普通住宅，这些房子动辄数百万乃至上千万元，不是一般老百姓所能消费的，而有实力购买的人群，又往往在被限购之列。
同时，另外一个现象也值得关注，市场上那些符合刚性需求的中小户型房源，往往是一房难求，一上市便被抢光。
中小户型房子如此好卖，为何开发商不积极去开发？
同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，一方面，商品房的户型结构受制于地块的容积率、限高、配建等指标，企业在满足这些基本指标之后，还要根据市场需求情况进行利润最大化的产品配比，这个时候可以实现高溢价的大户型的产品就出现了。另一方面跟开发商自身的目标定位也有很大的影响，定位做刚需型的企业确实在开发适合刚需族的房源，但是往往利润较薄，要通过高周转才能实现一定的投资回报。此外，还有一些定位做改善型的房企，开发的项目户型相对比较大，在限购限贷政策持续执行的市场背景下，尽管去化速度不高，但是，高利润率可期。一个矛盾就是在这样的情况下产生了：刚需产品由于利润率比较低，受制于土地资源，部分开发商不愿意开发，导致市场中小套型稀缺。而利润较高的高端房源又恰恰是普通老百姓无力消费的。
此外，商业类房源一向是楼市的“软肋”，占比近六成的库存也让从事商业地产的开发商们头疼。如果现有的58079套商业房库存量以12月10日的去化速度，则至少需要35个月。
还有5.8万套房源
预计明年入市
数据显示，2014年苏州楼市共有41个楼盘、约5.8万套房源计划上市。这些房源主要分布在吴中区、相城区等目前库存较高的区域。
年末岁初，购房者们观望心理大过购买期望，这将导致近期商品房购买力下降。面对接近10万套的库存房及来年纯新盘的加入，2014年城区商品房的销售也将面临着更严峻的考验。
张宏伟认为，从未来发展趋势来看，一方面，政府要从地块供应等方面有效引导开发商大力开发适合刚需族的中小户型房源。另一方面，开发商也应该打破过去惯有的追求高利润的想法和做法，多开发适合市场需求的产品，通过“薄利多销”来快速回笼资金，加快开发节奏。
