??上周，央行再次宣布降准降息，贷款利率再创历史新低，使得购房者当前还贷成本进一步降低。同时，持续多年的“限外令”出现松动，对于外商投资房地产企业的准入条件有所放宽，境外机构及个人购房限制取消。然而，一线城市限购政策保持不变，因此新政对增加市场需求的作用将非常有限。此外，近两周汇率变动幅度已恢复至正常水平，当前不存在人民币汇率持续贬值的基础，而且国内房价主要由经济发展及市场供求关系决定，汇率波动并非是境外资金对国内房地产投资的决定性因素。
??8月份各地住宅成交量环比下降，前期价格涨幅较大的城市涨势趋缓，但“金九银十”的市场表现依然可期。上周南京及武汉诞生多宗区域地王，基本面较好的二线重点城市仍成为近期房企购地的焦点。
??降准降息利率新低 限外取消影响有限
??8月25日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，并降低存款准备金率0.5个百分点。至此，今年以来央行已进行了三次全面降准，四次降息。此次调整后，大型金融机构存款准备金率降至18%，与2010年11月期间的水平相当。自去年11月以来，本轮降息已经累计降息1.4个百分点，但仍不及2008年的降幅，当时同样经历五次降息，累计降幅达到1.89个百分点。而值得关注的是，贷款利率则再创历史新低，购房成本有望进一步下降。目前，五年以上贷款基准利率为5.15%，个人住房公积金贷款利率为3.25%。然而对于购房者而言，基准利率下调后，实际贷款利率还将受到商业银行贷款折扣的影响。
??上周，六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。对于外商投资房地产企业的准入条件有所放松，主要包括注册资本占比下限调低，以及注册资本金全部缴付的时限放宽。而政策调整后，能否真正吸引更多外商投资，主要还是取决于国内市场的投资机会。购房规定方面，境外机构在境内设立的分支、代表机构，以及在境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对比新政前，境外机构只能购买非住宅房屋，而境外个人在境内工作超过一年后，仅可购买一套住房。虽然全国层面的“限外令”被取消，但境外机构及个人相对集中的一线城市的限购政策暂时未见放开，因此新政对增加市场需求的作用将非常有限。此外，近期人民币汇率剧烈波动也引发市场对楼市的关注。8月11日起人民币兑美元汇率中间价持续三天跳水，累计下跌约4.66%，目前已恢复至正常水平。虽然我国宏观经济走势趋弱，但当前并不存在人民币汇率持续贬值的基础，而国内房价主要由经济发展及市场供求关系决定，汇率波动并非是境外资金对国内房地产投资的决定性因素，故短期内其对楼市的影响甚微。
??成交回落价涨放缓 宁汉诞生多宗地王
??8月，各地新房成交环比有所回落，但同比仍保持增长。中原监测的40个城市数据显示，8月前30日新建住宅成交面积较7月同期下降9%，一线、二线及三四线城市降幅分别为17%、6%、8%。但与去年同期相比，新建住宅成交面积上升16%，一线、二线城市分别上升34%、18%，三四线城市则有所下降。二手住宅市场表现与新房市场相似。中原监测的21个城市数据显示，8月周均成交面积较7月周均值下降11%。其中深圳降幅明显，达24%。房价走势方面，中原二手住宅价格指数显示，8月北京、上海、深圳的价格指数分别环比上涨0.37%、1.16%、4.61%，其中上海及深圳指数均持续两个月涨幅收窄。整体而言，今年7月、8月是淡季市场，成交已从高位回落，部分城市价格涨幅收窄。随着房企加大推盘力度，加之政策环境持续宽松，如果卖方能够合理定价，“金九银十”成交表现依然可期。
??上周，南京及武汉土地市场出现集中成交现象。南京以59.51亿元成交七宗地块，其中四宗含住用地楼面价过万，且溢价率在46%至97%之间，在房企的积极抢夺之下，该四宗地块均成为区域地王。武汉则以129.6亿元成交八宗地块，另有三宗青山滨江商务区地块流标。位于东湖高新区的两宗含住用地表现抢眼。其中，一宗由电建和武汉地产合资公司以56.05亿元竞得，成为光谷地区总价地王。另一宗由华润和葛洲坝联合体以47.2亿元竞得，楼面价8831元/平方米，成为光谷地区单价地王。武汉市场容量较大，整体基本面良好，且优质地块相对稀缺，因此引发众多品牌房企的激烈争夺。
