新浪乐居讯(编辑 李俊丽 王彩虹) 海南岛，这片面积3.4万平方公里，人口不足千万的土地，目前已经成为高端旅游地产发展的领先之地。自2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，海南成为全国瞩目的焦点。时至今日，随着海南国际旅游岛的逐步发展，楼市已然回归理性，全国各地置业者纷沓至来。从2013年年初至今，为呈现出海南楼市最真实的一面，海南乐居“百盘行动”八条线路五路记者、编辑组成的报道团队已经走访岛内近百家项目。这次实地探访“运动”充斥着海南房地产的整个三月。调查走访中，乐居记者发现，绝大部分前来海南的购房者中，已经由原来的投资占绝大多数逐渐转变为自用住房度假、改善住房的群体为主。新浪乐居统计数据显示，今年第一季度海南商品房签约23758套，同比2012第一季度(11072套)增长114.58% 。海南楼市量升价稳。
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3月海南楼市每日成交套数及均价情况一览
海南楼市持续向好 3年来月成交首次破万
据海南新浪乐居监控数据显示， 2013年1月海南全省商品房签约8026套，环比涨43.99%；签约面积749894.3㎡，环比涨0.97%；签约住宅均价12214.4元/㎡，环比下跌7.04%。在2013年1月海南楼市的签约量来看，已经高于2012年任何月份的签约量。
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而好戏不断，时隔一个月，在2013年3月海南商品房签约10730套，环比2月上涨114.51%；签约面积958682㎡，环比2月上涨109.54%；签约住宅均价12863.2元/㎡，环比2月(16212.5元/平米)下降20.66%。海南楼市持续向好，3年来月成交首次破万。其中，海口2月成交1556套，而3月成交3607套，环比上涨131.81%。三亚2月成交2320套，3月成交2606套。环比上涨12.33%。琼海2月成交368套。3月成交1313套。环比上涨256.79%。由此可见，海南总体成交量升价稳。
再来看看今年第一季度的海南楼市数据：2013年第一季度海南商品房签约23758套，同比2012第一季度(11072套)增长114.58% ，签约面积2166086㎡，同比2012第一季度(1030950㎡)涨110.11%，签约住宅均价133460元/平米，同比2012第一季度(10387元/㎡)涨幅28.49%。
在海南楼市限购以来，2011年最高3月成交8355套。2012年最高11月成交7578套。2013年目前最高3月成交107303套。完胜2011年及2012年，创下三年来新高。3月成交量的上涨超一倍，更是证实了许多业内人士认为“2013年将是海南楼市继续向上的一年”这样的看法是正确的。同时，1月、3月均价下降，有业内人士预测，在2013年上半年，海南房地产将继续维持“以价换量”的“去化”过程。
海口刚需地位稳固 三亚、琼海后起发力
在蛇年春节前后，关于海南楼市开始再现泡沫的传言盛行网络，引起市场高度关注。然而，乐居“百盘行动”团队在本次实地探访中发现，事实并非如此。
据乐居记者走访获悉，鹿港溪山2月份成交了200套。新世界花园度假村三月卖掉120套房源，椰风海岸1-3月份销售近300套左右。海南之心截止今年2月底，卖掉410套房源。半山半岛春节期间销售额达近7亿元。鲁能三亚湾2013年春节期间12亿，美丽五区去化率70%……等，像这些在2013年销售业绩喜迎“开门红”的楼盘还有许多。
当然，海口作为省会城市，在刚需成绩上独撑大局。三月份，海口商品房签约3607套，签约住宅面积383382.7㎡，签约住宅均价7563.78元/㎡。目前，海口的房地产市场主要还是刚需产品的消化，同时改善型置业群体也在抬头，住宅市场实际上已经开始慢慢好转。一些楼盘推出的花园洋房、别墅等改善型房源优惠力度也比较大，加上其资源的稀缺性，未来的增值空间更值得期待。
海口江海郡项目置业顾问陈博介绍，项目从去年开始销售以来，一年时间销售良好，加上春节的带动，该项目已经基本售罄，仅剩下几套户型和区位较差的房源，起价在7400元/㎡以上，相比去年开盘时的起价上涨近800元/㎡。在海阔天空·国瑞城、海南天鹅湾、海岸雅居、华凯江海庭等多个楼盘走访中发现，不少项目表示今年的价格或将出现上调。“目前海口楼市对刚需购住房仍有高依赖性，而随着刚需购买力的回升，海口楼市将于3月之后逐渐回暖”国瑞城置业顾问孔苗苗说。
图为三亚区域（2013.1.1-2.24）成交金额排行榜
从2013年元旦至2月24日三亚区域的成交金额排行榜上可以看出，半山半岛以10.86亿元的成交金额位列榜首，鲁能·三亚湾新城、凤凰水城分别以7.14亿元和6.32亿元位列第二、第三位。
据乐居记者了解，2013年1月，半山半岛凭借最新推出的钓鱼台·美高梅公寓，春节黄金周期间销售额近7亿，其中1月刚开盘的7期钓鱼台·美高梅公寓销售近70余套。
另外， 鲁能三亚湾案场营销总监阮磊向乐居记者透露，“春节期间鲁能三亚湾样板间到访率一天能达到近千人。”阮磊表示，从春节至今项目已经热销12亿，包括去年进入10月份之后，销售量也一直领跑三亚。不到4个月的时间，美丽五区去化率达到70%。
值得注意的是，在排行榜上，和泓·假日阳光的成交均价14320元/㎡，虽然成交金额4.62亿元排行第五，但成交成绩不俗，成交套数以501套在排行榜上居首。而据项目销售经理乔娜介绍，和泓假日阳光在2013年1月营销金额突破2亿、2月超1亿6千万。以83134元/㎡的成交均价遥遥领先的瑞吉别墅，成交金额4.44亿元位列第六位。
以打造高端品牌的住宅项目为主的三亚，房价一直居高不下。但是，却丝毫不影响购房者的热情。很多外地人之所以在三亚购房，往往看中的是这里的旅游资源。有句名言“三亚归来不看海，除却亚龙不是湾。”特别是冬季来临，三亚的温度非常适宜，从而吸引很多游客，甚至不少人选择到三亚定居。因此，就有很多外地人到三亚购房，从最开始的投资旅游逐渐转变成刚需度假。
3月与2月楼市成交环比情况一览
从渔村蝶变成“世界会议中心”，近几年，博鳌依靠世界的聚焦中心演变成驰名世界的“天堂小镇”，也使得琼海的房地产借机崛起。在今年3月的楼市成交数据上看，琼海商品房签约数达1313套，环比2月(368套)增长256.79%，签约面积90702.43㎡，环比2月(24204.55㎡)增274.73%，签约均价6353.42元/㎡，环比2月(5245.5)增21.12%。事实上，琼海、文昌在3月最后一周爆发，双双成交过千，逆袭2月成交数据翻翻。
投资变刚需 购房者集体“出手”
在过去的2012年，调控与松绑、开发商与购房者互相观望，楼市充满博弈。但不可否认，海南旅游地产的开发一直保持健康快速发展的态势，且越来越多的岛外购房者涌入岛内。
此次，乐居记者走访多家楼盘售楼处调查发现，各楼盘售楼处看房者明显增多，购房者出手意向增强。甚至，许多市县的楼盘在市中心设置的接待点，购房者也络绎不绝，并且看房还需提前预约。这些看房者中，不少是由北方过来的候鸟老人，当然也有少数外地游客来投资买房。由于外地购房者对海南楼盘并不熟悉，所以开发商的品牌效应尤其明显。价格并不是绝对优势，开发商的实力和售后在外地客户眼里尤为重要。
碧桂园•金沙滩营销中心人气爆棚
“目前项目报名看房的人已达到25000人，实际到访项目的已经有15000人。这距离我们财富考察团首发仪式不到一个月的时间，现在，别墅已经卖完。每天售楼处总是人满为患。”碧桂园·金沙滩(微博)总经理冯雪涛(微博)对乐居记者说。
滨海新天地副总经理、销售总监王红利(微博)透露，2013年1月29日滨海新天地一期开盘当天，就有一组来自河南的看房团。“这个团由亲戚、同事、朋友自发组成的。来到项目了解到户型情况后，便一次性购买了8套房源。”王红利介绍，这个团以两个48平米的小户型，外加一个90平米的户型为组合。这样组合后的特点，就是使这三家的空中花园合并，共同拥有了一个更大空中花园。“他们都是用于自住，在冬季时能跟亲戚朋友住在一起。因此购房买了组合式的。”王红利说。
滨海新天地 开盘当天人气爆棚
如今，海南整体房地产市场成交量得以逐步回升。而调控之后，作为买家的购房者观望情绪也慢慢稳定下来，压抑性购房需求有一定程度释放。
而事实上，海南得天独厚的亚热带气候，吸引了大批前来安家落户的岛外购房者。滨海新天地副总经理、销售总监王红利表示，随着现在人们生活水平的逐步提高，每年的度假、旅游形成几乎是每个家庭必不可少的事情，如此一来，直接在度假场所安家落户也是理性的选择，也是岛外购房者的刚性需求。
57%网友在海南无房 刚需成为楼市基石
在新浪海南乐居今年2月份发起的关于“2013年公民购房信心调查”的问卷数据显示，有57.5%的网友表示在海南还没有自己的住房。52.1%的网友打算在2013年购房。33.9%的网友在未来购买商品住房主要是出于首次置业的因素考虑。对于未来购买的产品类型，76.5%的网友将票投给了刚需住房。置业者购房依旧以刚需为主，那么开发商如果想走量，也必定会全力配合楼市市场的需求。
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在海口滨江度假城的营销中心，记者碰到了一位来自哈尔滨姓刘的业主。他告诉记者，因为身边的很多朋友都在海南买房了。自己也经常来度假，所以决定今年也在海南购买一套房子，用来养老居住。刘大爷说自己来海南已经有五个年头，每年11月份都会过来过冬。感觉海南的气候真是好。之前来过冬都是租房子住，如果拥有一套自己的房子，那么也就不用每年跑来跑去，就在这里长久居住下去了。
海岸漫谷营销中心看房者来访不断
只要有需求，就有源源不断的市场，任何时候刚需都是支撑一地楼市健康发展的基石。就如海口海阔天空·国兴城，起价12300元/㎡，均价13500元/㎡，其销冠覃耿仍然称项目为刚需型住房。他表示，对于目前海南岛的房地产而言，价格已经不是决定刚需的首要因素，而是从购房者以什么理由而选择这片区域的住房来决定。项目营销经理石晶磊透露，项目平均销售40套/月。岛内的客户群体占80%，以改善、自住为主，且越大的户型越好卖。客户看中的就是这个地段未来的发展前景。
同全国所有城市的楼市相比，海南楼市具有其独特的产业属性，岛外购房者占绝大多数比例。岛外人来海南购房，无非出于两种需求：投资以及休闲度假。而这，也成为海南楼市能否脱离“泡沫”的关键。
房产资深人士李明表示，上世纪90年代海南楼市走向崩盘，根源在于没有任何需求的纯投资、炒作。如今，海南楼市需求大于投资，包括岛内刚需和岛外休闲度假的需求。这是与以往最大的区别。
区域特色打造 开发商理性应对
独一无二的自然地理环境，让海南岛聚焦了无数目光。地产开发商、投资者、游客，甚至是最普通的人都看到了这篇土地上的辉煌未来。在走访调查中记者发现，业内人士对海南房地产市场也抱有信心，随着国际旅游岛建设的稳步推进、海口西海岸的新城区开发、西环线高速铁路建设等基础设施的不断完善，海南房地产市场将持续向好。
房产资深人士李明表示，自海南获批国际旅游岛以来，海南房产可谓经历了翻天覆地的变化。但万变不离其宗，度假、养生依旧是海南房地产今后主打的主题。当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。
滨海新天地副总经理、销售总监王红利(微博)表示，就拿海口西海岸这片区域来说，由于海口市政府的搬迁，使得西海岸成为海口未来CBD的潜力股。目前周边千亿级的高端配套也已经让西海岸成为了名副其实的黄金西海岸。然而，在这一片区的项目几乎拥有着同样的配套设施，想要在这片区域一枝独秀，就必须做出差异化的产品，才能让项目走的长远。
碧桂园·金沙滩(微博)总经理冯雪涛(微博)表示，与其他开发商相比，碧桂园开发的楼盘，并不是在拥堵的一线城市抢夺居住空间，而是高瞻远瞩的选择具有发展前景的价值洼地，迅速整合交通优势，并以其高效的创造力规划社区布局，打造一座城。
碧桂园地产海南区域营销总经理冯雪涛(微博)表示，早在前几年，碧桂园集团就开始在海南二、三线城市做勘察，而选择临高，也正是看中了这片区域的未来发展潜力。碧桂园的造成开发模式，不是任何开发商都能做到的。而这种方式也势必会使碧桂园·金沙滩(微博)成为海南超大规模的“度假航母”。从这个角度来说，碧桂园造城不是不讲地段，而是能把 不起眼的地段变成黄金地段。
中信地产海南投资有限公司营销总监索颖表示，国家进行调控并不是说要打压房地产行业，而是把房地产高速运转中的泡沫去掉，让很多房地产商踏踏实实来做房地产，开发商要做好持续过艰难日子的准备，练好内功，注重产品品质，共同做好海南房地产市场。
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