文_本刊记者 张晓兰
不仅是开发商，许多购房者也对后市房价的坚挺抱以乐观态度
“目前开发商处于进退两难的地步，也可以说，现在降价的决定权已经不完全在开发商手里。不降政府管，资金压力大，企业要破产，降了客户闹事，要求退房退款，负面影响极坏，企业死得更惨。”中经联盟执行秘书长郭利勇在接受本刊记者采访时表示，出来混迟早是要还的。
然而，让人不可思议的是，在如此资金紧张，业绩下滑的当口，开发商居然并不采取“价来换量”，降价似乎总是那么遥遥无期，这不得不让众多期盼房价下降的购房者大为惊叹。
那么，开发商为何选择继续坚挺，不愿意降价呢？对此，思源经纪董事陶红兵在接受本刊记者采访时表示，现在并非所有的开发商都严重缺钱，开发商不继续拿地扩大规模很容易维持，他们不降价的原因在于缺乏降价压力。重置成本高，无抛售动力。
“如果你认为将投资投机消费甚至当炒房与抄底从市场退出，房价便自然降下来了，那就错了，围绕没有投资投机消费的，只是正常需求支持下的房地产市场，开发商依然难言降价。”有关专家表示，开发商不降价，也拥有足够多的理由。
市场层面：
1.对国家宏观调控抱有幻想
房地产作为中国经济的支柱产业，对中国经济的发展起到了重要的作用。国家从来没有这么严厉地打击过房地产，开发商不敢相信政府会这么做。所以，他们认定国家不可能将房地产一棒子打死。
2.依然看好房地产后市
开发商不愿贱卖优质资产，用低价来换取销售量的提高，足以说明一个简单的道理，即开发商依旧看好中国房地产市场的后市，他们认定只要挺过通胀期再赶上复苏到繁荣阶段，再结合中国整体供求关系的严峻形势，房地产依然有发展潜力。
理由在于：现在油价破七，蔬菜大米等也上涨飞快，连国家也决定将今年的CPI控制目标设定在4%的水平，这说明什么？这只能说明储蓄不及储值，而股票市场的波动与持续低位徘徊，其它投资品种的缺乏，人们对饰品与金银制品又不会大规模买卖，唯一动心思的只能是不动产。
实际上，手头资金短缺的开发商要么选择尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本高的资金，而现实表明，基本上所有的开发商都选择了后者，他们依旧选择尽量少贱卖优良资产，理由无非是，他们相信在这轮严格政策调控之后，中国的房地产市场中的资产价格还会有大幅度上升，这种提升的幅度也许不会很大，但维持现有的水平是基本没问题的。
3.不看好保障房工程的前景
2011年，全国需兴建保障房1000万套，对此，有些开发商将其归纳为“大跃进”，因为一万亿的资金即使得到落实，也找不出那么多地来建设保障房。那么，谁会响应号召在商品房的地上建保障房呢？
在保障房建设问题上，开发商普遍认定地方政府依然会打擦边球，来帮助开发商维持合理的投资、合理的供应、合理的提高开发进度。理由在于：一方面，保障房建设任务没法完成，并且用地依赖于开发商手中的存量，从资金与用地的结合来看，地方政府还需要寻求开发商的帮助；另一方面，通过以往的相关统计表面，建设保障房拉动经济的作用近乎为零，而商品房开发才是当地政府财政的重要来源。
因此，开发商的普遍心态是挺过了这阵子就胜利了，因为当保障房无法完全让应保人群得到保障，在一定时间内积累的现金流依然会想方设法挤进楼市，而政策带来的观望也会稍后释放，那个时候供求关系将更趋紧张，房价自然会反弹。
资金层面：
1.别小看了融资能力
首先，在2011年的上半年，有大约6051.9亿信托资金进入房地产领域，据相关数据显示，2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，2010年年末资金规模达到500多亿元。2011年上半年投资房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。所以，表面看似房地产企业资金链出现了问题，实际上，他们的融资能力一直在改变，只是融资成本比以往更大了一些罢了，而资金断裂却从未出现。
2.开发商不差钱 有资本死扛
一个不争的事实是，改革开放以来，随着房地产的迅猛发展，开发商就赚得盆满钵满，前期积累了暴利，有的楼盘一期开盘销售后就能把整个楼盘的费用赚回。前两年赚取的利润足以让部分开发商支撑一些时日。再加上2010年50000亿的销售回收，年初对上年度销售在途款项的快速消化，开发商用现有资金应对未来两至三年的开发链应该是充实的。
与此同时，自2008楼市波澜以来，开发商方面认识到多用途物业综合规划的好处，因此增加了商业物业在社区开发项目上的比重，而地方政府在应付地方财政赤字方面也发明了综合用地说法，许多城市化新增地块都规定有一定比例的商用，商业物业增持的后果就是为开发商壮胆，既增加了他们的现金流途径，又增加了住宅物业的附加值，可谓一举两得。
面对目前众多购房者的观望心态，虽然开发商也不愿意见到这样的场面，但是降不降价这个问题，如同一场没有硝烟的战争，谁的心理占了上风，谁就占领了楼市的主导权。
价格层面：
1.利用差异化价格策略
实践证明，开发商比老百姓、一般专家，更会观察市场与利用市场。在开发商看来，如今的市场竞争，已经跳出了恶性价格竞争、粗放时期倾销、由地段决定价格的时代，相反，同处的时间差异、开发项目先后所产生的差异化定位、产品细节与开发水平差异，正在成为订价依据，也是溢价的主要因素。
在开发商眼中，涨价需要领涨楼盘，跌价却不需要示范，同时在上述时间与产品非同步区域，有涨有跌更容易形成消费者眼中房价没降的假象。也就是说，除非泡沫破裂式的全面普跌，否则降价难而涨价易在扎堆区域是很难被改变的。
2.坚信项目抗跌性
许多开发商认定自己的楼盘成本高，而且品质好，因此，越是在楼市出现变化的时候，品牌开发商的楼盘价格越是坚挺，抗跌性强。
风险层面：
相对于其他方式，降价其实是个非常复杂的事情，所带来的风险远远大于实际收益，处理不好会引发更大的多米诺骨牌效果，也许会对开发商来造成致命的损伤。
1.解决不了本质问题
一旦目标客户被限购限贷，降价后效果也不好，特别是一些高端物业。难道降价了，这些高端物业就销售顺畅了？答案当然是否定的，因为高端物业的销售价格，无论如何下降也绝非普通消费者所能承受。而借钱可以最快速度提高资金周转率，况且销售款被政府监督，很难在短时间解决资金缺口的问题。另外一个方面就是机构贷款的金额比较大，而靠销售一下要回收庞大的资金也不太可能。
2.怕老业主找麻烦
如果新盘打完折，可能老业主会眼红，鉴于开发商目前价格优惠较大，要求差价补偿，甚至会依法退房和利润下降及贷款机构的注意。于是有人说，摆在开发商面前的问题已不是该不该降的问题，而是敢不敢降的问题。因此，不到万不得已，开发商就算“没饭吃也不会降价”。
3.不敢开降价的头
枪打出头鸟，谁都明白，当年万科当了降价的老大，但全国只有一个王石，可人家是老大，有制定规则的权利，其他的开发商尤其是小开发商，谁先降价容易在行业立不住脚。
4.降价也没人说好
开发商降价矛盾重重，很多时候购房者不但不领情，可能还会说开发商活不下去才会降价，此外同行人当然也不会对你说好。于是开发商，咬咬牙，硬撑着吧，就死扛到底了。
心理层面：
1.开发商吃准了购房者的心态
或许有些开发商也想降房价，但他们担心降价后反而引来更严重的观望。购房者买涨不买跌的心理开发商比谁都清楚，他们相信，只有维持房价上涨态势，制造紧俏气氛，手里的盘不愁卖不出去。他们认为房价一旦下跌，可能楼市就会陷进旋涡，形成恶性循环。虽说有些无奈和困惑，但是开发商仍然坚信卖一套赚一套。
2.难以接受暴利行业已远去的事实
一向作为暴利行业的房地产业，开发商的胃口也在不断变大，试想一下，过去让你赚1000万，今天突然让你只赚500万，你自然不乐意。如果你说乐意，那表明你没有赚过那么多。
一旦捞取大把钱财的行为和心理成为惯性，从物理上讲一时很难刹住车，何况自古就有“由简入奢易由奢入简难”的定理。
那么，在何种情况下，开发商才会选择降价呢？“到了贷款贷不到、销售连续半年大量下降，资本金从现在的20%上调至35%以上，或者爆发金融风暴时，房地产市场也许才会有真正的转变”，有关专家表示。
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