文/房价点评网（首席分析师 周颖） 紫京府是金隅进入南京的首个项目，能立足“新贵”河西板块，并在激烈的竞争中取得首开三小时成交8.42亿的骄人成绩，足见企业功底之深厚。虽然距离金隅紫京府首开已近两月，首开的460套房源也基本售罄，但外界对该项目的热议却从未间断。买到中意房源的人当然开心，没买到的则除了遗憾外，还有些许纳闷，这地段房价都过了3万咋还卖得这么疯？这里，或许有你不知道的真相。
??真相一：跟着地王买房，能不赚么
??对于一个房地产项目而言，决定其价值的外在条件就是地段性，因为地段本身包含着区位、交通、配套等多重含义。紫京府所在的河西中部板块是“十五”期间河西建设的重点地区，正逐步形成现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园，河西中部的应天大街可以说是聚集豪宅的“中轴线”，一条快速路连接南京老城、河西新城、江心洲、未来的浦口新城等南京过去、现在和未来最繁华的区域，可以说是河西中部构成了南京城市发展中轴线的重要支点。“5分钟健身圈”、“10分钟购物圈”、“15分钟医疗圈”、“30分钟商业商务圈”等完善的城市公共服务体系使区域成为全市最宜居、最便捷、最优质的城区。因此其巨大的发展潜力不断催生出地王。从2010年底和记黄埔总价地王，到2013和2015年北京金隅和北京北辰连续刷新南京住宅楼面地价的单价记录，而“面粉”也逐步接近了“面包”价，这意味着地王楼盘必须有能力在未来的开发和销售周期内不断拉高售价，以保证回本及一定的开发利润。例如，金隅紫京府目前3万的成交价基本上是成本价，必须通过后续加推过程中不断拉升售价才能产生一定的利润。而北辰地块未来开出的房价将不可避免地向3.5万及以上突围，才能达到有利润可图的营销目标。因此，无论是投资还是自住，搭地王顺风车买房，不用担心不赚钱，只是选择赚多少而已。
真相二：户型，户型，还是户型
如果说地段和楼盘的选择意味着身份和圈层，那么选户型就是在选一种生活。
随着河西中部豪宅项目的快速发展，高知高收入人群汇聚成为板块的另一代名词。然而毕竟单价已破三万，总价之殇成为横亘在买与不买之间的一道屏障。金隅紫京府通过户型的精心设计，打破区域130-140平米做三房两厅两卫和150平米左右做四房的传统，以108平米三房两厅两卫和130平米四房两厅两卫的超高性价比户型依据赢得购房者的青睐，成为首开房源中热销的明星产品。
108平米必须两卫
在河西中部之前的户型设计中，90-110平米通常只做两房两厅一卫，只有少量的三房两厅一卫，而三房两厅两卫在较早一批项目，如万科光明城市、银城西堤国际中，集中在130-140平米之间。之后即便随着房价的快速上涨，开发商开始通过控制面积来降低总价抗性，但为了强调舒适性，三房两厅两卫户型仍然需要做到接近130平米，因此对降低总价抗性起到的作用并不明显。
而金隅紫京府的108平米，不仅做到了三房两厅，而且还做成了舒适度更高的两卫户型。要知道，在河西改善型项目中，购房者已经达成“无两卫不高端”的共识，一卫房源已经成为仅供刚需的代名词了。更为可贵的是，通过将赠送空间的最优化应用，108平米面积下的各功能间的尺度空间完全不输于120-130平米的三房两厅两卫。用108平米的总价，享受130平米的尺度生活， 这样的舒适度和性价比能不遭抢？
如果上述言论有“王婆”之嫌，那么再来与同类竞品比较一下吧。下面两个户型一个是同地段，一个是同板块的类似户型，同地段的123平米三房两厅两卫的功能间尺度空间与紫京府108平米相仿，但南向房间采光明显较弱，多花的40-50万显然无的放矢、得不偿失；同板块被业内评为神户型的那个则只有一房一厅朝南，且小房间过小，只能做儿童房或者书房，无法充当次卧，总面积多了3平米不说，功能上也较紫京府108平米户型差了不只一档。
130平米必须四房
河西传统四房的面积基本上在140平米左右及以上，而且最小的北向房间基本上达不到作为卧室的尺度。且不说近期随着二胎政策的放开，未来几年内四房有可能演变为刚改（不同性别两孩与父母一家四口），甚至刚需户型（两孩三代同堂或与保姆同住），仅是目前河西板块高端化趋势的加剧，大平层项目的不断涌现，也使得面积不小，功能性不强的传统四房的地位受到严峻挑战。所以紫京府将130平米做成了舒适四房，总价仅与常规三房相同，生活的舒适度和各功能间的使用性上却较一般四房更高。不用专业眼光也能看懂的户型才是好户型，与下面同地段的三房和四房相比，哪一个才是你真正想要的户型呢？
最后告诉大家一个小秘密，开发商金隅的不少内部人士，包括营销、成本、工程、设计等部门的领导及员工，都在金隅紫京府买了房。因此我们应该有理由相信两点，1、这楼盘后面加推的价格一定会涨，而且会不断涨；2、他们会更加努力地做好本职工作，所以你不要担心设计的合理性、成本控制上的偷工减料和施工质量了，因为……哈哈，不多说了，你懂的。
