受“限价”政策影响，今年上半年天河区鲜见新盘出货，东圃板块近期为楼市解渴：7月初佳润上品菁园迎来开盘“日光”，天健上城上周末开放样板房有望8月初正式发售，富力天禧项目及合生国际广场也将在近期入市。记者走访市场了解到，东圃区交通商业等各项配套日趋完善，不少市民认为在此置业性价比较高。对此有业内专家表示，素有天河楼价“洼地”之称的东圃板块升值潜力巨大，且至今尚未形成涨价风，是出手的好时机。
一手楼 四楼盘均瞄准刚需族
记者通过比较发现，东圃四大新盘均主要瞄准刚需买家。佳佳润·上品菁园上周末加推新货36套，主推一至三房单位，户型包括48~91平方米的一房至三房单位，方正实用。项目共有共4栋住宅楼，均为8~9层高的带电梯洋房。门口即是天河中山大道BRT黄村站，5分钟的步行范围内有两家超市、两家星级酒店、3家士多、3家银行、6家美容美发店、7家烟酒铺、19家食肆等等。
天健地产在广州开发的首个项目天健上城首期已封顶，8月3日样板房开放。产品为70~110平方米两到四房，超8成实用率。项目位于天河区广园快速路与车陂西路交界处，整个小区由9栋10~14层的小高层花园洋房及4栋6层的叠加别墅组合而成，采用合围式规划布局，使社区的景观资源利用最大化。项目拥有“一园两山”生态公园健康生活，附近还有奥体中心12馆的运动配套；奥体还有40万平方米的一站式高德汇购物中心。
富力天禧花园是富力地产在河车陂路的住宅项目，位于中山大道中与车陂路交界的车陂北街。项目占地2.5万平米，分两期开发，小区分为住宅和商业两部分，住宅以高层为主，楼层为32层，主要面积为80~180平米的两房-四房产品为主，预计9月底推出市场。
合生国际广场是国际金融城首个启动的超大型城市综合体。140万平方米规模打造天河东超级商居航母，业态包括金融商贸中心、国际购物中心、五星级酒店式公寓、超甲级写字楼。据了解，国庆前后即将推出的首批单位为53~105平LOFT商务公寓，使用率达120%，灵动空间，4.5米层高“小复式”，立体空间双倍利用，创造超高使用率。
二手房 业主惜售买家抢购
合富置业天朗明居分行主管陈华伟表示，近段时间，片区内成交比较热门的楼盘有骏景花园、时尚明苑、城市假日园、富力天朗明居等楼盘。放盘最多的是70平方米左右的两房以及80~90平方米的小三房户型，放盘价在2.2~2.5万元/平方米左右，房源非常抢手。
合富置业时尚明苑分行主管李鑫城也表示，目前车陂片区内有相当一部分业主是置换型客户，通过“卖一买一”去置换物业，议价空间不大，最多有总价1~2万元的松动。由于东圃、车陂片区发展越来越成熟，购物、交通、教育等配套非常完善，因此客户不像过往那样犹豫不定，出手非常果断。
与此相对的是，业主普遍十分惜售，中原地产有关人士告诉记者，东圃、员村板块成交量明显下降。这主要是因为国际金融城利好传出，业主普遍看涨后市，惜售心态浓重，市场盘源减少，部分业主甚至多次返价。但买家对价格敏感，大部分只能接受5%左右的小幅度涨价，认为涨价太高不如去买一手，成交以首次置业买家为主，120~130万的刚需两房较受欢迎。
记者了解到，天河区租赁均价约为52元/平方米，其中东圃板块租赁均价约为38元/平方米，属于该区二手房租金的“洼地”板块。目前一房的楼梯楼租金约为1300~2000元/月，电梯楼租金约为1800~2800元/月。两房楼梯楼租金约为2000~2500元/月，电梯楼约为3000~3500元/月。
新发现
天河“价格洼地” 配套齐全吸引“老广”
作为广州市“东进”发展战略方针的重要腹地，东圃目前发展情况如何？记者驱车在东圃、车陂踩点时发现，该板块内已经有众多知名开发商进驻，各类型的商品房随处可见。
由于周边有奥林匹克体育公园、杨桃公园等大型绿化，生态环境较好，不少在这里置业的白领告诉记者，最看好东圃“公园社区的优势和纯居住板块的生活氛围。”记者留意到，中山大道、广园东快速干线、广深高速、华南快速干线等交通动脉，让东圃板块形成了完善的交通网络。地铁4、5号线和中山大道BRT、4号线北延段的覆盖更是让居民受惠不少。
商业配套方面，“亚运”后，东圃也陆续吸引了多个龙头项目进驻。高德美居购物中心奥体新城店、东圃四季时尚荟以及同样位于天银商贸大厦内的天河城百货东圃店相继开业，加上多个中高档楼盘和街铺汇聚带来的人气，该板块商圈正逐渐走向成熟。“教育配套上，附近有羊城花园小学、前进小学、东圃中学等；医院有茗苑医疗门诊、长泰医院、广州武警边防医院、广州天河红十字会医院等；此外还有宦溪肉菜市场、前进综合肉菜市场，日常居家生活十分方便。” 佳润上品菁园准业主莫先生告诉记者。
莫先生在东圃居住已有6年，几年来看着东圃慢慢“越变越好”，对“老广州”的吸引力越来越大。“以前黄村周边基本上外地租客的集中地，‘亚运’后中高端楼盘慢慢多了起来。现在这里有广州首家的TESCO乐都汇，又有天河城吉之岛，周边买房的多数是改善型‘老广’。”莫先生还告诉记者，“今年我结婚买房选定了佳润上品菁园，2万元的楼价依然可说是天河的价格洼地，有点后悔没有早出手，2010年以前这里的房价还是4位数。”
大问题
“五类车”横行 街坊抱怨交通混乱
走在东圃大马路上，抬头看两旁漂亮的住宅楼，你会把这当成高档住宅小区；可路上三轮摩托、改装车、 电动车，见缝插针一路飞奔，而且喇叭声不断，颇煞风景。据当地居民反映，虽然有双地铁和BRT，但每天固定在这一带兜客的“五类车”——电动车、摩托车、三轮车、残疾人机动轮椅车、改装(拼装、报废)车，至少有上百辆，这些车辆基本上无牌无证、没有购买保险，存在极大的安全隐患。
记者在现场看到，在东圃大马路，改装车和残疾人车几乎成了马路的“主角”，逆行、冲红灯的行为随处可见，险象横生。“三轮摩托5元起价，的士要10元，即使明知不安全，也有人愿意坐。”的士司机赵先生谈起三轮摩托，一肚子的气，“他们从来不看红绿灯也不看车。我的车被摩托蹭过好几次，对方停都不停，直接跑掉，我们也没办法。”而抱着孩子的街坊陈阿姨则表示：“住在这里生活很方便，但过马路很危险，尤其是东圃大马路路口，那些改装车、摩托车经常不看红绿灯，现在残疾人车也多了起来。”
记者采访时发现，从外表看很难分辨，这些用残疾车兜客的司机是否是真的残疾人，但大多数残疾车连合法的车牌都没有。“东圃大马路严格来说不属于主干道，但人和车特别多，尤其是这几年‘五类车’越来越多，随时都能听到刺耳的喇叭声。”在东圃大马路住了几十年的士多店老板李勇年(音)告诉记者，亚运前后和今年初政府都搞过针对“五类车”的专项治理，但收效甚微，亟待相关部门整治。
专家看市
地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓浩志：
金融城规划利好实现尚需时日
在广州市政府的规划蓝图上，包括东圃板块在内的广州国际金融城将与珠江新城、琶洲地区共同组成世界级的中央活力区，引领广州建立现代金融市场体系。可以预见，规划起点高于珠江新城的广州国际金融城将成为广州城发展的新基点。金融城利好，使得素有天河楼价“洼地”之称的东圃板块一带升值潜力非常巨大，但至今尚未形成涨价风，应该来说正是出手的好时机。
按照规划，广州国际金融城建在传统的方形宫城中，建筑裙楼次第相连，首层骑楼架空。市民可以在新式骑楼中畅行无阻，区域内不设红绿灯和斑马线，因为地下有多达五层的巨大空间。不少业内人士认为，广州国际金融城将会是下一个珠江新城，不过鉴于珠江新城发展到今天历经20年尚且有缺陷，金融城前景虽然看好，但发展成型恐怕需要较为漫长的时日。
