克而瑞房价广州首席分析师/梁永光
2013年回顾
相比前几年多轮次、力度不断升级的政策调控，2013年广州延续之前的调控基调，在经济弱复苏背景下货币环境和房地产调控政策总体趋稳，并没有全新的政策出台，今年广州政府主要从调整限价、限购、提高首付等方式微调政策来稳定市场，因此相对宽松的政策格局推动整体市场逐步回暖，市场环境有所改善，标杆房企业如保利、碧桂园、越秀、富力等紧抓市场机遇，快速去化，全年业绩表现不俗。
2013年的“金九银十”楼市传统销售旺季已结束，数据显示，今年1月至11月，广州延续了去年增长的势头，商品房销售面积已经超过了去年同期的水平1150万平方米。成交量达到1190万平方米，月均去化量约110万平方米，达到了历史高点。
价格，今年前三季度年广州十区一手住宅网签均价涨幅同比达到 18.72%，达到20537 元/平方米；在北上广深四大一线城市中处于领先水平。值得关注的是，这一数字不仅高于预期的7.5%左右的年度房价控制目标(城镇居民可支配收入增长幅度)，也高于同期广州 12.4%的GDP增长幅。
土地：从土地市场来看，今年以来，广州土地市场持续高热，且“地王”频出，总价地王、单价地王、区域地王等频频亮相，牵动着市场的目光，引发市场对房价上涨的预期空前上涨。广州国土局于10月再一次公布四季度及明年一季度的供地数据，积极表示将继续加大土地供应量，一定程度可以缓解“地王”频出的情况下，老百姓对房价预期上升的焦虑和不安，。
10月10日，广州市国土房管局透露，今年1-9月广州市已供应各类用地1613.91公顷，同比增长113%，计划完成率为78%。已供应各类住宅用地526公顷，同比增加229%，完成年度住宅用地供应计划595公顷的88%，已超过广州市前5年平均实际供应量(448公顷)的17%。其中保障性住房用地103公顷，商品住宅用地423公顷。
企业，今年楼市飘红，标杆企业紧抓市场机会，超预期完成业绩，2013年1-3季度广州房企业绩TOP10门槛达到 39亿元，预计全年广州房企业绩TOP10门槛将上升至 50亿元，房价上升提高门槛，但市场集中度基本保持50%。
2014年展望，
2014年，广州楼市在宏观环境平稳形势下，总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，一方面调控并未给市场带来巨大的压力。另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。因此明年上半年成交量将继续回升，但由于去年同期基数较高，同比增速将放缓。供求关系决定明年广州价格稳中有涨，不同区域表现分化，供需矛盾显著、在2013地王频出的热点区域价格上行压力较大。上半年的走势预期向好同时，随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，下半年的市场将逐渐回归理性。
随着十一届三中全会结束，房地产调控将去行政化，转为重视供求关系主导的市场规则。短期内限购、限贷、暂停/暂缓高端楼盘入市/签约、加大限价房和中低端楼盘供应等行政性手段将继续；长远来看，广州的限价、限购等政策将会渐渐淡出市场，转而加大力度调整供需结构，合理增加热点区域供应量，着力利用税收信贷等手段引导需求，让其回归市场化。
供求：各房企在有资金保证的前提下，加快了开工建设进度，预计2014年供应会有所上升，从而促进成交继续回升，价格稳中有涨，从供求情况来看广州近几年保持1300万平米的年去化量，以目前的土地市场的供应来看，仍将稳定在此水平。因此明年广州住宅市场表现会基本平稳、增速趋降、重点区域将如增城、南沙、萝岗、花都、从化将会沿续今年较高的供应及成交，成为主要的供求重点区域。
价格：一线城市价格上涨迅速，广州虽然今年领涨全国，但相较其他一线城市较低，房价收入比保持15以内，房价相对合理。虽然国家调控房价，但广州未来房价继续上涨是必然趋势。因此预测明年的房价总体趋于平稳上升之势。
土地：土地供应总量以及保障性住房新政，会对市场预期产生影响。广州市国土房管局已明确表示2014年将进一步加大住宅用地供应力度，做好持续稳定供应，增加热区域的供应，切实加强土地供后监管力度，做好2014年土地供应计划工作。预计明年增城、萝岗、花都、南沙、番禺还会成为主要的土地供应热点区域，在核心功能区上，番禺新城、东部山水新城、国际金融城、广州南站、空港等将会是明年的土地供应大户；
保障房：随着进一步规划相关的保障性住房落实政策，保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大，预计明年全年广州保障房的供应将达到9万套推向市场。
房产税：此前公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，“加快房地产税立法并适时推进改革”被媒体热议，并被普遍误解成为房产税全国铺开的信号。广州作为一线热点城市，房价上涨过快，也势必响应并加快推动房地产的立法并实施。2014年广州是否实施，还需要看明年中央经济工作会议之后。
