2013年5月，因率领力迅团队在承办广州首届水上花市上做出突出贡献，张学民入选“荔湾区十大杰出青年”。
生于荔湾长于荔湾。18年房地产从业经验，涉足房地产从土地、开发、工程到营销各个领域，总销售额近200亿———这是他的战绩。
穿着朴素白衬衫的他，给人感觉朴实又严谨。说话很少用手势，颇具力迅地产的气质。力迅又是什么气质呢？稳健。1999年至今，发展14年多，“回过头来看，力迅在速度上是有些可惜了”，“但希望力迅能成为一个百年老店”。
与其同一时期的，有时代、方圆、君华等，都是扎根本土的中型房企。关注力迅，是因为它基本靠股权收购介入项目，从而避开一线城市竞争日益激烈的“高价地”———无论住宅还是商业，发展模式非常独特；也因为它虽面临中型房企普遍面临的发展问题：如何拿地？如何融资？却早已准备好了自己的答案。
广州两个商业项目都是股权收购
南都：力迅近几年试水商业地产，成果如何？
张学民：力迅发展了14年多了。前面十年做城市精品住宅，后面三年开始涉足商业地产。目前已经有三个商业项目，第四个项目正在签约阶段，其中广州两个，武汉两个。
南都：广州是什么项目？
张学民：一个是下九路商业街街铺项目，另一个这两周签约，不方便透露更多，总建面达到三四十万平方米，分几年陆续开发，建成后将成为标志性商业中心。
南都：两个项目也都是通过股权收购吗？
张学民：是的。除了力迅上筑，其他项目都是通过收购股权获得。股权收购的地块手续上或多或少有瑕疵，所以竞争没有公开市场那么激烈，而全国一线城市的地价都很高。其实我们做的都是大开发商不太愿意做的。他们宁愿给一个高价格，买一块干净的地，直接去做。而小的开发企业也未必敢做这样的项目，有的项目拿下来后要搞半年，甚至一年才能把关系理清，如果资金量不是很充足，未必能耗得起。我们夹在这两种企业中间，所以做这样的项目反而比较适合。我们也希望能够更多地与政府衔接，因为政府手上也有很多闲置土地、烂尾地要靠市场去盘活。
闲置地、烂尾地怎么盘活，要比内功
南都：应该说，这种拿地模式不容易被复制吧？
张学民：我们经常拿闲置地、烂尾地，所以自比“城市特种兵”。这些地要怎么盘活，就要比内功了———看产品做得好不好，拆炸弹的能力强不强，资金实力行不行。这种问题地块，放几个亿下去，要放一年多才能进入常规的开发阶段，不是各个开发商能耗得起的。
南都：“拆炸弹”积累了哪些经验？
张学民：比如下九路项目搞了半年才理清关系，但上一手开发商搞了八九年都没搞定。第一要耗时间精力，其次要把小业主的需求、心态、顾虑设想好，确实有一些难拔的钉子户，像现在一些大开发商做的城中村改造，也是搞了几年才搞下来。除了拆迁问题，还普遍有债权债务、诉讼纠纷等等，这些都要具体项目具体评估。
我们搞了这几个项目下来，对做这些事情有些心得，土地资源拿过来以后，会判断哪些是有机会突破的，哪些问题是高压线最好别碰的，尺度才能拿捏得准，形成一个筛选过滤的标准。所以不是说房企的规模大小，经验才是做这种项目的支撑点。
力迅“在速度上是有些可惜了”
南都：作为扎根本土的企业，从广州到外围再回到广州，如何看待这么多年的得与失？
张学民：上规模上速度的2007、2009那几年，我们一直在埋头做产品。回过头来看，力迅在速度上是有些可惜了，但我们希望把力迅打造成百年老店，短期内没有上规模也是有好有坏。不好的地方就是，错过了快速上规模的机会；好的地方就是定位更加清晰。
南都：未来几年的发展计划是怎样的？
张学民：以珠三角市场为核心。像萝岗、番禺、花都，这些离广州城区比较近的地方都会考虑。距离有点远的话，就不是首选了。
南都：当龙头房企回归一线城市疯狂拿地，像力迅这样的中小房企扎根北上广是不是更难？
张学民：如果走出去的话，还是有不少机会。广州房企在国内来说，成本控制，生产制造的链条，标准化的东西还是比较领先的，选择也比较多。不至于说大型房企把地都拿走了，中型开发商已经很难拿地，不至于那么悲观。
南都：但目前一些二三线，尤其是三四线城市面临较大的销售压力。
张学民：很多专家说三四线泡沫，我是这样认为的，国内缺乏投资渠道，一些有钱的市民选择投资买房，确实没有自住的需求，而一些地方也未必有好的租赁市场，结果房子只能空置。空置未必意味着泡沫，或者供求关系失衡，只不过因为钱没地方去了，投在了一个比放银行更加好的地方———不动产。所以简单从空置率去判断，哪里过热，或者有没有泡沫，是有误区的。
南都：那么风险如何把控呢？
张学民：地方政府最大的资源就是土地，通过一些优惠政策引入开发商投资，比如建酒店、甲级写字楼等，建设基础建设，开发商确实要仔细评估当地市场的购买力，如果有些城市商品房的需求没有那么大，却人为地搞上去，确实会有一些投资的风险，这个要看每个开发商对风险的把控。
广州涨幅超10%是“补涨”，也是合理的
南都：时光里刚开盘时最低价才1.8万元/平方米，担心限价吗？
张学民：开盘时候均价2.3万元/平方米，一期的尾货卖到2.7万-2.8万元/平方米，今年琶洲项目都涨到6万元/平方米了，当然产品不同客户群也不同。但该卖多少钱还是要交给市场去评估。如果一直执行下去，接下来会有更扭曲的政策。二期会延到十月底或十一月开盘，肯定是“3字头”了。
南都：近期中央会议关于房地产的提法有改变，你如何看待后市？
张学民：“史上最严厉调控政策”，对珠三角市场来说，并没有构成特别严重的冲击，该消化的都消化完了。房地产产业一直是国家的支柱产业，要保证经济增长，就没理由会让它大幅下行，最理想的还是像现在的说法———稳健发展。对开发商来说，该找地的继续找地，卖楼的继续卖楼，建楼的继续建楼，大趋势来看中短期还是好的。
南都：一直以理性自居的广州，上半年房价涨幅超过10%，你如何看？
张学民：前几年，与全国的平均涨幅相比，广州涨得并不快，所以今年是“补涨”，即使涨幅比全国其他城市都大，但还是理性的。
南都：那要涨到什么程度？
张学民：如果广州的房价与深圳持平了，大家就要开始理性一点，但目前还有足够的上升空间。广州市场一直比较理性，因为全国其他一些大城市，比如全国人都去北京买，全亚洲的人都去上海买，但佛山、东莞、珠海的人很少到广州来买。整个珠三角都比较理性，不存在过热的情况。所以当全国的市场都快速上涨的时候，广州“补涨”也是合理的。
没有听说广州哪个同行要割肉求生
南都：6月以来的银根紧缩，为市场敲响警钟，中小企业融资难是不是很普遍？
张学民：我感觉不明显。前几个月，一些银行收紧了开发贷，但并没有听说广州哪个同行因此说要割肉求生。过往来说，开发贷是开发商比较常规的贷款。四证办下来，拿到土地起码要6-9个月，如果一些开发商追求快速的资金周转，可能会用高一点的融资成本，在土地证出来的时候就去融资，相对持有的成本会高一点。如果销售周转的速度能够保证的话，这个利息成本还是可以承受的。
南都：力迅有准备上市，拓宽融资渠道吗？
张学民：有这个五年计划，现在还是先把项目做好。我们先把提升每年销售额的目标做到，再考虑其他的大动作。
声音
◎我们经常拿闲置地、烂尾地，所以自比“城市特种兵”。这些地要怎么盘活，就要比内功了———看产品做得好不好，拆炸弹的能力强不强，资金实力行不行。
◎如果广州的房价与深圳持平了，大家就要开始理性一点，但目前还有足够的上升空间。
———力迅集团副总裁张学民
张学民档案
1995年8月-2000年6月
广州经纬房产咨询有限公司策划总监
2000年7月-2004年
城启地产集团营销副总经理
2004年7月-2008年8月
合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司副总经理
2008年9月至今
广州力迅投资集团有限公司副总裁
