??昨日，廣東政府連夜發佈出臺被稱為“廣東省史上最寬鬆去庫存樓市新政”的公告，新政中直接取消90/70政策、全省實施“一類一策”去庫存政策、向港澳居民放開限購、及商業貸款首付最低兩成等新政，樂居就此採訪左岸地產總經理李炳亮、大家地產董事陳志、世邦佰亞行銷經理蘇海全、東方潤園專案行銷總監李琚葉四位珠海地產界大亨為我們深度解讀廣東省最新樓市政策，其中對珠海未來樓市的影響。
??重點解讀一：取消90/70政策
??檔中表明對商品住房專案停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。
??“90/70政策”——自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
??專家解讀——
??左岸地產總經理李炳亮——“90/70政策”很早前就不適用了，到現在已經對市場沒有太大的約束力，這個政策的取消對於珠海沒有很大的意義。
??大家地產董事陳志——“90/70政策”在2015年年頭珠海就已經取消了，所以現在公文發佈取消對珠海來說沒有影響。
??世邦佰亞行銷經理蘇海全——“90/70政策”的放開是科學的，這讓商品房的建設可以由市場需求來導向，對於商品房市場的健康發展有重要意義。
??東方潤園專案行銷總監李琚葉——從珠海市場來觀察，該政策的執行要求已被淡化，短期內影響並不大。但長遠來講，“90/70政策”將真正釋放新增專案產品定位自主權及市場化程度。市場化及專業化的回歸，才是此政策的最大利好。
??重點解讀二：去庫存
??根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，將全省城市分為四種類型，實行“一類一策”去庫存政策。一類城市為庫存規模大、需求旺盛的城市。二類城市為庫存規模較大、需求較旺盛城市。三類城市為庫存規模小、需求平穩的城市。四類城市為住房限購的廣州、深圳市以及庫存規模小、需求旺盛的珠海市，要結合自身實際，制定行動計畫，落實國家和省深化住房制度改革的總體要求與目標任務。（附件表格顯示珠海商品房現狀庫存面積206萬平方米，商品住房去庫存任務為0）
??專家解讀——
??左岸地產總經理李炳亮——目前珠海的住房庫存確實沒有多少，但是商業、辦公樓的庫存量非常大，去庫存任務也很嚴峻。
??大家地產董事陳志——目前珠海庫存量是沒有的，也依然享受著國家為了去庫存而實施的利好政策，只能說這是錦上添花而已，並不沒實質影響。就個人來看，現在珠海政府應該加大土地供應，趁著這波熱潮，大力發展房地產業。
??世邦佰亞行銷經理蘇海全——目前珠海在住宅的庫存量確實極少，無須去庫存，但是在商業和寫字樓的庫存量上卻是不容樂觀的，就目前來看珠海商業和寫字樓的庫存量預估還需41個月的消化期。
??重點解讀三：向港澳居民放開限購
??有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。有條件的市可為港澳居民提供與本地居民同等的購房待遇。
??專家解讀——
??左岸地產總經理李炳亮——我猜測放開對港澳居民的限購，意圖更多的應該是為了加快港澳融入珠三角經濟圈，但這對於珠海房地產來說影響不大。
??世邦佰亞行銷經理蘇海全——從“有條件的城市來看”無非就是深圳和珠海，那麼恰好深圳和珠海又是僅有的沒有去庫存任務的兩個城市，這就讓人覺得這中間有點矛盾，至於如何制定相應政策，還得看地方政府。
??東方潤園專案行銷總監李琚葉——珠海歷來都有較大一部分港澳客戶群體，這個趨勢還將隨著橫琴新區、港珠澳大橋、深中通道的建設發展進程越來越明顯。如果珠海能夠短期落實港澳購房客戶的本地居民待遇，港澳客戶所占珠海購房客戶群體的比例相信會進一步提升，而相對港澳的價格窪地效應及目前珠海市場“零庫存”的局面，該政策對已火爆的珠海市場而言會產生利好疊加作用。
??重點解讀四：商業貸款首付最低兩成
??經廣東市場利率定價自律機制確定的地區，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%。落實國家調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策。加大住房公積金支持職工購房力度。
??樂居發現——樂居編輯今日致電珠海十家銀行，其中有7家銀行（中國、工商、農業、光大、廣發、招商、交通銀行）已推出首套房首付最低2成。另外，珠海也於2月22日起落實調整房地產交易環節契稅、營業稅政策。
??檔關於房地產方面內容如下：
??廣東省供給側結構性改革去庫存行動計畫（2016—2018年）
??為貫徹落實中央經濟工作會議精神和省委、省政府關於推進供給側結構性改革的決策部署，切實做好我省去庫存工作，根據《廣東省供給側結構性改革總體方案（2016—2018年）》，制定本行動計畫。
??一、總體要求與工作目標
??（一）總體要求。
??按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革要求，採取加大棚改安置和住房保障貨幣化力度、建立購租並舉的住房制度、加快農民工市民化、取消過時的限制性措施、組建專業化房屋租賃平臺等措施，按照省級統籌、屬地責任、因城施策、突出重點、有序推進的原則，逐步減少我省現有房地產庫存，推動房地產供給側結構性改革，逐步構建多層次、全口徑住房保障體系，積極促進城市公共服務設施和基礎設施均等化，提高人民居住水準，促進房地產市場平穩健康發展。
??（二）工作目標。
??1．全省商品房庫存規模逐步減少。到2018年底，全省商品房庫存規模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，即在全部消化2016—2018年供應溢出約630萬平方米商品房的基礎上，力爭再化解2000萬平方米的商品房庫存。各城市負責化解1000萬平方米商品房庫存，其中2016年化解250萬平方米，2017年化解350萬平方米，2018年化解400萬平方米。在此基礎上，按照“政府推動、企業主體、市場運作、政策扶持”的原則，搭建市場化、專業化、規模化住房租賃平臺，在各地政府、金融機構支持下，通過收購或長期租賃成批量中小套型庫存商品房，出租給有需求人群，化解1000萬平方米商品房庫存。具體工作方案由省國資委會同省住房城鄉建設廳等部門制定。
??2．各城市去庫存週期基本達到合理區間。根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，將全省城市分為四種類型，實行“一類一策”去庫存政策。一類城市為庫存規模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清遠等4個城市。二類城市為庫存規模較大、需求較旺盛城市，包括江門、肇慶、東莞、韶關、汕頭、茂名、湛江等7個城市。三類城市為庫存規模小、需求平穩的城市，包括河源、梅州、陽江、雲浮、潮州、揭陽、汕尾等7個城市。四類城市為住房限購的廣州、深圳市以及庫存規模小、需求旺盛的珠海市，要結合自身實際，制定行動計畫，落實國家和省深化住房制度改革的總體要求與目標任務。到2018年，各地級以上市商品住房去庫存週期基本控制在16個月以內，非商品住房去庫存週期明顯縮短。去庫存具體任務見《2016—2018年廣東省去庫存任務表》。
??二、重點任務與政策措施
??（一）加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。
??2016—2018年全省計畫完成棚戶區改造16萬戶，其中通過貨幣化安置4萬戶左右。各地要加快制訂實施意見，採取提高貨幣化安置獎勵標準、協助群眾購買安置住房等措施，引導棚戶區改造居民優先選擇貨幣化安置。各地可根據實際情況，對實施貨幣化安置的棚戶區居民給予房屋評估價格10%—20%的獎勵。商品住房庫存規模較大、去庫存週期較長的城市，按照原則上不低於50%的比例確定本地區棚改貨幣化安置目標。商品住房去庫存週期超過16個月的城市，原則上不再新建公共租賃住房，主要通過發放補貼或購買、租賃商品房籌集房源等方式提供住房保障。（省住房城鄉建設廳，各地級以上市人民政府）
??（二）培育住房租賃市場，逐步建立購租並舉的住房制度。
??通過政策性銀行中長期政策性貸款支持、減免行政事業性收費、資本金注入、保障房資產注入等措施，引導和鼓勵有條件的國有企業收購或長期租賃庫存商品房，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應企業，為去庫存、滿足外來務工人員及新就業大學畢業生等群體住房需求、培育住房租賃市場提供新管道。構建多層次、全口徑城鎮住房保障體系，主要採取公租房貨幣化方式，逐步將公共租賃住房保障範圍擴大到外來務工人員等非戶籍常住人口；按照住房制度改革的要求，將住房保障逐漸覆蓋到符合條件的各類人群。採取加大銀行信貸資金支持、財政資金補貼、減免行政事業性收費等措施，鼓勵房地產仲介企業、物業服務企業等發展成為以住房租賃為主營業務的專業化企業，形成“薄利多租”的住房商業模式。鼓勵各地購買或租賃商品房用作鄉鎮學校教師、衛生院醫護人員中住房困難群體的周轉宿舍。鼓勵高校、科研機構通過發放住房補貼或購買、租賃商品房方式，解決引進人才住房問題。（省住房城鄉建設廳、國資委、發展改革委、財政廳、教育廳、衛生計生委，國家開發銀行廣東省分行）
??（三）支持進城農業人口置業，滿足新市民住房需求。
??加快提高戶籍人口城鎮化率，深化戶籍制度改革，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，與城鎮居民享有同等權利、履行同等義務。省住房城鄉建設廳要積極配合中國農業銀行廣東省分行搭建“農民安家貸”等信貸平臺，大力支持農民購房。（省發展改革委、公安廳、住房城鄉建設廳，中國農業銀行廣東省分行，各地級以上市人民政府）
??（四）取消過時的限制性措施，進一步發揮市場配置資源作用。
??對商品住房專案停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。切實貫徹落實住房城鄉建設部等部門關於調整房地產市場外資准入和管理的相關政策；有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。廣州市應及時調整執行住房限購政策的行政區域範圍。（省住房城鄉建設廳、發展改革委、商務廳、工商局，人行廣州分行、國家外匯管理局廣東省分局，各地級以上市人民政府）
??（五）加大居民購房金融、稅收支持力度，降低居民購房成本。
??認真落實國家有關個人住房金融、稅收等各項優惠政策。經廣東市場利率定價自律機制確定的地區，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%.落實國家調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策。積極推動外來務工人員、個體工商戶和靈活就業人員繳存住房公積金，通過優化服務提高住房公積金使用效率。開展住房公積金繳存省內異地互認，推動城市間住房公積金調劑使用。研究開展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務和“公轉商”、“商轉公”試點。（省住房城鄉建設廳、財政廳、地稅局，人行廣州分行、廣東銀監局）
??（六）支持老舊社區居民置換新房，改善群眾居住條件。
??鼓勵各地通過發放住房補貼等方式，支持城市老舊社區居住超過一定年限、只擁有一套住房或無自有住房的戶籍家庭購買商品住房，補貼面積標準不低於城鎮居民家庭小康水準住房面積。鼓勵各地優先回購有換房需求的老舊社區居民住房作為公共租賃住房。（省住房城鄉建設廳，各地級以上市人民政府）
??（七）多管道降低商品房建設成本，穩定商品住房價格。
??全面清理房地產開發和交易過程中的行政事業性收費，切實降低房地產開發和交易成本。鼓勵各地搭建商品房團購、團租平臺，引導房地產開發企業調整行銷策略，適當降低商品住房價格。支持有實力、信譽好的房地產開發企業開展企業、專案的兼併重組及整合，提高產業集中度。在企業落實債權債務責任和風險可控的前提下，對被兼併企業逾期、到期的銀行貸款給予展期或轉貸，對兼併重組後的企業綜合授信給予並購貸款支持。（省住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳、金融辦，廣東銀監局）
??（八）適度調整商品房供應結構，服務大眾創業萬眾創新。
??在規劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產專案調整房屋用途、套型結構。在不改變用地性質和容積率前提下，允許在建商品住房專案適當調整套型結構。支持各地政府出臺政策，引導支持房地產開發企業將庫存工業、商業地產改造為孵化器和眾創空間；將庫存商品房改造用於扶持養老、旅遊等事業發展。（省住房城鄉建設廳、國土資源廳、經濟資訊委、民政廳、科技廳、旅遊局，各地級以上市人民政府）
??（九）強化土地供應和房地產市場聯動，合理控制商品房供應規模。
??各地要進一步加強對房地產市場研判，科學管控土地供應規模和時序，嚴格控制農村新增宅基地審批。根據商品房庫存規模及去庫存任務完成情況，適度調節相應類型土地供應規模，必要時暫停新增房地產開發用地供應。優化“三舊”改造政策，統籌平衡商業、辦公、工業等改造專案規模。（省國土資源廳、住房城鄉建設廳）
??（十）完善交通和公共服務設施配套，促進區域間房地產市場均衡發展。
??加快推進珠三角城際軌道交通網建設，加強各城市軌道交通的互聯互通。完善城市週邊地區交通和公共服務設施配套，重點加快推進廣州與清遠、佛山，深圳與惠州、東莞的軌道交通網絡銜接和建設，為支持跨地區購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。各地要加強城市公共資源均等化配置，在庫存商品房規模較大、庫存專案相對集中的區域內，整合庫存專案間公交站點、學校、醫院等公共服務設施配套，實現功能共用。（省發展改革委、交通運輸廳、住房城鄉建設廳、教育廳、衛生計生委，各地級以上市人民政府）
??（十一）引導開發商自持物業經營，促進房地產開發模式轉型升級。
??鼓勵開發商自持物業經營，由快速開發銷售模式向城市綜合運營模式轉型。政府、國有企業、事業單位建設發展總部經濟園區、新興產業基地等合法合規用房，優先適度向自持物業企業商品房傾斜。對領取商品房預售許可證超過3年以上尚未出售的商業、辦公、工業等商品房，通過土地、規劃、金融、稅收等政策加快轉化為開發商自持物業。（省住房城鄉建設廳、財政廳、發展改革委、國土資源廳、地稅局、金融辦，各地級以上市人民政府）
??三、組織保障與督查考核
??（一）落實政府主體責任。各地級以上市政府要切實承擔房地產去庫存工作的主體責任，抓緊研究制訂本市2016—2018年去庫存行動計畫及2016年度計畫，明確工作目標、工作措施、部門分工、時間節點等要求，周密部署，認真組織實施，確保按時完成工作任務。各市工作計畫及2016年度計畫應於2016年3月底前報省住房城鄉建設廳備案；2017年、2018年的年度計畫於上年年底前報省住房城鄉建設廳備案。每季度末向省住房城鄉建設廳報送去庫存進展情況，年底前報送年度任務完成情況。
??（二）加強部門協調聯動。省住房城鄉建設廳作為房地產去庫存工作牽頭部門，要切實加強統籌協調和工作指導，確保各項工作措施銜接順暢。發展改革、財政、交通、國土等部門要制定相關配合政策。其他相關部門和機構要積極配合做好去庫存各項工作。
??（三）加強跟蹤督辦。省住房城鄉建設廳要制訂督查方案，牽頭會同有關部門對各地級以上市人民政府工作落實情況實行全過程跟蹤督查。各地、各有關部門要將去庫存工作納入年度工作重點，確保落實到位，並於每季度結束後5個工作日內將工作情況報送省住房城鄉建設廳匯總報省政府督查室。省政府督查室視情況採取下達督查通知書、組織實地督查、提請省政府領導約談、掛牌督辦等方式推動工作落實。將去庫存工作納入相關考核專案，對工作落實不到位的，按有關規定嚴格問責。
