??中国购物中心行业眼下正在迎来大变局的拐点。过去那种“以土地 房产”为核心的开发型购物中心增长模式已然走向没落，整个行业正在进入“以商业 金融 物业经营平台”相融合的运营时代，业内人士在接受中国房地产报记者采访时如此分析。与此同时，受制于城市规划和零售设施规划脱节、消费容量及增长受限、金融支持政策缺失、专业人才匮乏、零售商发展滞后等多种因素交织在一起，使得中国购物中心的未来持续发展面临着不小的挑战。
??“虽然个案性的发展机会在中国局部市场依然有较大潜力，但是不得不承认的是，现阶段中国购物中心的系统性风险和开发运营创新难度已经明显加大。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，“中国购物中心已经从过去单个项目布局为主的散点式发展格局，进入到品牌化和规模化的产品线发展模式阶段。”
??据中国购物中心联盟的内部报告显示，我国正成为全球购物中心增长最快的国家，并且有望成为全球规模最大的购物中心市场。其中武汉、成都、西安、沈阳、天津、重庆等多个城市在建大型购物中心的面积和数量，均已进入全球购物中心未来增量排行榜前列。截至2014年底，我国50个重点城市拥有商业建筑面积2万平方米，可租赁面积约1万平方米以上的购物中心目前达到3800家，总商业建筑面积约2.5亿平方米。同时，购物中心建筑面积的复合增长率，保持在每年25%左右，平均建筑面积下降为6.6万平方米。
??轻资产运营策略无疑是未来中国购物中心的重要商业手段之一。诸如印力集团（原深国投商置集团）、新加坡凯德商用、阳光新业等注重商业资产管理和商业运营管理的“双料型”专业化公司。业内人士指出，轻资产策略并不是适合所有的开发商，“尤其是对于尚缺乏成功落地项目的开发商，更适合于在购物中心领域已经形成一定品牌优势的资源整合型能力的开发或运营商。”奇葩时代：开发与运营切割。。
??以购物中心领域当前数量最多的行业龙头老大——万达来看，整个营业收入的来源部分，主要还是依靠土地开发型收入和物业销售型收入为主，而并非是依靠租金增长持续推动升值的国外购物中心主导的主流模式。数据显示，万达商业2014年的收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约9.6%、85.05%及3.72%。其中，来自投资物业租赁及物业管理业务板块的收入为103.52亿元，比2013年增长34.32%；来自物业销售的收入为917.48亿元，比2013年增长22.36%；来自酒店经营业务板块的收入为40.08亿元，比2013年增长24.67%。
??纵观整个购物中心领域，开发和运营的整合系统普遍持有严重的切割式思维，两者的协同一致发展并没有充分和完整的专业把控能力。在红星美凯龙北京商管中心总经理李嘉看来，造成这种“奇葩”现象产生的原因：一方面除了开发商自身经验不足，当前土地政策大环境的制约也是根本原因之一：一方面，受土地市场“商住用地混搭”政策的影响，住宅房地产商出于被迫而“兼职”从事购物中心开发成为普遍现象，而购物中心的选址已经演变为“要么同时做、要么不做”的唯一抉择；另一方面，“商住用地混搭”政策在一定程度上拉高了购物中心部分的土地成本，使得购物中心的财务规划面临巨大压力，尚难以通过可能获得的租金收入实现对物业的长期持有，迫使当前商业地产商只能通过商铺切割销售转嫁风险而赚取开发收益。
??多年来一直强调开发资金的中国购物中心市场，在郭增利看来，未来购物中心市场将向具有“资产管理＋商业管理”综合优势的“双料型”公司倾斜。“随着投资、开发和运营三方分工协作关系的进一步明确，中国购物中心的行业集中度也将因此而明显加快，将会诞生更多双料型的专业化集团公司。”
??高端购物中心业绩下滑
??顺应消费行为变化和消费者主权时代的复合型需求，过去的2014年购物中心的营业表现尽管优于百货店，然而整体营业额水平普遍面临下滑，尤其是高端购物中心的业绩下滑成为不争的事实。
??中购联的数据显示，全国营业额排名前20位的购物中心，实现业绩增长的企业约占75%，业绩下滑的企业则占到25%，并且以偏向高端定位的购物中心为主。从内地目前商业最为发达的城市上海来看，其营业额前20位的购物中心企业中，业绩上涨的企业比例为80%，近20%的企业出现了不同程度的业绩下滑。而高营业额的购物中心的城市布局，也主要集中在北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、武汉、成都等商业发达城市的核心区或者区域中心的核心位置。
??尽管经营业绩面临着普遍压力，然而在过去的一年多的时间内，一些对于购物中心领域觊觎许久的房企并未闲着。尤其是随着城市中心大型购物中心的逐渐饱和，加之土地资源渐趋稀缺，越来越多的商业地产开发商正将目光投向城市副中心、以辐射周边社区为主的社区购物中心。2014年年初，绿地集团宣布正式发力社区型购物中心，在北京大兴开出首个缤纷城产品线。同年红星美凯龙商业旗下首个社区型购物中心——北京爱琴海购物中心正式亮相开业。与此同时，绿景佐阾系列、中航九方系列、苏州邻里中心系列、凯德MALL系列、星河Coco系列等这些社区型购物中心品牌依然在市场形成。
??不同于印力集团的印象城系列、龙湖的天街系列、华润的五彩城、英特宜家的荟聚系列超大型购物中心定位，在绿地集团商管负责人王智明看来，“社区型购物中心是一种更加注重生活型大众化市场的社区型购物中心”，其正在冉冉升起，房企在住宅领域形成的品牌优势和所建住区的居民黏性，正在大力备战社区型购物中心市场。
??另一个引起开发商注意的改变是，与之前业内普遍担忧二三线城市商业泡沫较大不同，数据显示，2014年之后，三四线城市再度重回房企视野，龙头房企下沉三四线城市争夺跑马圈地的布局。万达将在全国开业50座万达广场，大部分集中在像广元、安阳、佳木斯等三四线城市。而一些知名住宅开发商也看准三四线城市的商机，逐步涉足购物中心领域，如万科、恒大、龙湖等。
