第一篇 市场背景篇
一、政策法规
二、市政动态
? 1、济南济南二环西路高架南延路线确定 与二环南路连接
? 2、济南顺河高架南延工程5月启动 全长6.8公里
? 3、济南济南轨道交通试验段今年有望开建
? 4、今年济南轨道交通线网规划正加快完善 力争年内开工
? 5、槐荫济南槐荫将打造水景观旅游线 规划3月底出炉
? 6、济南2月份共成交土地15宗 房地产集群式东拓
? 7、48亿元汽车项目“花落”济南高新区
? 8、推进城建重点项目 省会文化艺术中心8月前启用，北湖公园年内开建
? 9、济南确定8个重点招商项目 更加注重“抱团招商”
三、市场资讯
? 1、各地拿地潮继续上演 房企回归一二线城市掘金
? 2、中公积金缴存余额达2.1万亿 证监会：已准备入市
? 3、济南迎十艺节加快“区级公园”建设 腊山片区将建城市绿地
第二篇 市场分析篇
第一章 土地篇
一、本月公告土地分析
1、地块供应走势分析
济南市本月土地供应面积为118.33万平方米，环比下降19.29%。从公告幅数上看，本月公告土地15幅。
2、供应结构分析
2月济南市新增供应土地15幅，总用地面积118.33万平方米，为住宅和商业用地。本月供应土地较上个月有所下降，跌幅为19.29%。
二、本月成交土地分析
2013年2月济南土地市场成交了14幅，成交面积为59.07万㎡，较上个月增长了100%，主要原因为本月继1月出让土地后，房地产市场积极的消化趋势，促使本月成交量上涨。
第二章、商品住宅市场
一、市场综述
2013年2月，济南商品住宅市场供应量46.69万平方米，较上月有大幅增加，环比上涨860.7%；成交量为28.85万平方米，环比下跌50.81%。春节过后，市场逐渐回归平稳，本月济南商品住宅市场的供应量有所增加，成交量有所跌落，主要是因为春节期间一般是楼市成交的低谷时期，成交量的小幅跌落仍在市场预期之内。
从本月供应来看，供应量较上月有所回落， 1月济南普通住宅市场新增供应量为46.53万平方米，环比上月上涨857.41%；公寓产品本月暂无新增供应；别墅市场新增供应量为0.16万平方米，环比上月上涨100%。从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为27.37万平方米，环比下跌50.33%；成交均价为7461元/平方米，环比下跌1.61%；本月公寓成交量为1.15万平方米，环比下跌62.42%；成交均价为10248元/平方米，环比上涨4.95%；别墅成交量为0.33万平方米，环比下跌314.25%；成交均价为13187元/平方米，较上月上涨9.93%。
二、商品住宅供应市场走势解析
(一)商品住宅批准供应总量走势
从本月供应来看，受到春节假期结束的影响，供应量较上月有所上涨，2月济南普通住宅市场新增供应量为46.53万平方米，环比上月上涨857.41%；公寓产品本月暂无新增供应；别墅市场新增供应量为0.16万平方米，环比上月上涨100%。
(二)商品住宅批准供应区域分布
>>普通住宅
2月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月历城区为主力供应区域，供应总量为16.89万平方米，占济南市供应总量的36.3，该区域内鲁商凤凰城为主力供应项目；其次是槐荫区，供应总量为13.87万平方米，占济南市总供应量的29.8%，该区主力供应项目为恒大雅苑。
>>公寓产品本月暂无新增供应
>>别墅
2月，济南仅有一个区域有别墅新增供应，即为市中区，该区域供应量达0.16万平方米，占总供应量的100%，其供应项目为中海国际社区，共计5套，套均1650平方米。
(三)商品住房批准供应形态分布
本月仅有普通住宅和别墅形态有新增供应，公寓本月暂无新增供应，普通住宅供应量为46.53万平方米，占商品住宅总供应量的99.66%。济南市房地产市场的物业形态一直以来都呈结构分布不均的状态，普通住宅始终是市场的主力大军，公寓产品和别墅产品起步较晚，一直作为市场的补充产品，发展较为缓慢。
(四)商品住宅项目分布
从新增供应的项目数量上来看，本月共有21个项目有新增供应，均为后期加推的项目，各项目开发商随着市场走势合理调控加推节奏，以抓住本年度第一季度市场回暖趋势下的良好机会。
从新增供应的产品类型上来看，本月新增供应中除了大量刚需产品之外，另有黄金山水郡、黄金99、鑫苑名家等诸多改善型产品的新增，可见随着市场刚需的不断释放，改善型需求也积极应市，市场上的产品类型也在不断的丰富。
三、商品住宅成交市场走势解析
(一)商品住宅成交总量走势
从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为27.37万平方米，环比下跌50.33%；成交均价为7461元/平方米，环比下跌1.61%；本月公寓成交量为1.15万平方米，环比下跌62.42%；成交均价为10248元/平方米，环比上涨4.95%；别墅成交量为0.33万平方米，环比下跌314.25%；成交均价为13187元/平方米，较上月上涨9.93%。
(二)商品住宅成交区域分布
>>普通住宅
2013年2月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中槐荫区、历下区、市中区的成交量依次占据前三位。
>>公寓
本月区域成交结构来看，公寓市场的区域成交差别较大，且区域成交量受单体项目影响较大。济南公寓成交主要集中在历下区，该区域的公寓市场发展较早，成熟度相对较高，因此其成交贡献相对较高，占到成交总量的62.25%，而高新区的成交贡献次之。
>>别墅
2013年2月，济南共三个项目有别墅成交，分别分布在高新区、市中区，其中主力成交区域为市中区，其成交面积为0.29平方米，占总成交量的85.82%。
(三)商品住宅成交面积结构解析
>>普通住宅
市场主要是由刚需和首次改善性需求共同支撑的，许多项目为了迎合市场需求，均加大刚需户型和改善型户型供应，主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。
>>公寓
2月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段，主要受丁豪广场项目成交产品的影响，其次40平方米以下区间成交量也较大，主力成交项目为诚基中心和卓越时代广场。
>>别墅
本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量57.05%。
(四)商品住宅成交单价结构解析
>>普通住宅
本月6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下，达10.34万平方米，占全市成交量的37.8%，其次是8000(含)-10000元/平方米及4000(含)-6000元/平方米价位段，占比分别为27.87%和25.42%。
>>公寓
从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价均集中在8000-10000万元/平方米。
>>别墅
从成交单价来看，2月别墅均价8000-12000元/平方米价位段的房源成交量最大，占比为61.31%。
(五)商品住宅成交总价结构解析
>>普通住宅
2月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，其比例占整体的43.3%，其次为总价在80-100万元之间房源，其比例为23.49%。
>>公寓
本月公寓成交总价在各个区间均有分布，但成交总价仍然主要集中在30(含)-50万元价位段，其次是50-80万元以上价位段。
>>别墅
本月别墅成交总价在300-400万元总价位段的成交量最大，成交面积0.21万平方米，占本月别墅总成交量的的62.76%，其次，400(含)-500万总价位段的产品成交量为0.08万平方米，占总成交量的24.09%。
四、成交均价分析
(一)普通住宅市场
? 2月成交均价较上月有所回落
? 天桥区成交均价最高、历下区区次之
? 小于60平方米户型均价最低、144-180平方米户型成交均价最高
(二)公寓市场
? 成交均价较上月有所上涨
? 历下区成交均价最高
? 小于40平方米户型公寓成交均价最高
(三)别墅市场
? 别墅成交均价环比上涨6.1%
? 市中区成交均价最高
? 200平方米以下面积段成交均价最高
五、热点板块
板块解析——济南市历下区
重点项目推介——冠华历山吉第
冠华•历山吉第项目地块位于北园大街与历山路交汇处向东300米路南的车站北街(舜凯大酒店后邻、车站北街东临)，历下车站北街城市央区生活商圈，尽享舒逸便捷。
项目占地面积约合125亩，由济南冠华建设投资有限公司开发，冠华车北居住组团项目计划分三期开发，目前正在规划中，一期将建设6栋楼，户型70-130㎡不等，现临时售楼处已开放，预计开盘时间在2013年5月间开盘。
? 2月历下区商品住宅成交情况
本月历下区商品住宅成交量为570套，6.12万平方米，成交均价8621元/平方米。其中普通住宅成交成交量为399套，5.4万平方米，成交均价8194元/平方米；别墅无成交；公寓成交171套，0.72万平方米，均价11843元/平方米。
六、项目解析
从2月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的38.64%、38.94%，集中度依然明显。市中区的华润中央公园、中海国际社区三项目继续领跑市场；西部有绿地国际花都与恒大雅苑，东部有恒大城、万象新天与银丰唐郡，刚需市场竞争依然激烈。
第三章、办公市场
本月济南办公市场供应面积为3.03万平方米，成交面积为1.34万平方米，成交套数为147套，环比下跌54.58%，本月办公物业成交均价10645元/㎡，环比上月下跌8.30%，本月成交情况受春节影响较大。
一、市场供应量分析
2013年2月济南办公市场供应面积为3.03万平方米，供应套数70套，供应项目为泉景天沅鸿园，洪楼七栋和名泉春晓，供应面积分别为2.37万平方米，0.50万平方米和0.16万平方米。
二、市场成交量分析
本月济南市场办公市场成交套数为147套，成交面积为1.34万㎡，环比下跌54.58%。
三、成交均价分析
本月办公物业成交均价为10645元/㎡，较上月下跌8.30%。
第四章、商业市场
2013年2月商业用房市场新增供应量为1.31万㎡，供应套数为110套；成交面积为0.89万㎡，成交147套，成交均价为18841元/㎡。
一、供应量分析
2013年2月商业用房供应量较1月涨幅较大，新增商业用房供应量为1.31万平方米，供应套数为110套。
二、成交量分析
本月商业用房成交套数为147套，成交面积为0.89万㎡，成交面积较上月下跌15.24%。
三、成交均价分析
本月商业用房成交均价为18841元/平方米，环比下跌11.07%。
第三篇 区域数据篇
一、历下区
二、市中区
三、槐荫区
四、天桥区
五、历城区
六、高新区
资料来源：CRIC
