??楼市新政春风乍起，吹皱郑州楼市春水。今年楼市新政甫出，业内热议四起。上周，针对3月30日央行、住建部、财政部联合出台的二套房贷首付比例降低、二手房上市交易免征年限“五改二”等楼市重大利好政策，引发了业内专家、开发企业和购房者的广泛关注和热议，4月1日，本报《中原楼市》第一时间编发了各方观点及思考，同样引发了社会各界的瞩目和聚焦。
??楼市新政落地一周有余，郑州房企和项目的关注度持续升温，各家企业不仅对新政表现出极大的重视和极高的热情，也先后作出了相应的反响，制定了相应的销售策略。作为5年来力度最大的利好楼市新政，又将给郑州在售楼盘、项目的销售带来什么样的影响，市场表现如何，价格走势是否变动，销售业绩有无提升?带着诸多问题，本期《中原楼市》约请了部分房企的销售负责人和销售代理公司的有关负责人进行访谈，以期进一步解读这一楼市新政对郑州楼市的冲击波和影响力，再次倾听来自市场一线的最新动态和真实声音——
??张旭盈 (建业集团郑州区域总公司营销部经理)
??“好雨知时节 当春乃发生”
??新政落地一周，郑州建业各项目来访及成交量有明显提升。总体来说，该利好消息期盼已久。对于郑州而言，预计销售量会增加，价格趋于平稳。由于当前库存压力大，客户观望情绪依然重，购房者会在品牌、价格、配套等方面更加注重。对于开发企业而言，除了苦练内功，注重品质，去库存、跑量仍是硬道理。
??对于未来的预期，希望加快房贷审批速度，降低相关税费，尤其是应当降低二套房贷的利率。同时，也希望降低首套房的首付款比例，具体到公积金政策，希望利率也有优惠。
??“好雨知时节，当春乃发生”。郑州建业将会乘着新政的春风，4月1日~30日建业集团郑州区域总公司开启 “春雨行动”，本着让更多河南人了解建业、信任建业、住上好房子的企业理念，将通过推出优质房源，特惠价格等感恩大礼包等形式让广大客户分享建业成立23 年的丰硕成果。
??建业集团郑州区域总公司继续推进产品与服务的提升，正在积极推进社区OTO服务平台，让业主感受到大建业带来的综合服务价值。
??王鹏飞 (郑州、西安华南城副总经理)
??今年郑州楼市量价都会稳中有升
??此次“3·30”政策的出台，无疑会提振房地产市场目前销售现状，产生一定利好，这表明了政府对稳定房地产市场长期健康发展的决心与信心。同时也给房企和购房者，释放出政府坚定“护市”的信号。
??结合目前郑州楼市的发展现状，此政策对于各大房企来讲，会适当加快开发节奏，增加改善性产品的入市;购房群体也会由刚需型向改善型逐步加速过渡的过程，对于郑州楼市来讲，无论是成交量与成交均价，都会稳中上升。当前郑州城市框架不断外延，华南城自2012年8月进驻郑州以来，作为省政府与市政府重点建设项目，响应政府号召，加快推进商贸物流集聚区建设和市场外迁工作，不到3年时间，销售与招商累计达4万余家，小商品、建材、五金市场全面进入运营，汽配、副食、服装市场将陆续进入运营阶段。结合目前楼市利好政策不断出台，今年郑州华南城斥巨资打造的百万平方米住宅项目——龙湖华府也将全面入市，会给广大购房者带来高品质的生活居住体验，敬请期待。
??朱洪杰 (豫发置业副总经理)
??希望继续出台利好政策
??“3·30”新政是切实落实中央稳定住房消费，促进房地产持续健康发展的又一有力举措，它扭转了购房人对房价和房市的悲观预期，刺激了改善型居住需求的释放，改变了房价可能下降的趋势，成交量探底完成，并从此稳定在合理水平。
??虽然此次利好有益于成交量的恢复性提高，但从市场的供求关系来看，供过于求依然是制约价格上涨的主要原因，所以市场整体价格水平的大幅上涨不具备条件，只是在供求合理的局部区域市场，个别去化压力不大的楼盘，温和调价是可能的。再者，目前大多开发商库存偏高，现金流紧张，在微利时代，快周转是主诉求，所以，我认为多数开发商不会选择借势大幅涨价的营销策略。
??本次新政对首置客户的刚性需求刺激力度较弱。目前，在刚需、首改为主流消费群的情况下，希望国家继续出台支持刚需购房的政策，比如：降低首套首付比例、提高公积金贷款额等，完全落实中央稳定住房消费的大政方针，同时改善普通居民的住房条件。
??李涛 (星联置地星联湾项目总经理)
??郑州楼市的春天真的来了
??今年“两会”中，《政府工作报告》明确指出：支持居民自住和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。所以，接下来政府会有怎样的动作，可以说房企和购房者都在翘首以盼。
??在以往形成的惯性思维中，二套房新政迎春出台，是“两会”后政府出的第一招，且内容规定得非常具体，首付降低、营业税免收降低年限，反映的是政府希望通过这项举措降低置业和流通门槛，从中不难看出政府对经济“稳增长”寄予的期望。
??说到效果，有了“两会”的主旋律以及行业和舆论热议，在大家的期待中，这样的政策出台对市场信心还是有较大的提振作用，所以消息刚一出来，就有媒体称“地产行业的春天要来了”，也有一些开发商表示“暂缓涨价”，从媒体和同业的态度来看，大家都嗅到了这项政策的春天味道。我身边非业内的朋友，也向我咨询此项政策除对房地产外，对整个经济大势来说又会折射出什么信号。这种关注不难理解，毕竟，房地产健康发展，才能确保经济稳定增长。
??新政一出，对改善型购房群体来说，置业门槛降低，而那些有投资需求的购房者，亦可从营业税年限降低享受到快速回报的红利。所以，这个政策对整个市场来说是有促进作用的，因为它意味着一个信号，但对于完全打消购房大众的观望心理，仅此新政还不够，后续还需要更多利好政策来刺激。
??预计下一步金融方面可能会出现降息等措施，降息对市场的刺激效果会更明显。 当前的政策环境对房企来说是个机会，在销售策略上，应将政策背后的政府用意分析透彻，将这种信心有效传递给客户，趁热打铁。在企业战略层面上，应改变旧有思路，转变传统盈利模式，及时考虑转型或升级。
??星联置地在今年伊始，根据企业自身情况，已在进行企业战略调整，会着力打造优质区域的精品项目，不盲目追求规模，保证充裕的现金流。因为今年下半年预计行业会有很多企业出局，可能会出现很多好的项目和机会，我们会继续以“治大国如烹小鲜”的积极心态，顺大势而为之。
??星联湾项目自开年以来，保持着旺销劲头，3月超额完成任务165%。除了我们团队的拼搏、创新和各种尝试，也反映出市场对优质项目的认可。
??从星联湾案场反馈信息来看，一周来的成交情况非常乐观，延续了三月的热销势头，但成交客户受二套房新政影响不大。
??齐华伟 (碧桂园河南区域营销总经理)
??春天里要有冬天的忧患意识
??在我看来，第一，大城市、热点城市、未来人口流入的城市，当下就是买房的时间窗口，购房者应该抓住政策的红利;第二，住房供应过剩的城市，开发商和地方政府要放弃房价再次暴涨的幻想，利用政策的契机，千方百计消化库存，乃是上上策，幻想政策又会让房地产过几年好日子，太傻太天真;第三，各界都应该清醒地意识到，房地产已经进入到新的周期，必须用新的思维思考和判断房地产的未来。
??就房地产的基本面而言，目前是冬天，政策只是“冬天里的一把火”，仅供取暖过冬，绝非“春天的故事”。
??冯楠 (河南鑫苑营销总监)
??大户型去化速度加快
??在目前全国经济上行的速度缓慢的形势下，这套“组合拳”可有效刺激消费，缓解目前房地产低迷的态势，是房地产市场的强心剂，提升客户的购买信心。郑州楼市在短期内还是主要以去化库存为主，价格不会有明显变化，在新政的影响下，我认为二次改善型客户数量会增加，大户型销售会有所提升，总体“价稳量升”。
??目前郑州的很多银行还未全部落实新政，我认为应加快新政的落实速度，同时在利率上应有更大的优惠力度，这样才能更有效地加快客户的购买速度，加快楼市回暖。
??目前鑫苑郑州项目已是尾盘，主要是去化剩余房源，东区鑫城在新政的影响下，大户型去化速度有所提升，目前仅余二十多套四室大宅，预计5月前就将清盘。鑫苑·二七新城综合体项目目前主要做前期准备工作，预计6月多种业态将整体亮相。
??段炤利 (亚星集团营销中心总经理)
??新政一周销量增加
??政府的调控措施及导向逐渐深入，由松绑刚需(松绑购房资格)，刺激改善，再延伸至对投资性需求的鼓励。此次降低二套首付，对改善型需求产生较大利好，但同时，我们也对“改善型”住宅有了更广义的理解，不仅仅是面积、功能及总价的增大、增多，更多的是对服务、配套及其他附加值的提升。二手房“五改二”，对一线城市的促进是提升信心和加速市场流通，使二手房的价格和价值不断提升，进而带动新房市场的繁荣;对非一线城市来说，新房交易的周期和成本预期减少，新房的投资价值进而显现。
??在目前市场下，供应量大是共识，去存量是务实，价格预判是“常识”。中原地产快速发展的十余年来，价格一直稳步快速发展，所以，我认为今年地产市场的价格是稳中小步上升。
??此次新政是一个市场利好窗口期，对开发商和购房者来说，都应抓住机会，去存量，置新房。新政出台一周再加上清明小长假，我公司旗下亚星盛世和锦绣山河项目成交量都有很大增量，借此，我们也将推出亚星盛世三期新品。
??黄艳红 (清华园集团副总经理)
??去库存乃当务之急
??央行、住建部、财政部联合出台新政，目的是加快楼市的去库存化。“3·30”新政将二套房最低首付降至四成、公积金贷款首付降至两成，对于改善型购房客户起到很大利好作用。
??郑州作为全国百城楼市房价最坚挺的城市之一，未来购房者将加速入市，成交量将大幅走高，但对首套购房政策无较大调整，刚需群体较为关心的“利率优惠”及 “降低首付”比例等均未得到有效落实。“3·30”新政出台后，部分开发企业已借助此机会以涨价为噱头快速推进产品的去化量。
??而此次新政后，郑州清华园旗下清华·忆江南、清华大溪地项目依然以去化库存为主，紧抓在利好政策下释放购买需求。清华·忆江南项目将借助市场政策及北五环即将通车等利好条件加快对项目内学校、医院等生活配套的建设速度，吸引改善型客户的持续关注;清华·大溪地项目凭借完善的配套资源和优越的交通优势，一直是郑州刚需客户重点关注楼盘。
??张军霞 (升龙广场营销总监)
??新政激励房企提升产品品质
??新政的出台是政府将房市真正推向市场、回归市场的一个有力的信号。2015年郑州楼市的市场环境、人文环境、经济环境都在发生很大变化，包括郑州人的消费观念都在变化，所以现在这些政策的出台对房价提升的影响不会太大。
??房价是由市场决定的，房价的杠杆一定会在汹涌的市场大潮中波动，我个人认为，现在的政策利好不会再大幅度提升房价，关键在于开发商交给市场什么样的产品和服务。由于购房者越发挑剔，开发商一定要做出品质好、车位充足、物业服务好的产品，只有这样的产品才能在新的市场环境下越来越有市场，也才能卖出更好价格，实现价值。未来，房企在日趋健康的市场环境下，优胜劣汰将会不可避免，产品品质是开发商制胜的关键点。房企不要再关注房价的涨跌了，好好研究一下自己的产品吧!
??聂广元 (中岳秀峰营销总监)
??未来新政频出将会成为新常态
??无论从哪个角度来看，此次政策组合拳的出台都很有必要。但政府出台政策的目的主要是去库存，促进房地产健康稳定发展，在一定程度上会刺激交易。但因不动产信息登记的实施，未来将出台的房产税依然会使购房者的观望情绪不能完全消除。新政出台量价不会有太大变动，房地产企业一定会根据新常态调整策略，定位将更加准确，刚需、刚改依然是大方向。
??要想真正改变房地产市场下行的局面，政策必须打好组合拳，这次政府的救市政策只能算是第一枪，从目前的经济数据来看，GDP“保7”压力比较大，CPI指数连续几个月都处于低位，而目前银行的存款准备金率依然处于高位，民营企业的资金成本依然很高，所以，在金融政策方面，我预计下一步政府会继续降准降息。
??从郑州的市场情况来看，由于巨大的人口基数，房地产的供求压力并不像其它城市那样严重，但我希望未来为促进房地产更好更快的发展，“郑州版”的地产新政能更多地从土地供应、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等环节着手，同时，希望政府能更科学更合理地实施对房地产企业的资金监管，从而提高房地产企业的资金利用效率，降低企业资金成本，从而达到稳定房价、稳定市场的良好效果。
??七里香堤项目从最初的产品定位开始，目标就是走品质路线，所以，前期我们花费数千万巨资打造景观示范区、裸眼3D体验馆、游泳池等等，其实，我们完全可以不花这些钱，可以把品质做低一些，然后走低价路线，但我们集团从整个房地产市场大趋势出发，判断未来的市场必定是一个“以品质论英雄”的市场，七里香堤一年多的热销也证明了这一点。
??七里香堤从去年入市以来，销售业绩一直骄人，在整个东南板块激烈的市场竞争中，销售业绩名列前茅。2015年以来，一期已成现房，景观完全成熟，周边交通更加通达，所以新政出台一周，七里香堤的销售更加向好，略微增长。从二期排号情况来看，效果也还不错，说明客户是认同品质的，对品质需求越来越高。至于未来的发展，我们相信，在接下来新政策陆续出台和落实后，买房客户对房地产市场恢复信心之后，对品质的要求会越来越高。
??金琪昌 (易居营销集团副总裁兼河南区域董事长)
??目前是开发商出货的绝好窗口期
??在这次以大品牌开发商主动促销为主力，政策利好推动的情况下，交易量有望回升到2013年牛市同期水准。
??在新政出台一周后，从交易数量来看还是有大幅度上升的，但政策的因素不超过30%，70%还是和开发商当下的促销政策有非常大的关系。
??政策本身并不能影响楼市大势走向，但配合项目的促销措施，这个政策更像是助推器，可以加速楼盘流量。
??新政一周，易居代理的楼盘每周均销售超过50套的项目为数不少，但核心是采取积极政策的楼盘，特别是运用价格杠杆的楼盘销量非常明显。
??交易量的上升，其实是市场回暖的信号，但是对于未来价格的上涨依然是阻力重重，核心是三个原因：一是受整体经济环境影响，房地产不可能持续一枝独秀，经济减速和发展绿色经济的大环境对房地产影响依然久远，之前已习惯的快速模式被改变，不大起大落，稳定成新常态。二是刚性需求的爆发力持续不足，90后不买房这个伪命题其实是对当下需求结构变化及消费观念变化的结果。现在很多项目采取首付分期或低首付等方式过度地透支消费，我们对于未来的需求持谨慎态度。三是目前市场上主流开发商依然有非常大的开工库存和土地储备，需要用几年的时间去消化这些库存和储备，出于对现金流的渴望，不排除后期价格持续下降，但在局部地区由于个案表现抢眼，也有明星项目会推动板块价格上涨。
??所以，基于上述因素对于开发商如果采取积极的营销措施或许是个出货的好时机，有一点是肯定的，目前是开发商出货的绝好窗口期。
??庄云娟 (合富辉煌河南公司常务副总经理)
??最好的营销?是客户成为销售员
??3月30日，被喻为七年来最大力度的救市政策来袭，为沉寂的郑州楼市带来了新一轮的热度。
??新政策出台以后，我的同事说要把现在的房子卖掉，换一套大一些的房子，这是一个个案，但是颇有代表性。目前，中国过高的存贷款利率差，意味着利率调控杠杆仍有多年的调整空间。如果短期内房地产未回暖，那降准的政策还得用，这不仅是影响房地产，还是影响整个经济环境的调控手段。
??房地产市场会随着一个一个政策向上行。站在买房者角度来看，目前是买房比较好的时机，因为开发商没有把库存去掉所以不敢涨价;站在开发商角度，不管宏观经济怎么样都应该算自己的小账，兜里有钱没钱只有自己知道。
??库存危机和市场环境的改善，营销手段大爆炸一触即发，各种营销方式层出不穷。越是在市场上行情况下，越不可忽视做内功、做产品和做服务，而以上几点，也将衍生出最佳营销手段：让客户成为销售员。全民营销的极致不是发动各种渠道，而是你的客户成为你的销售员，没有其它。
??虽然市场环境整体平稳，但鑫苑、升龙等房企纷纷转型自销也引起部分业内讨论：代理行生存空间是否正在逐步缩减?对此，我的看法是，每一个行当都有它存活的必然性，核心问题在于甲乙双方有没有合作必要。如果房企有专业人才，就可以不找代理。但是如果找代理，使得自己员工有更多时间思考更深层次的项目问题，比如下一期产品做什么、客户来访后对产品认知状态怎么样，这样也未尝不可。
??对郑州楼市的走势预测，我认为上半年暂时不会有变化，预计下半年会有一些产品上涨，同时也将有许多新产品推出。开发商应该尽可能考虑产业的转型，多做些观光旅游、农业等类型，把鸡蛋放到不同篮子里，才是将来的发展趋势。
