“面包”要压价
抑制房价再祭杀招
涨价项目一律不批
4日，北京8地块集中入市，万科、保利、绿地等品牌房企悉数到场，东坝、顺义新城等焦点地块引发数十家房企激励争夺，经多轮竞价，最终以令人侧目的价格成交。房企疯狂抢地，彰显出对北京未来楼市的信心，与此同时，北京市住建委召开“闭门会”，明确年底之前涨价项目的预售证无获批可能，捆绑销售、毛坯改精装变相涨价的做法也被紧急叫停。一边是本年度最后一场土地宴盛大开席，一边是住建委闭门开会，重申房价维稳的目标。2013立冬已至，楼市依然大热。
召集闭门会 意在维稳
近日，有关“北京住建委召开房企座谈会，传达6点会议意见”的微博 被大量转发，引来网友关注。微博中提到，根据座谈会的精神，今年年底前涨价的项目一律不批，单价高于4万元的楼盘也不能拿到预售证。而对于前期已经上市，今年尚未取证的，新盘涨幅不得超10%。对此，业内人士认为此举是对控制房价过快上涨的重申。今年3月，北京曾出台“限价”政策，要求新开盘项目的定价不能超过区域均价，已开盘项目定价不得超过前期销售平均价格，当月销售价格不得超过上月销售平均价格，这成为获得预售许可证的重要条件。
此外，本次会议对于开发商们毛坯房拿证，精装修出售的做法也给予叫停处理。“说白了就是不允许捆绑销售，拿什么证卖什么房。”业内人士称。
据记者调查，捆绑销售，精装费另行收取，现在已是开发商变相涨价的一贯做法。房山良乡大学城附近的一商住项目，10月中旬开盘时向购房者收取所谓的“空间创意费”，而十几万元的费用仅仅是在挑高4.2米的房间内打上一个夹层，且不包括其他任何装修。购房者怒骂开发商无良，开发商则摆出一副爱买不买的架势。“房子不愁卖，就算是变相涨价，也有人肯买单，一个愿打一个愿挨。”不少购房者对于目前市场的怪现状颇感无奈。
北京市房协根据市住建委网签数据统计发布，今年1至10月份北京市新建商品住房签约均价为2.17万元/平方米，比去年全年上涨4.5%。回想年初，北京市承诺的房价调控目标是“新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。”立下的军令状言犹在耳，但眼下离年尾只剩不到两个月的时间，时间紧任务重，在此背景下，北京市住建委对于房价一路上行的趋势再次祭出杀招，维稳意图不言自明。
加大供应 抑制看涨预期
据业内人士介绍，北京住建委曾数次对北京房价上涨的原因进行调研，“原因错综复杂，供需不均衡和市场预期是两大主要原因。”而此次内部座谈会的目的正是稳定开发商的市场预期，规范前期因为限价存在的捆绑装修等变相涨价，规范市场秩序。
同时，据链家地产市场研究部统计，截至11月4日，北京市已经出让土地172宗，成交总价为1327亿元，其中住宅类土地成交58宗，建筑面积为992万平方米，约为2012年同期2.15倍。链家地产市场研究部张旭认为，从2013年以来的北京土地市场来看，政府从供应总量和供应结构两个方面来入手，以期望缓解供需矛盾，稳定房价走势。
首先，年内住宅类土地的供应量明显增长。尤其是进入四季度以来，在前期推地规模较大的基础上，持续加大了住宅类土地的供应规模，从供应的顶端开始满足购房者需求，稳定购房者预期。其次，从2013年出让的土地看，各类保障性住房以及自住型商品房的规划建筑面积占比已达到了28%，这部分供应的入市在增加供应，缓解供需矛盾的同时，也使得政府对新建商品住宅的定价影响能力大增，一定程度上遏制了房企随意涨价，推高房价的可能性。由此，北京市“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房三轨制的住房调控模式将愈加明晰。
“面粉”很抢手
北京土地争夺激烈
纯商品房或被豪宅
11月4日北京土地出让的情形，具有巨大的象征意义，并预示着北京楼市明年的走向将严重分化。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，11月4日北京土地出让的住房结构，完全符合政府调控房地产市场的初衷。纯商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在内的所有类型保障房，所占比例超过75%，其中自住型商品房占比超过一半。根据10月22日北京市住建委宣布的计划，假如明年自住型商品房供应量是5万套，加上其他类型的保障房，真正可供建设纯商品房的土地已经不足四分之一。正因如此，醒悟过来的开发商，争夺土地到了白热化的程度。无论是限价房、自住型商品房还是纯商品房的用地，只要是土地，先抢到手再说。因为，如果不想建保障房，甚至可能被挤出北京市场的大门。至于纯商品房，则是没有最高，只有更高。如亦庄河西区X13R2地块，均摊后的纯商品房楼面价突破6万元/平方米，而此前的8月14日，融创葛洲坝联合体夺得的亦庄B01R1-1地块，楼面价是2.8万元/平方米。
以目前的在售商品房价格来看待11月4日的土地市场，显得谁也看不懂，除了一点，2014年的北京商品房价格仍将涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。桑豫峰不无担忧地表示，从目前整个房地产市场的结构来看，纯商品房所占比例急剧萎缩，楼面价迭创新高，决定了2014年以后已属“少数派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。这也是业内现在普遍的看法。
但矛盾的是，11月初坊间再次传来政府部门收紧限价政策的信息。如果恢复今年二季度的做法，商品房售价几乎全部要由政府来审核，实际上也就是由政府来定价，那么，今年年底出让的这批商品房用地，明年上市时的售价，能否达到开发商盈利所希望的价格，就是一个未知数。
而客观来看，假如以廉租房、公租房、经济适用房、限价房、自住型商品房为系列的泛保障房，确实能做到分配的公平公正，覆盖到政策理应保障的人群，那么，纯商品房就可以交给市场自由调节，政府无须费尽心思去限价去审核“豪宅就让买得起豪宅的人去买”。
“面包房”有钱
百家房企营收丰裕
存货扩张态势合理
10月31日，申万分类下132家A股房企的三季度财务报告均已发布。从数据来看，调控影响下的项目进入结算，净利润率大幅下降，创近几年新低。2012年以来市场反弹，回暖有力，房企销售回款增加明显。对房企偿债能力的监测显示，资产负债率增长主要是由于预收款项的增加，房企的偿债能力依然处于比较稳定的水平。
这132家房企在9月末的资产负债率为76.1%，较年初增长2.4个百分点，达到历史新高。但是对于剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为49.4%，较年初下降0.8个百分点。链家地产市场研究部张旭认为，虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。
首先，预收款项中大部分都是期房购房者支付的房企，属于未来有待确认的收入，并非房企真实负债。如果从负债中剔除预收款项，房企的资产负债率保持平稳，甚至出现了下降。其次，房企的整体资金链宽松。不论是从信贷投放还是房企到位资金看，房企的融资外部环境都比较宽松。同时，强劲的销售收入增长，也使得房企的资金实力增加，扩张意愿增强。以万科为例，三季度末的存货高达3388亿元，较2012年三季度末上涨37%。
从房企补充土地储备，以及适度扩张的角度看，房企的存货状态也处在合理的水平之中，存货的增长并未带来偿债能力的下降。
张旭认为，从目前的政策基调看，房地产行业的调控已经从抑制需求的基础上，增加了增进供应的重要内容。未来各城市，尤其是供需矛盾比较严重的一线城市，土地的供应量将走出低谷逐渐增长，也给房企的扩张带来明显的机遇。但是，值得指出的是，虽然房企的资金面宽松，积极拿地，但是难以带动房价的上涨，在持续性调控的大环境下，也面临着一定的冲击，利润空间仍被抑制。一线城市中政府调控开始差异化，土地供应方式的创新有望加强对价格的引导。而三四线城市土地以及新房供需量较为充裕，需求较为宽松，房价也难以出现明显上涨。
