“这三个板块成为全市成交最大的区域与其区域面积较大有关，可利用开发的土地相对较多，直接影响到供应量。”陆骑麟表示，嘉定主城区，该板块也是2011年成交最大的板块，因此板块成交靠前与近几年的土地供应密切相关。此外，嘉定新城板块成交量相对较大，与该板块内部分楼盘的价格调整也有密切的联系。“闵行浦江镇板块异军突起主要受益于前滩规划。”罗寅申告诉记者，鉴于此前受世博会、迪士尼等城市大型规划效应影响，规划区域周边交通和配套不断完善，房价上涨明显。故前滩区域的规划对周边房地产市场也产生利好的辐射作用。浦东的周康板块位于外环线附近，交通十分便捷，也是距离上海市中心核心地段相对最近的几个住宅集中供应的板块之一，因此吸引了大量刚需购房者的进驻。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，2012年成交前十项目仍以刚需及首次改善型需求的中低价位楼盘为主，六成为套均面积低于110平方米的项目，其中还有最低套均总价不足90万元的楼盘。值得关注的是，今年中端房源的成交明显放量。截至目前成交前十项目中套均总价在200万-300万元的楼盘占4个，合计套数占比达五成比例。
个盘
热销项目成交均价一致上涨
从今年全市商品住宅成交面积排名前十的项目来看，相对比较分化，有市中心千万级别的豪宅，也有外围区域的万元房(单价)，有次中心城区的改善型房源，也有外环线附近的刚需楼盘，可见今年各类需求的释放还是比较明显的。
分析成交排名前十的项目发现，多数项目是以今年上半年的成交为主。德佑数据显示，其中10个项目中有7个项目在今年上半年成交排名同样是在前十的，这7个项目在全年成交面积为71万平方米，而其在上半年就达到了54万平方米，上半年的成交面积占到其全年成交面积的76%。并且这些热销楼盘整年的成交均价相比上半年的均价无一例外地都出现了上涨，其中保利叶城和滨河华城的成交均价涨幅最大，分别为4.34%和3.38%，而海珀府邸的成交均价涨幅最低，为0.41%。
除了热销项目外，今年个案调价项目也不在少数。
宝华盛世花园(资料、团购、论坛)今年上半年均价为12107元/平方米，成交情况不佳，整个上半年仅仅售出37套房源；但是进入10月后，该楼盘对价格做出明显下调，10月至今均价为11179元/平方米，相比上半年均价下调7.7%，成交也因此大有起色，10月至今成交量已达到424套。“这类平价刚需房源的客户财力普遍有限，对于价格有着较大的敏感度，因此下调价格前后的楼盘销售情况有着天壤之别。”陆骑麟表示。
更多的项目则在经过前期热销回笼资金后，在后期对价格作出了回调，这在今年成交排名靠前的项目中颇为常见。开发商的降价促销终究只是为了缓解资金压力的一时之举，一旦资金情况改善，销售利润又将成为其主要考虑的问题。
今年成交面积最大的住宅楼盘——保利叶城，上半年公寓均价为17335元/平方米，一举售出1000余套公寓房源，随着大量房源的去化，进入下半年后，该项目的公寓均价上调至18380元/平方米，涨幅为6.0%。
今年最为引人注目的“割肉”销售项目莫过于嘉定的常发豪庭，这一项目所在地块的楼板价高达12076元/平方米，而其今年的成交均价仅为13381元/平方米，加上其建安成本，该项目确属赔本销售无疑。尽管如此，这一项目今年至今仅售出186套房源，共计1.7万平方米，这一成交面积在嘉定区排在30名开外。虽然该项目确属赔本销售，但13381元的均价相比安亭板块一些单价低于1.2万元的项目依然毫无优势，因此销售平平。
相比而言，另一个颇受关注的地王项目，中海紫御豪庭(资料、团购、论坛)则通过降价取得了不错的销售成绩。该项目今年开盘以来的成交均价为38880元/平方米，明显低于市场预期。目前，其成交面积已达到11万平方米，其成交面积和成交金额双双位居全市次席。中海紫御豪庭位于内中环的长风板块，这一板块一手住宅十分稀少，而二手住宅又以老公房为主，因此，该项目在以较低的价格入市后，受到了市场的欢迎。
展望
陆骑麟：改善型需求或成主体
上海楼市，房产税、限购、限贷等多方面的综合调控对楼市的影响已经显而易见。后续一致认为明年上海楼市限购政策仍将从严执行，这会对明年成交量的突破带来不确定的因素，也会对房价带来影响，目前来看，房价不可能出现无量上涨的情况。
随着今年下半年楼市回暖行情开始，买卖双方对于明年楼市的持续回升还是十分期待的，不过高房价将会阻碍刚需的入市步伐，因此明年改善型需求将会成为市中心中高端市场的主要客户来源，他们的购买力会大于刚需客户，会对成交量的稳定和提升起到推动作用。
故而明年中高端市场回暖行情将会延续，市场将会出现较温和回升态势。
罗寅申：房价增速同步GDP增速
未来房价的增速一定会和GDP的增速相匹配。房地产业在中国经济发展中的影响力是毋庸置疑的。楼市调控的最初目的也只是抑制房价过快上涨，并未提及让其出现明显回落。现阶段楼市在限购等政策下，基本已实现了控制房价过快上涨的最低目标，但离实现房价合理回归的最终目标还有不小距离。故总体来讲，如今被抑制中的房价仍存有相当泡沫。为了达成房价回归合理的目标、同时巩固已有调控成果，如限购、限贷等主流政策短期内无退出可能性，各地方政府近期的政策微调也多为面向自住需求，去投资化这一政策红线仍是不可逾越的。房价大涨大跌的局面都不太会再次出现，更多的未来房价增速逐步会和同期GDP的增速相匹配。
宋会雍：量价上行行情延续
当下商品住宅成交依然保持相当的热度，并在局部出现了价格的“跳涨”。结合上海土地市场明年可能出现的竞买烈度加大，很可能与房价走势相呼应。在新的调控政策出台之前，市场量价波动上行的繁荣景象会在节后有所延续。
此外，不管市场主流承认与否，所谓“史上最严厉的楼市调控”绝不是调控紧缩的底线。而且实际的政策储备是极为丰富的，力度的余量巨大。十八大后，新一届政府着力塑造新的党风、政风，特别是对于民生的关怀意图有明显加强。手法偏向强硬，务实。相应的，对于房价上行的容忍度也会下降。对上海来说，房价已经再创新的高位。继续上行遇到的购买力阻力也好，舆论阻力也好，都会对应增大。
(作者：董琳霞)
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- 2012上海楼市供应创7年新低 库存破1000万
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