??今天，《珠海市人民政府關於公佈珠海市2016年國有建設用地使用權基準地價的通知》（不含橫琴，下稱“2016基準地價”）正式施行。這是珠海時隔5年後再次修訂公佈國有土地使用權基準地價。
??相較2011年的基準地價，本次更新後的工業用地級別均價漲幅最低，為15%；住宅用地和商業用地級別均價漲幅分別為37%、45%。總體來說，本次基準地價呈現出由沿海（河）岸線往內陸遞減、由市中心或商服中心向邊緣地區遞減、受到基礎設施條件影響較大等特點。
??其中，住宅用地級別均價2069元/㎡，一級地主要分佈在情侶路沿線、十字門中央商務區、華髮世紀城等區域，基準地價為4390元/平方米。
??業內人士分析，這反映出近年來珠海城市發展迅速、土地價值日趨提升的趨勢。國土部門有關人士表示，在更新基準地價時，既考慮了近年樓市的實際情況，又積極確保基準地價增長的相對平穩緩和。
??地價
??住宅用地級別均價2069元/㎡
??本次公佈的基準地價包括香洲區、金灣區和斗門區所轄行政區範圍（不含橫琴新區範圍），其中：住宅用地級別均價2069元/㎡，商業用地級別均價2484元/㎡，辦公用地和工業用地級別均價分別為883元/㎡、538元/㎡。
??珠海市國土資源局相關業務科室具體負責人介紹，本輪基準地價（價格基準日為2014年7月1日）與上一輪基準地價（價格基準日為2009年7月1日）相比，住宅用地級別均價漲幅37%。根據珠海市不動產登記中心的數據顯示，同一時期珠海一手住宅商品房房價漲幅為90.5%。住宅用地級別均價漲幅大幅低於同期房價漲幅。橫向對比珠三角其他城市，珠海住宅用地一級土地基準地價低於廣州市區、深圳，高於廣州增城、佛山禪城區、東莞。
??商業用地與住宅用地有著類似情況，商業用地基準地價級別均價漲幅45%，而同期市場商鋪價格從8494元/㎡漲至16137元/㎡，漲幅為90%。
??工業用地級別均價漲幅僅為15%。“工業用地是珠海目前鼓勵和扶持的部分，市政府在政策允許範圍內，對該類用地給予適當調整，使得工業土地基準價與上一輪相比漲幅較小。”市國土局科室具體負責人透露。
??特點
??總體地價從海邊向內陸遞減
??本次基準地價更新根據土地經濟、自然兩方面的屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用，對珠海城鎮土地使用價值進行了評級。價值由高至低，住宅用地和商業用地分為一到八級，辦公用地和工業用地分為一到七級。
??承擔此次基準地價評估工作的廣東思遠土地房地產評估諮詢有限公司相關技術負責人向記者介紹，總體來看，2016年基準地價，呈現出由沿海（河）岸線往內陸遞減、由市中心或商服中心向邊緣地區遞減、受到基礎設施條件影響較大等特點。
??以住宅用地為例，一級地主要分佈在情侶路沿線、十字門中央商務區、華髮世紀城等區域，基準地價為4390元平方米。在西部地區，規劃較好的住宅社區由於具有較好的景觀、完善的配套設施以及良好的物業管理，使社區內房價較高，影響了社區內及社區附近的住宅基準地價。
??商業用地方面，商服中心與郊區之間的基準地價差異較大，一級地主要分佈在拱北華潤萬家、吉大免稅百貨、香洲香埠路、港珠澳大橋人工島一帶，以成片區方式存在，基準地價為6220元/平方米。
??辦公用地與商業用地價格趨勢相似，香洲區市中心辦公用地價格較高，一級地位置主要集中在拱北、吉大、香洲、十字門中央商務區等發展成熟區，基準地價為1790元/平方米。金灣、斗門區辦公高地價區域主要位於井岸、南水、三灶等中心鎮區。
??工業用地方面，土地價格主要受到基礎設施條件、交通條件、企業聚集程度及地形條件的影響。市區工業地價呈現東部地價比西部地價高，城市中心比週邊地價高的特點。金灣、斗門區的中心城鎮工業地價較高，向郊區遞減。
??█鏈接
??1.何謂基準地價
??基準地價是指在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地範圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評估，並由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。
??按照國土資源部相關規定，各地要對基準地價定期更新。此次珠海市更新的基準地價內涵定義為：土地在正常市場條件、區域平均土地開發程度和合理容積率下於估價時點2014年7月1日的熟地價格。包括土地取得費用、土地開發費用和土地有償使用費。此次基準地價共分住宅、商業、工業、辦公用地4種土地性質，295個區段。橫琴基準地價另做計畫。
??基準地價是政府對地價進行宏觀管理和調控的決策依據之一，是一種理論價格，反映土地市場在一段時間內的整體變化趨勢。國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導各類經濟社會活動，落實城市規劃、經濟和產業發展各項政策。具體的土地市場交易價格則受市場行情、競價氣氛、投資者心態等因素影響較大。
??2.基準地價是如何確定的
??珠海2016基準地價是怎樣確定的？據介紹，政府通過公開招標方式，選定基準地價專業評估機構，由該機構為全市土地進行級別劃分、定級和評估。
??思遠公司專案技術負責人介紹說，基準地價的定級和評估，要從國土、教育、交通、統計、規劃建設等部門獲取珠海社會經濟發展情況的相關資料，包括社會、經濟、人口、城市規劃與建設、交通條件、基礎設施、產業聚集等，作為基準地價定級的參照。
??此次基準地價評價中採用250m×250m為定級單元，在評定過程中需考量公共設施配套、商服繁華程度、道路的通達度等因素，並按照一定標準及公式進行量化打分，明確級別；接著搜集城市地價交易樣點資料，包括土地使用權類型、土地面積等，通過樣點地價的測算，求取評估區段基準地價。
