??在中央定调房地产去库存的背景下，“央妈”为全国人民带来了一份新年大礼：“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。“
??迄今为止除“北上广深”和三亚以外，其他省市均取消或中止限购，因此本次政策的利好范围更多的是倾向于二三线城市，通过首付比例的降低，在政策端缓解资金较为紧张的购房者的入市压力。
??中原观点：
政策落地影响刺激效果。本次降低首付是自“930”政策以来的第二次住宅房贷首付下调，两次政策并未硬性规定首付下调的范围，而是将权利交由银行机构自行决定。据海南中原策略中心调查结果显示，目前海口市绝大多数银行房贷首付比例仍维持在30%左右。在当前全国经济下行压力的背景下，银行出于资金、风险等因素的考虑，政策执行意愿不强，也就影响了政策最终的效果。
加杠杆，客户购房门槛下降。从降低首付政策本身而言，将降低客户的购房门槛，使得客户的产品选择更加多样化。本次央行政策的直接受益人是那些急需购房但手头紧张的购房者。但就目前的市场来看，开发商为吸引客户，纷纷打出低首付等噱头，但根据海南中原成交监测显示（如下图），降低首付对于市场的带动作用不明显。
库存压力持续，行业任重而道远。在海南房地产市场去化周期需4年以上的大背景下，海南省政府出台去库存政策，一方面棚改项目货币化安置、公租房货币化有利于扩展潜在客群空间，另一方面加大跨界发展、精准促销的影响力度，但在产品同质化极其严峻的背景下，海南房产项目仍需强化核心竞争力，差异化竞争才能避免“红海价格战”的局面。行业去库存任重而道远。
??海南中原策略中心
??2016年2月2日
