主持人(男)：尊敬的各位领导，各位来宾，亲爱的朋友们，各位工商业界的朋友们，大家下午好。欢迎大家来到“定义未来高度 掌握中心财富”，世茂国际广场2013齐鲁商务地产投资尖峰论坛暨VIP客户答谢盛宴活动现场。
主持人(女)：大家好。
主持a人(男)：今天在这里请允许我代表世茂股份的全体同仁对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心地感谢。
主持人(女)：莅临本次盛典的嘉宾有世茂股份副总裁、北方区总裁宋垚女士；世茂股份营销管理部总监杨喆先生；济南世茂股份有限公司商业管理公司总经理孙华先生。今天现场还特意邀请到了一位重量级嘉宾，著名经济学家董藩先生。
主持人(男)：各位亲爱的朋友们，今天我们为了一个共同的财富目标和主题相聚在这里，世茂国际5A写字楼即将盛大开盘之际，泉城的目光因世茂而聚焦。
主持人(女)：世茂股份将为您完美呈现世茂国际5A写字楼震撼泉城的商务领袖风采，著名经济学家将为诸位嘉宾一道共同探讨商务地产投资的机遇和未来。
主持人(男)：亲爱的朋友们，中国最具权威的商务地产共享解读在接下来的时间将为大家一一呈现。各位亲爱的朋友们，让我们共拭目以待。
主持人(女)：下面有请世茂股份副总裁北方区域管理中心总裁宋垚女士致辞。
宋垚：尊敬的各界领导、各位投资商朋友、远道而来的董藩先生，大家好。欢迎大家来到“定义未来高度 掌握中心财富”2013齐鲁商务地产投资尖峰论坛暨世茂国际广场VIP盛宴之夜活动现场，今天，我们为了共同的目标相聚一堂，在这激动人心的历史时刻，我谨代表世茂股份和济南全体同仁对大家的到来表示衷心地的感谢和热烈的欢迎。对社会各界朋友们一贯的关怀与支持表示诚挚的谢意。
世茂国际5A写字楼作为济南世茂国际广场的七大高端业态之一，凭借山东唯一获得BOMA全球认证的国际标准优势，凭借山东省会绝对核心的城市区位优势，凭借世界级品牌的硬件打造优势，凭借世茂集团雄厚的商业资源优势，自进驻济南以来，便一直被山东业界所关注。2012年，济南世茂国际光长三大业态销售总额占据了济南市商业地产75%的市场份额。2013年，世茂国际5A写字楼再接再励，开年以来销售总额更是遥遥领先泉城市场。济南市商务地产的竞争优势，被世茂国际5A写字楼完全垄断。优良的销售成绩背后，彰示出广大投资者对世茂国际5A写字楼财富前景的一致认可。
世茂国际5A写字楼自2013全球公开认筹以来，同样受到了省、市、区三级政府领导的广泛关注和支持。目前，由政府牵头引进大型金融企业购买、入驻整栋世茂国际5A写字楼的工作正在展开，以世茂国际5A写字楼为中心的“山东唯一核心版块金融中心”的辉煌前景，即将呈现。
在2013齐鲁商务地产投资尖峰论坛召开之际，面对远道而来的省内外投资者朋友们，世茂人充满了信心。本次论坛，我们特别邀请中国著名经济学家、房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生，与在座的各位嘉宾一道，共同探讨齐鲁商务地产的投资机会和未来方向。我们相信，广大的投资者朋友们通过本次尖峰论坛，最后一定会收获财富，满载而归。
各界领导、各位合作伙伴、各位投资商朋友们，自世茂国际广场入驻泉城济南以来，大家给予的关注、支持和理解，世茂人都一一铭记在心。今天晚上，济南世茂国际广场VIP盛宴之夜将在此启动，我们准备了精彩的演出和丰富的美食，款待远道而来的各界新老朋友们。
最后，我代表世茂股份预祝本次盛典取得圆满成功，祝愿大家在本次论坛中收获财富，赢得未来，谢谢大家。
主持人(男)：感谢宋总的精彩致辞。从刚才宋总的致辞中，我们了解到世茂国际广场的特点，它是山东唯一盘踞省会城市核心版块商业综合体项目的核心写字楼。
主持人(女)：的确是这样，相信在座的各位对世茂国际5A写字楼早已有了充分的了解。
主持人(男)：商务地产的投资需要独到的眼光确保未来的收益，面对山东地产中众多的商务类产品，把握商机又是谈何容易呢，本次尖峰论坛，我们非常荣幸邀请到了一位重量级的经济学家来到现场，为大家指点迷津，下面让我们用热烈的掌声有请中国著名经济学家、房地产专家董藩先生为我们做主题演讲。
董藩：各位，非常高兴再次来到济南跟大家交流，时间很短，跟大家简单谈几个小观点，房地产未来的发展趋势是什么样的？2012年我挨了一场骂，因为在网易世界经济学家年会上，我讲了一个观点，1987年，全国平均房价是408元，当时的北京也只有500多元，如果1987年那时候说25年后的2012年，全国均价会到6000元，北京上海会到2万以上，当时全国人民不会有一个人相信。但是不会有一个人相信的事情就发生了，如果我们以2012年为始点再往下推25年，按照过去的涨幅是什么样的？那就是全国平均房价9万元，北京、上海这样的地方可以到80万均价。个别项目会到八九百万，上千万一平方米，你们说，这是不可能的。告诉大家，有可能。为什么这么说？我刚才说这个数字，只要全国平均每年上涨11%，就能达到那个数字，因为是25次方，你们去计算。像北京，只要每年上涨15%，就能达到那个数。而事实上，像北京不需要涨到15%，因为官方公布的房地产数据是远远低于实际数据的，为什么呢？我估计北京的均价应该在3万5到3万6，官方公布的是2万，有三个因素导致这一切，第一，过去我们在房价统计中是抽样的，抽样的过程中，我们都抽那个偏低的，偏稳定的，涨的比较快的从来没有抽。像世茂的项目，涨价都比较快，一般不抽的。统计局抽的话，市领导会对他有意见。第二，我们在二手房交易中存在大量阴阳合同，以北京为例，那些成交备案在四五万的合同，都是按照2万签的合同，所以你知道实际房价和统计房价有多大的差别。第三，中国还处在城市化发展的快速时期，我们的城市再一圈一圈往外扩，如果今年我们在二环和三环之间盖房子，明年二环、三环没有地了，跑到四环盖房子，明年比今年涨了10%，但是位置发生了变化，如果能把明年房子的位置推到今年的位置上来，就是涨15%到18%了。如果，我们统计上能修正它，就会发现官方公布的统计数据是偏低的，而西方不需要修正，因为西方城市化过程完成了，人口增长停滞了，它主要交易的是二手房，每个位置都会均匀发生，但在中国主要还是卖新房子，新房子主要发生在城市周边，不断往外围扩。当我们观察一个楼盘，比如世茂，如果它有一二三期，一期卖一万，二期会到多少呢，一万二非常正常，三期会到多少呢？一万五是非常正常的。这个数据远远高于官方数据，但这才是真实的价格。如果我们把这个数据进行修正，我们发现重新以3万5为起点，计算25年之后，平均到80万，年增长只需35%就能做得到。当然前提条件是什么，第一，我们的社会稳定，第二，我们的货币体系不出问题，我告诉大家，如果这两个方面不出问题，未来推动房价大幅增长的力量是大量存在的。我先提一点，货币，我们现在M2已经达到100万亿。超越了美国，以后还能这么发吗，只能这么发。在我们现行体制之下，没有办法靠减税推动经济增长，第一，我们有庞大的公务员体系要运转，没有钱是不行的。第二，我们有庞大的事业单位要运转，没有钱不行的。西方没有事业单位，他们的公务员体系比我们小很多。第三，我们有庞大的党务体系要运转，西方没这玩意。第四，庞大的维护开支，第五，庞大的军费开支。第六，庞大的政府开支。政府手里没有钱是不行的，你让它减税是不行的，但是中国经济只要一慢下来就会出事。怎么办，必须靠货币来推动。当市场上货币越来越多的时候，告诉你们，最聪明的办法，就是马上把它换成固定资产。做企业的可以做别的投资，作为老百姓来讲就是换成房子。这一点是非常关键的。我还要告诉大家的是，未来社会财富的分层次，主要不是由于劳动力的成本，也就是说，劳动力的回报而导致的，主要是源于你买没买房子，第二，你买了几套房子，第三，你在哪里买的房子，第四，你在什么时间买的房子。今后财富的划分主要就是按照这个来。对那些大量的普通员工，普通公务员来说，一套房子年增值带来的回报往往都是它年工资收入的几倍，到北京、上海这样的城市就更明显了，在济南这样的省会城市功能也很强大，也能表现的很突出。刚才跟我们区领导交流，他说最近有些房子又涨了一千块钱。什么含义，就是100平方的房子涨了10万元。告诉大家今后的社会分层主要源于投资，而不是源于劳动力回报。
你们可能说，现在好像是一直在研究宏观调控，房地产还能成为好的投资品吗，告诉大家，房地产仍然是好的投资品，我后面有两个图片，你们在看房地产的时候，你们看到了什么，当你们在大街上看房地产的时候，看的是什么？在我的眼里，楼全是那样颜色的(人民币颜色)，你回家看看卧室什么颜色，在我的眼里卧室就是那样颜色的。我明确跟大家说，什么是房地产，我们很多人把它理解得太简单了，房地产是一种财富分配机制，它能让穷人变富人，只要你能凑够一个首付，只要你能坚持还贷款，过五年，甚至八年，你会发现它给你带来上百万的回报。从这个角度讲，我也告诉大家，尽量不要买股票，尽管这两天稍微好一点，你轻易也不要动它。无论理论还是实践中，我们都能解读，长期买股票什么结果，就是姚明进去，潘长江出来；奔驰进去，自行车出来。所以一定要知道，哪一种投资方式是最安全的。同时要知道哪种回报方式是最高的。
为什么房地产仍然是最好的投资品，今天我给大家简单讲一下，第一，房地产这种产品的供给和需求和一般产品完全不一样，它的供应总数受到管制，为什么呢，首先城市土地供应是不够的；第二，我们不能放开去生产；开发商品房只能在城市范围内。刚才宋总跟我交流，她说买地太难了，看好的地总是很多家公司一块抢。所以你看这种生产要素供应总是紧缺的。另外当世茂买到一块地的时候，比如他们的钱能够开发500亩，这块地只能开发300亩，他们不能越过红线。但是面积内又有绿化率、容积率限制。所以告诉大家，供应受到管制，但是需求是没有管制的。在中国比如说限购是违法的，违法了《宪法》精神，违反了《合同法》的规定，违反了《消费者权益保护法》的规定，所以限购政策不可能永远实施，肯定是有松动的。另外在限购住宅的同时留了一个口子，买商业，买写字楼，买公寓，其实公寓就是住宅了，是不受限制的。所以它也不敢全部打死。第二点，房地产的需求原则上只上升，不下降。不要以为济南人民每家都爱一套房子，市场就饱和了，远远不是这样。无论住宅、写字楼还是商业，都是长期上升的，需求通常划分为三类，一类是稳定需求，比如女同志做美容，一周一次，男同志剪发20天一次。20多年前，我们大学毕业，分到一个单位，只能分一间宿舍，还得两个人一块住，比如有两位女同学，山东大学毕业，分到了一个单位，俩人住一间宿舍，俩人在一起住两年相安无事，两年以后甲可能对乙说，你老公真好，以后结婚就不用住宿舍了，就是要试探她结婚后要不要这间宿舍。各位房地产能够成为最好的方式，还源于这种产品没有替代品，很多商品是有替代品的，当它涨价的时候，人家可能会买替代品，比如说橘子涨到一块二的时候，他们可能去买苹果、买梨。但是房地产不是这样，所以这个需求是没有办法转移的。所以需求的上升一定会拉动价格的上升。自从有了人类以来，我们发现房子的功能不断改进。最早是泥巴堆积起来的，最后是钢筋混凝土盖起来。谁说房地产没有技术含量，不是这么回事。但是即使到了今天，我们发现房子仍然还是房子，我们找不到替代品。当我们结婚的时候，我们没有办法拿一个账篷当做房子的。当需求没有办法转移的时候，你会发现房价的长期上涨是一个趋势，即使房价下跌也跌不动。我们10年4月份采取了严厉的打压措施，但是房价稍微跌了一点点，然后回过头来暴涨。政府打压啥，你就要干啥。政府鼓励啥，你一定要远离这个行业。打压就意味着供应一定是短缺的，鼓励就意味着一定是没有什么回报的。有些开发商想不明白，所以他们就失误了，他们没有像世茂这样发展，发展成最著名的公司。
房地产能够成为最好的投资品，还有很多很多的理由，今天时间关系，我没有办法跟大家展开讲，你们说政府不再实行严厉的打压吗？告诉大家，打肯定要打，宏观调控肯定有。但是第一，不能全打死，一定放一条生路，因为政府注入大量的钱促进国民经济增长，如果全堵死会出事。我们限制住宅的时候，发现我们放开了商业，住宅当中的某一类公寓不进行限制，因为这部分很多情况下是对着流动人口，这部分人，他们要买，要来居住。所以各位，并不是全打死。第二，如此严厉的打压会伤害到很多合理需求，比如说改善型需求受到伤害，比如说养老需求受到了伤害。我们的学生考学考到的济南，毕业以后觉得济南是个省会，很有发展前途，于是他们在这待起来了，过几年他们就结婚了，再过七年八年，他们的父母在老家退休了，都是独生子女，两边夫妇都要来找孩子养老。第一，退休了，按照现在的政策买不了住宅，退休了，银行贷不了款。那么好了，我们这些父母怎么办，所以你一直这么打压会有大量问题出现。你们发现了吗，这种政策逼着年轻人不敢结婚啊。我的学生来找我，老师给你汇报个事，我想跟某某同学结婚。我说不许结婚，如果结了婚，你们两个人只能买一套住宅，首付是30%。但是过个六七年，你们的父母都要来找你，你们俩都是独生子女，你父母来的时候，他们买不了房子，必须以你的名义买，而第二套房子必须交70%的首付，你们有钱吗。结了婚的人，父母来了怎么办，被逼无奈要离婚。各位，打压还会导致我们的供应不连续，带来更大的波动，因为当打压的时候，像这些开发商们，他们就不太敢买地，买了地也不敢大规模开发，甚至原来想一期开完的拖成三期了。于是需求被拦住了，但是当需求一旦突破这种打压，冒出来的时候，这两年买进量特别少，开发的特别慢，我们会发面供应跟不上，房价会继续暴涨。最近北京、上海的暴涨，就是这个原因。说明这个政策一直执行是不行的。打压还会带来GDP下滑，地方政府怎么交代。还会导致地方财政收入的降低，因为开发商不敢买地。开发商不买地，还怎么有卖地收入。各位，如果打压，这块急剧下滑，地方政府就会饿死。打压还会导致就业率的下降。比如说保障房没法干了，因为需要政府来投钱，钱怎么来的，卖地来的。所以打压会带来一系列问题。打压还会导致整个经济社会秩序的混乱，因为如果打压到了什么程度，房价下跌，真要下跌，前面买了房子的人，都要退房，当他们要退房的时候，资金就回笼不回来，开发商就会破产，开发商破产，银行就会破产。打压还会导致所有的合同失效，因为他们非要退房，不退房就要跳楼。合同都不起作用了，还能怎么办。即使政策不取消，执行当中一定有松动的。就像二手房交易中，政府是认可阴阳合同的。政府的人比我们聪明多了，但是真按实际交易价格来，交那么多税，很多人不卖房子了，不卖房子，它也同样没有税了。你们可能还说，董教授，未来房地产还有发展空间吗？房地产业还有很大发展空间。有的人说了，你看爷爷奶奶，姥姥他们都有房子，将来过十年他们都去世了，这个房子给孙子辈了。两边都有爷爷奶奶，将来四套房子留给他们，这两个年轻人就五套了，房价要不要下跌了，连我们非常高的领导也这么认为，还有最著名的经济学家，他们也这么认为。他们都想错了，关于房地产，听我一个人的就可以了。各位为什么说他们讲错了，因为他们无意中，把爷爷奶奶姥姥整成一天去世了，那么房子肯定过剩。事实上不是这样，他们不会在一天去世，也不会在一天去世。我的姥姥整整活了一百岁，我如果等她那套房子不完蛋了吗。我直接告诉你，未来房地产发展的动力在哪里？第一大拆大建，以济南市为例，我不了解这个城市，一定还存在着50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初建的房子，按照今天的标准来看，和世茂这个项目一比，不节能，不环保，不配套，没绿化，没物业，这些房子没法住。那些老房子没法住了，里面的功能格局都不符合今天的标准。怎么办？都要拆掉，能不能把旧房子拆掉取决于几个因素：第一，容积率，我们发现那时候建的房子，容积率非常低，普遍是低层和多层，甚至还有一些平房子，这些房子位置很好，越老的房子越好。所以这些位置，如果我们把它拆出来，让世茂这样的公司盖成大厦，建筑面积会增多很多倍，除了补偿他们外，有结余，这个事情就会发生。第二，地方政府喜不喜欢他们建，他们非常欢迎，第一，政府要城市形象，这个就像女同志喜欢美一样，所以我们把那些低的房子烂房子全部要拆出来，盖成很好的房子。没有拆，就没有建，就没有税收，就没有就业了。所以世茂这样的房子起来之后，周边会带动起来，会提供大量的就业机会，会创造更多的税收。所以政府很喜欢。第三，能不能拆，取决于住在低矮房子里的人愿不愿意拆，他们愿意，只不过拆迁的过程中，他们喜欢跟政府斗一斗，想多得一点补偿。所以告诉大家，未来二三十年，我们的地方政府都要在研究改造这些低矮的建筑，改造城市的贫民窟，他们开发商很大的工作量要改造城市的老城区。所以这是房地产发展的第一个重要推动力量。第二，人口还在继续增长，还要增长两到三亿是没问题的。这样的话就需要房子，按照人均35平方米来准备的话，两三个亿，你去看一下，需要多少房子。但是人均35是挡不住的，因为住房标准在不断提升。第三，城市化进程还在推进，各位，大量农民还要进城，你们说城市化率不是很高了吗，达到52%，不对呀，那个数字是假的。因为那个数字是把农民在城里打工，包括世茂工地上那些工人全算成了城市人口，因统计的时候发现，他们户口虽然在农村，但是一年当中有半年时间是在城里吃，城里喝。所以把他们算成城市户口了。但是回过头来，你说他们如果在城里没有住宅，他自己会感觉是城里人吗。当你们的保姆和这些建筑工人在城市里也有住宅的时候，他们才能成为真正的济南人。所以这个角度讲，济南的城市化率可能跟全国的平均水平差不多，也可能只有35%，即使再高几个点，也只能有40%。假定将来城市化率会在70%左右停下来，还有30个点，那就意味着有大量的市场需求要实现。像世茂这样的公司还必须开发很多高质量的楼盘来满足这些人，他们的购买需求。还有家庭的裂变，过去每个家庭五口人，六口人，老少三代很正常，现在没有了，我们发现更多的家庭是三口人，四口人，两口人，现在全国平均一口人，北京和上海是2.5到2.6，整个裂变没有结束，家庭规模会变得更小，比如一个嘉宾有两个孩子，分别27、28岁，研究生毕业要结婚了，在他们结婚的时候，尽管没有生小孩，但是一个家庭拆分成了三个家庭。当大家庭在拆分的过程中，就会释放大量的住宅需求。经济学家们通常没有考虑这个因素，这么多年来，我们大家庭拆分成小家庭创造了大量需求。这个还会网签推，估计全国会平均降到每个家庭2.5口左右。所以未来还会产生大量需求。还有生活方式的演化会创造大量的需求，不要以为现在有房子了，我们会发现逐渐逐渐不够了，生活方式演化会发生很多需求，第一，离婚率的上升，过去讲离婚很难离的，为什么？单位要盖公章，单位不能随便盖公章，于是不让你离婚，父母也不同意，父母觉得丢面子。小朋友也不同意，小朋友觉得后爹后妈不是好人，亲朋好友不同意，都劝你。现在变了，如果两个人合不到一块去，很有可能就离婚。单位不需要盖公章了，父母也明白了，如果实在过不到一块去就离吧，我们也不在乎了。小朋友想明白了离婚好啊，离婚意味着我可能有四个爸爸妈妈，一过年可能给我们四份压岁钱。离婚之后我们感觉伤害了小孩，离婚之后各自组成了新的家庭，于是我们拿钱来补偿他。《非诚勿扰2》你们看没看，你看那俩人有矛盾吗，没什么矛盾，就是因为俩人有点别扭就离婚了。今后这种是很正常的。以前来是恭喜恭喜白头到老。以后你一辈子没有离过婚，人家可能嘲笑你，你这一生太简单了，太单纯了，什么事都没经历过。第二，很多大龄青年不结婚，但是他们也要有自己的房子，大学毕业12年，在银行的帮助下，他们可能就有了自己的房子。甚至很多人终生不结婚。第三，过去结婚跟父母住几年，然后再分家，尤其齐鲁大地这种情况很正常。现在没有了，结婚的时候没有人愿意跟父母在一块。过去我们养老怎么养，是把家里导出一间房，把父母接到家里来，现在是再给父母单买一套房，可以住一单元，可以住对门，就是不能住一块。年轻人跟老年人作息时间不一样。我们会发现周末夫妻会大量出现，现在北京、上海已经出现这样的迹象了，因为城市太大，一个在东边上班，一个在西边上班，两个人都是好单位，都不愿放弃，如果他们家有点钱，如果他们家没有小孩，如果有小孩，父母帮着带，很有可能其中有个人在自己上班方便的地方又买了一套，我平时就不回来了，我周末再回来。他们周末一聚，外国这种情况相对少，但是在中国会大量出现，因为我们中国人工作时间比较长，每个人都加班。所以各位，将来有很多公寓，那里面住的是周末夫妻，偶尔一周回家一次，到周末打个电话。我们还会发现别墅生活大量出现，你们今天有很多人都是财富量很大的人，你们可能买了别墅，但是别墅买完之后，发现没法住，都在郊区很远的地方，但是它是你身份的象征，它也在增值，而且环境非常优美，你又舍不得卖，怎么办，你发现那里没法住，你最主要的生活都是发生在市中心，你可能在世茂中心写字楼里办公，但是晚上可能还有应酬，六点到九点陪着领导吃饭，十点陪着客户去按脚。小孩如果住在别墅，他怎么上学，老人如果住在别墅，生病了找个医院怎么办。城里要有住宅，郊区要有别墅。另外，中国人是喜欢大的，喜欢竭尽全力的，所有小城市的人，他们都喜欢在省会，甚至在北京这样的城市居住，于是像济南这个需求，无论是写字楼需求，还是公寓的需求，还是豪宅需求，毫无疑问都是上升的。所以你会发现将来小城镇房子涨得慢，但是省会以上的城市涨得非常快。所以告诉大家，未来人口格局的调整，也会产生大量的需求，有无数的理由在推动未来需求的增长，所以不管政府怎么打压，都是要去实现的。当他实现这个过程，我们发现就推动了未来房地产业的发展，当你进入这个行业买了房子的时候，这个行业的发展就是你财富增值的过程。所以各位，今天我要给大家一个新的理念，你们当中有很多人是搞别的经营的，一定要把买房投资当作一种盛亦来对待，你辛辛苦苦经营那个饭店，很可能不如你买几个写字楼放在这里，过些年你会发现这个写字楼的增值速度很快，而且还有出租收益，会帮你创造大量的财富，我自己认为中国房地产税前途是没有的，道路是曲折的。所以大家尽管买。如果我话说错的，15年，20年之后，虽然我可能赔不起你，但是你可以找我，打我几顿，没问题的。所以买房子是没错的，仍然是最好的投资方式。谢谢大家。
主持人(女)：感谢董藩先生精彩之际的演讲。
主持人(男)：在房地产也定和投资行业里，对董藩：先生有三句话，一个是任志强说信志强得洋房。第二个就是信董藩得金山。第三个叫信牛刀住牛棚。我记得我曾经在去年的时候见过一次董先生，当时他在上面演讲完了之后，我非常不礼貌地给董先生起了一个外号，我说能叫你董大实话吗。从刚才董先生的话里，我相信大家对今后的房地产市场有了一个更加清晰的判断。到底该如何抉择，相信大家心中那本帐会算的更加清楚，更加明了。
主持人(女)：我们也知道董先生在中国经济领域，尤其是房地产领域是拥有众多的成果和领域，也是中国房地产行业的权威专家，听了董先生的专题讲座，相信大家心里面对商务地产投资方向具有了自己非常明确的思路。
主持人(男)：经过了太长时间的期待，今天世茂国际广场国际5A写字楼即将揭开神秘棉纱，定义未来高度 掌握中心财富，下面让我们掌声有请世茂股份营销总言杨喆先生为大家全景展现世茂国际5A写字楼的宏伟蓝图。
杨喆：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好。非常荣幸今天能有这个机会为大家推荐济南世茂国际广场的全线产品，刚才听完董教授讲的话，我受益匪浅，而且多多少少有一点恐慌，我决定要再奋斗十年，为我家的小仓鼠准备一套房子。今天是投资论坛，我也接着董先生的话题，简单讲讲投资理论，刚才董先率的逻辑，我大体地理界，不知道对不对，目前为止，我们买房子基本上就是投资，或者说我们在座的各位，包括企业机构，或者说个人，我们唯一的能够保值增值的投资渠道恰恰是固定资产。这点我自己获益匪浅，在北京我自己有两套房子，实话说我也是被限购的那一轮。在这种情况下，我发现了一个问题，我从业12年，我计算了一下总体收入，发现没有我这两套房子涨的钱挣的多。接下来作为固定资产投资，我自己一点小的个人建议，看看大家觉得合理还是不合理，目前为止的固定资产投资，住宅这部分，某种程度上被国家限制了，短短十年经历了大量的调控，新的“国五条”的出台又把税收再次加到购房者的身上。接下来大家会发现从2008年开始，中国的商业地产大幅崛起，包括万达、恒大、世茂等等，还有一些大型央企，商业地产在这几年恰恰是一个价值的低谷，在这几年投资商业地产的人也都获益匪浅。为什么是这样？首先住宅被限制了，再接下来商业地产的价值大幅度凸显了。接下来投资商业地产，我们怎么投，我自己做房地产，有很多朋友也问，说杨总，我们原来什么也没买过，就买过住宅，怎么投，什么样的项目是适合我们投资的？我觉得是这样，几个大的原则，首先，我们认同地产一句专业理论，或者永恒不变的理论，地段，地段，还是地段。绝佳的城市，绝佳的地段，你的投资能够得到最丰厚的保障。只有这样的开发商，有能力运作这样的地段，商业地产的特性还在于后期运营是保证升值的一个最大的原动力。会有两个部分的升值空间，首先是地段自然升值，还有一部分是后期运营导致的物业升值，两部分升值累加，造成了商业地产巨大的投资汇报，品牌开发商能够做到这一点。第三点就是产品，看看我们是什么样的产品，我是投单体的写字楼，单独的一栋公寓，或者小型的购物广场好，还是投大型的综合体，它会包括至少三年以上的综合体业态，比如公寓、酒店、写字楼、商业、自持性商业以及五星级酒店，这种大型的综合体，以及专业化的综合体项目将是未来的一个全新发展，目前为止，也是国内专业地产里最先进的一代产品。
下面，我就自卖自夸来介绍一下济南世茂国际广场的产品，大家看一看刚才我所述的这些逻辑关系和重要的投资点是否吻合我们这个项目，今天由于我们马上做写字楼的推售，所以我会以写字楼为中心，但是我还是希望能够全面介绍我们的写字楼产品。
首先来介绍一下世茂股份，我们世茂股份是立足商业地产的以地产航母为旗舰的产品品牌，在这点里我们立志在2015年打造成上市公司里商业地产的第一品，截止到现在，我们已经在全国各异开发了20多个房地产项目，其中开业的已经达到6到8家的，今年年底将再次开业4到5家，世茂股份，我们在全国已经做到了66个项目，由于我们是老盘的开发商，之前我们曾经是中国豪宅的第一个开发商，滨江效应已经影响到了全中国的豪宅品质，我们以最突出的品质，最专业的物业管理服务以及最高端的运营形态完成了中国豪宅的交付地位。目前在中国豪宅领域，世茂还是在国内首屈一指的。这是我们在各个城市做的一些产品，在商业地产版块里，我们在大量城市也创造了很多城市综合体以及城市的全新地标。
接下来详细阐释一下我们这个产品，在泉城路上济南世茂国际广场是中心中的中心，之所以这么说的主要原因，在座的很多朋友全都是济南的本地人，大家都知道这块地段的价值，但是我再详细说一下我对这个地块的理解，首先像董教授说的，它承载了整个山东省的政治中心，接下来它承载了整个山东省的经济管理中心，再有它还承载了我们这个城市所独有的400年的文化中心，还有就是这个地块更突出的一点，我们毗邻黑虎泉，还享受了这个城市最得天独厚的自然资源，这一点济南跟其他城市是不一样的。很多城市的自然景观资源是在城市边缘，或者远郊区县，而济南驰名中外的景点是在老城中心。所以这个地段其实承载的东西太多太多了。这也是我们的市政府，包括我们的区政府的各级领导对我们这个项目重视的主要原因，截止到现在为止，我们的南区宽厚所街的规划设计已经达到了74稿，在这其中不难看出市政府，省政府，包括世茂国际广场，世茂股份有限公司，对这个项目下了多大的功夫，我们有多么地重视，同时我们聘请了清华大学的张教授来完成整个产品的设计，张教授应该是全球最有名的古建筑规划大师。我们说在这个城市里，由于我们这样一个地方，所以这个地方承载过多，我们能够传递的也很多，所以我们说在城市中心，中心不变，城市不变，但是在世茂国际广场开业之后，我们将改变这个中心的全新的商业格局。
刚才说到了一些历史性的东西，我们现在再说一说我们的未来，山东在2012年，整体GDP增长增加到了5万亿以上，意味着我们经济腾飞进入到全新的增长点上，未来整个山东省的发展，包括济南市的发展速度是不可限量的。如果经济增速合理的情况下，未来的需求将是无可估量的一个需求。那么它的价值增长也将是无可估量的价值增长。其实说这么多空泛的话没有意义，我说一个简单的逻辑，目前中央政府倡导的是年经济增长率保8，刚才董教授说了，这个是不可能下滑的，一旦下滑会出现大量的社会问题，或者直接影响到国家的经济命脉。我们投资的时候应该看什么？很多客户说我买了你的东西，我明年能赚多少钱，我说您是在做投机，在这种情况下，我觉得放贷可能要好得多，但是风险也太啊了。房地产是具备固定资产性质的一类投资类产品。在中央政府保八的情况下，我地产增值至少是8%，然后再看一看所在地块的空间。我们印象在2012年，济南的整体经济增长水平是在12.8%，用这个逻辑看，不管投了哪儿，全年的物业增长值至少在12.8%以上。您也可以去买别的项目，在这种情况下，我们这个项目应该是在这个数值之上的，因为它承载了这个城市总核心的地位，同时也是影响到整个济南的。
接下来我们这栋写字楼，我们说它是金融中心，因为有很多人都说，说你们在炒作概念，为什么它就是金融中心，我先简单说一说我们所处的地块，整个泉城路周边中信银行、招商银行、齐鲁银行、光大银行等等，已经进入13家银行，在他们看来，我们看到的是大量的写字楼并没有提供这些人的真正的合理需求，截止到现在，已经有打响的金融机构在跟我们的区政府，跟济南世茂谈他们的进驻计划，以及后期的进驻条件。这个实际上是必然的，刚才我说到了山东省全体GDP增长进入5万亿的这个问题，实际上这种增长值导致的是金融服务业以及第三产业的整体发展的机构性转型，这种转型如果没有大型金融机构的支持，我们的金融流动量是达不到的。这也是之所以大型金融机构看好这个地块，看好济南的主要原因，因为对他们来说这里面也潜藏着巨大的机会。
作为金融中心来说，它迎来了全金融的大时代，我们看看什么叫做金融中心，什么能够被称为金融中心，目前为止，我们看到这个城市里写字楼林林总总，如何来定义一个真正的甲级写字楼，或者定义一个具备金融中心条件的甲级写字楼，因为说实在话，甲级写字楼都差不多，几部中央空调，几部电梯，电梯梯速是多少等等。什么东西才是真正的金融中心，参考坐标之一，洛克菲勒中心，美国的洛克菲勒在曼哈顿中心，这个地方被定位为国家地标，意义重大已经远远超越了自身价值，洛克菲勒中一直被视为全球金融中心。每年在圣诞节是这样的，在美国如果有生活经历的会发现，洛克菲勒中心的大型圣诞点灯仪式意味着圣诞节的到来。参考坐标之二，华尔街，它在飘红的时候大家挣钱，它在走绿的时候，全球的人都在跟着它们倒霉。它只是百老汇大街延伸的一条小街，它的街道面宽只有11米，但是作为美国的金融中心，完全可以左右世界。全球的股票增长，我们整个地球的资金链被这个地方所掌控者。里面的公司说起来基本上大家全都是耳熟能详。华尔街意味着一切。我们再来看一看它的业态，短短一条小街也是完成了所有的商务商业娱乐，城市空间的大型配套，所有这些配套完善的行为上，才具备真正的金融中心办公条件和各大型金融企业的首选之地。
综上所述，我们归纳了几句话，首先决定高度的是地段，而非建筑。我们再一个绝佳的地段里，承载更多的东西，才能决定这个建筑和未来在这里面运营者的整体高度。接下来决定未来的是资源而非概念。这个产品能够嫁接，或者直接享受什么样的资源，才是它的价值所在。决定环境的是配套而非蓝图。
现在我来介绍一下我们5A甲级写字楼，垄断中心资本·国际5A写字楼，为什么说能够垄断中心资本，因为首先济南是山东的省府，是山东大地的中心，同时我们的泉城广场，包括地块所在地，是济南的中心，省政府、市政府，省人大、省政协等等，围绕着我们的项目而建。我们可以垄断这个城市，甚至于借助政府资源可以垄断这个省整体的大量的大家想象不到的资源，在座有很多都是企业家，大家知道，政府的一个指令将为我们带来多么巨大的经济效益，接下来，它承载了这个城市最好的文化资源，同时，我们世茂还为这个项目注入了最完善的商务商业配套，所有这些配套，我们完全是可以比肩世界。再接下来在这里办公，大家还能够享受到这个城市最得天独厚的自然景观资源。设想一下，在玻璃幕墙以内，观望着黑虎泉，看着未来的泉城广场，很惬意地谈生意，您的生意可能的成交率会更大一点。在这个绝佳地段里，我们让所有的CBD黯然失色，之所以这么说，是因为首先地块已经赋予了它一切，再加上我们的精心打造，我们将展现给大家一个全新的商业商务配套。大家会发现我们在济南这个地方，同样可以跟全球的大型金融中心一昂享受到他们可以享受的所有东西。
同时，再给大家介绍一下整个世茂广场的业态，我们这个项目整体建筑面积40万方，在这里包括两栋私产酒店，将聘请美国最好的酒店管理公司来完成后期的酒店运营，与此同时来保证大家的投资回报，在这个过程中，大家会发现在资产酒店里购置物业以后，你可以了去后期打理自身的一切烦恼，而且可以保证这城市里最好的投资回报逻辑。同时每年可能还有机会在这个酒店里免费享受您的居住权利，包括您的家人及朋友。接下来是我们自持的世茂百货，我们将打造这个城市里最具风气，以及最具消费者的百货公司，其原因是我们看到一些大型商业体，有的商业体基本是曲高和寡，以国际一线品牌为主打商业项目，有一些商业体基本上偏低于中低消费，在这里在座的很多人可能不去这些地方。接下来也是我们自持的世茂购物中心，在这个购物中心里，我们将更加强调体验性消费，在我们的购物中心里，大家会发现它将是更好的公共娱乐以及公共社交平台，同时还能完成我们的偶然性以及目的性的消费。现在我发现一个问题，我太太是在网上购物的，基本上不逛街了，但是我们还要去大型的购物中心和广场，原因是我们要去吃一顿饭，要看一场电影，同时我要带孩子去里面游乐园玩一玩。我们说真正的体验性购物中心才是未来的商业体的主流方向。所以这次招商设计中，我们会更加关注体验，同时为了保证体验性结果，我们同样在这里面建造了世茂第四代影院，将有VIP的专属服务。大家会享受到比A380客舱里还尊贵的体验。
接下来是文化休闲光长，也是以市政府、区政府为主导的，将承载这个城市之前400年的文化传承，同时也将创造这个城市未来一百年的时尚发展历史。接下来是重点的一个项目，省市两级政府为了这个项目，我们共同用了74稿完成了我们的规划设计，是我们的南区商业“宽厚所街”，将以一种全新的古代建筑的风貌来打造一个全现代的商业街区，如果给大家举个例子，大家可以想象一下香港的兰桂坊，上海的新天地，我们的产品将比这两类产品更加先进，它所承载的历史价值，文化价值，以及产品的先进性，包括动线交通组织，包括商业合理性，将是目前为止国内最先进的，在2014年我们将把它展现给大家，大家可以体验到全新的购物环境，以及全新的消费体验，同时还能享受到这个城市得天独厚的自然资源。
接下来推荐的是我们5A级的甲级写字楼，楼宇玻璃幕墙同样配备中央空调等等，但是我们得到了别人得不到的，全球BOMA认证，我相信在座的各位可能还不大了解BOMA认证意味着什么，在美国BOMA认证意味着后期物业管理，后期租赁，以及后期的入驻招商是全球最好的，作为一些境外的投资客来说，BOMA公司的认定将保证后期的投资回报，对一些大型机构，尤其是金融机构来说，BOMA的认证意味着他们后期的服务是全部配套的。作为一个写字楼，物理量只是其中一部分，真正在这里运营的企业才是大家最终使的。一个写字楼的价值是由未来使用它的企业决定的，而不是写字楼建筑本身决定的。我今天就推荐到这里，感谢各位的聆听，谢谢。
主持人(男)：感谢杨喆先生的深度解读。接下来就是专家的互动答疑环节。
现在我们的专家和地产领导都在这儿，大家有什么样的问题，趁着这个机会抓紧时间踊跃提问。
问题：您好，我有个问题想问宋总，我们知道世茂国际5A写字楼即将开盘，您认为这将会对济南商务地产界有什么样的影响，另外，世茂股份如何保证投资者的利益？
宋垚：纵观现在，济南商务地产市场，无论是城市地理区位，还是国际标准集群配套规模，还是硬件设施，还有物业服务等诸多方面，还没有一个项目能够像世茂国际广场5A写字楼那样能够引起大家的瞩目。从2012年起，这个项目的销售份额占据了个济南商业市场的75%，骄人的成绩证明产品的实力是有目共睹的。世茂5A写字楼在2012年推出，对于济南的商业地产市场的影响和冲击是不可小视的。对于投资的保障问题，国务院政策研究室每年会对外资投资企业在华进行房地产投资有一个综合实力排名，世茂集团连续几年都是位列第一的。作为中国房地产界排名前十的企业，我们在全国有近30年的成熟的开发经验，同时在近30个城市有70多个成功的开发案例，这些都从侧面反应我们对业主承诺的实力。这个项目是世茂股份的商业投资版块来做的，我们在历年的发展中也不断累积了过内外480多个商业巨头及5000余家优质品牌商家，如果在这样战略平台打造上，世茂是经过十多年的努力的。对于投资世茂广场的广大业主来说，只要你投资了世茂国际广场，就能够与我们共享这些优质资源，让自己的投资高枕无忧。
问题：您好，借本次高峰论坛，我想代表各位投资者的朋友提一个问题，您是如何看待济南世茂国际广场和世茂国际5A写字楼的，其投资前景是否符合您的标准？
董藩：你问到一个投资决策问题，一般来说，从买房角度来讲，不管是买什么，都有一个可以遵循的规则，就是买商贸中心城市，或者行政中心城市，从这个角度来讲济南是符合的，济南是全省的省会，是经济管理中心，虽然经济总比不了青岛，但是全省的功能还是放在这里，除了外贸这块。在山东有两个经济中心，一个是偏商贸和旅游的青岛，另外偏行政和一定经济总量的济南，所以同时还是个经济中心，除了在这样的城市买之外，其次是旅游城市，然后再往下是交通物流中心，再往下是工业城市，再往下是农业城市。第二，我们通常所谓的一线城市和二线城市划分，告诉大家能买一线不买二线，能买三线不买四线，这个回报是存在巨大差别的，当然对大多数人来说可能不会去北京、上海买，因为管理起来不太方便。但是当地的人来说，在省会城市买，管理很方便，回报肯定比三线、四线要好，回到具体城市中来，能买市中心，不买次中心，能买次中心不买普通地段，能买普通地段不买边远区域。再一个要接近权力密集的政务中心，或者商务密集的商务中心。这个木比较符合这样的特点。另外它本身就是大的复合体。还有就是买房的时候环境非常重要，我听他们介绍，周围环境我也简单看了一下，另外这个地方还有相当的文化色彩，这样的地方都是我们高度关注的，在西方发达国家，环境对定价的影响远远高于中国，中国还更关注面积，但是随着发展，环境的影响因素会更加突出，所以如果环境特别好的话，未来的保值增值性就会更强，因为在这里办公，在这里就业，在这里从事商业，在这里居住，会有一种荣耀感。当他产生这样的荣耀感或者炫耀感的时候，保值增值性一般比较强。还可能有一方面的因素，我们要买大的综合性的项目，因为不同业态之间，内部可以繁衍需求。比如住在酒店的人来说，如果附近还有饭店，他们就要就近吃饭，如果还有超市，他要就近购物，如果来的朋友是女士，他要购物，有高档的精品店，他会帮着买一个包。所以会有大量的需求截留在这个广场上去实现它。再有就是高度关注科技含量，房地产发展到一定高度的时候，跟科技的结合也是非常密切的。还有一个买大公司，是我们一直强调的，因为大公司对产品是更负责任的，大公司对规划设计是更讲究的，因为它在意外界的评价，另外，我们还要关注这个公司有没有自持的商业，如果有自持的商业，在这个区位上是最大的业主，我们可以帮大款，如果商务搞不起来，他自己先亏掉。我们在这里可以借光，当他起来的时候，人流起来了，商务环境起来了，那些小的业主就就跟着起来了。
问题：杨喆先生您好，我想问你一个问题，世茂国际5A写字楼是山东唯一获得BOMA全球认证的国际5A写字楼，这一标准代表了什么，将会为齐鲁商务地产带来怎样的影响？
杨喆：刚才我简单介绍了一下美国的BOMA认证，我们得到这个认证之后，也是受宠若惊，得到认证之前我们做了大量工作，从一开始的产品设计研发，这个阶段开始，我们就本着这个目标来走的，这个目标的追求，也是我们未来商业地产，包括里面的商务产品，我们想走出来的全新的产品线，我觉得奇迹在于它未来迎来什么样的企业，我们为这些国际化的企业迎来什么样的服务，BOMA认证的硬件基础认证是5A的认证，接下来更注重的是软件和后期运营的认证，在这个认证中我觉得带给齐鲁来说，是带来全新的写字楼运营理念，未来我们这个地方能够保证它的企业的企业素质，这些企业最终将给这个城市带来的价值，我们觉得才是作为商业地产给这个城市的重要意义。同时也是我们董事长基于社会责任的一种心态，来打造每个商业地产的初衷。我们不希望像一些开发商做的产品，只是简简单单卖出去，我们是对这个城市负责的，世茂的每个项目都是苛求它的品质，我们更苛求未来我们的业主是什么样的业主，因为只有这些业主才能影响这个城市，甚至影响这个国家，这是我们所关注的，我觉得其意义在于我们对未来在这里办公的企业带来了什么，同时我们也把这个城市的办公水平直接与世界同步，我们直接可以满足世界五百强顶级企业的服务办公需求。
问题：宋垚女士你好，济南市舜井街这块，自拆迁伊始就受房地产的关注，作为世茂股份进入济南的首个项目，您如何看待济南世茂国际广场对济南中心的未来影响？
宋垚：舜井街、解放阁片区地块的升级改造工作，一直以来深受城市区三级领导的重视，世茂股份是2008年进入济南市场，整个项目的整体规划历经了三年，70余次的修改才最终确定，世茂股份是已严谨科学的态度来打造写字楼的。对于世茂国际广场这个项目来说，我们在济南实现了很多突破，是济南城市中心唯一的商业综合体，同时也是山东省的的行政私产酒店，也是山东唯一的BOMA认证的5A写字楼，也是核心地块的唯一的金融中心，世茂国际广场所拥有的国际标准和高端业态决定了它代表着济南商业微量发展的方向。
问题：我有一个问题想请问一下董教授，前不久中国地产界传出一个消息，就是SOHO中国的总裁张欣以34亿美元的价格想洽谈购买美国纽约曼哈顿中心的通用大厦，您对此事有什么看法？
董藩：谈到国外去了，SOHO中国的潘石屹跟我也很熟，他夫人张欣牵头完成一个举动，要在曼哈顿买那个通用大厦，我们也很关注，当然它最早是通用公司的，通用公司是全球最早的汽车商，现在每年销售在一千万辆。由于通用是全世界最著名的公司，所以当年盖这个楼的时候也是非常高端的，是曼哈顿的非常重要的标志之一，这个楼是建立于1968年，也就是我出生的第二年建的这个楼，中建也转过几次，1982年的时候是以5亿美元转让，如果按照张欣今天成交的价格，1998年是8个亿美元，今天已经变成了大约90亿美元，所以很短时间能，我们看到这个楼升值速度是非常高的，因为这个楼有它的历史，现代商贸的价值，而且景观非常好，可以看中央公园、广场饭店等等。潘石屹他们到外面买，第一是为了提升国际影响力，第二，是扩大视野。第三，他们本身也开始做持有，做持有的过程中他们也在决策我买什么楼，除了在国内持有一部分之外，他要分散风险，到国外也要买一部分，到国外我们看到他去最发达的国家，最发达的城市，最发达的区域，商务活动最密集的地方，又买了最著名公司开发的楼，所以实际上这个投资行为，给了我们一些很好的启发，这个决策从保值增值角度来讲，可以给我们一些规律性的启示。
问题：杨总您好，之前您讲到世茂国际5A写字楼已经进入到市政府关于建设山东省5A核心区域中心的规划视野，与此同时，有政府牵头主打的大型金融企业想入住世茂国际5A写字楼的招商工作也在全面展开，山东唯一核心区域金融中心这一战略的提出是基于怎样的考量和基础？
杨喆：刚才我简单介绍过，由于山东在2012年整体的经济增，包括目前为止，山东大量的物流加工生产产业的变化，已经导致大量的中小型企业的升级以及企业转型的契机，在这个点里面，如何借助金融杠杆完成我们的转型期，恰恰是政府包括企业主所关注的问题，在这种情况下，刚才董教授也说到了，作为济南来说我们是山东整体的经济管理中心，在这里我们将具备经济的管理体制，包括管理能力恰恰是各位政府领导所关心的，与此同时，能不能大幅度刺激我们整个山东地区的经济发展，也是看我们如何来利用经济杠杆，来调动经济扭转率，基于种种考虑，政府希望能够在这个地块的这几栋写字楼完成金融中心的招商引资工作，我现在只能说了解到的情况是目前为止，跟政府接洽的金融形企业已经达到了5到6家，现在因为这个月我们马上要推售，现在跟我们洽谈购买的金融企业有4家，这4家的整体未来的持有量，将有一栋到一栋半的持有量。具体情况就是这样。其实并不是政府主导这件事情，而是由于济南，或者山东省整体发展，导致金融企业的整体战略布局已经把目光瞄准我们这个地方。
主持人(男)：今天的互动环节就到这儿结束。谢谢三位嘉宾。
尊敬的各位领导，各位来宾，亲爱的朋友们，欢乐的时光总是让我们感觉如此的短暂。
主持人(女)：短暂的分别也是为了我们能够在再好重逢。
主持人(男)：2013齐鲁商务地产投资尖峰论坛到此圆满成功。
主持人(女)：希望您今天度过了一个收获和愉快的下午。世茂国际5A写字楼将于下周盛大开盘，济南世茂国际广场诚邀您再次光临。
