“明宇观楼市”：如果这十年楼市“不调控

  中国的房价飞涨了十年，房地产各种调控手段也延续了十年，调控方式不断翻新，但是房 价依然在上涨，无数业内人士高呼：把房价交给市场，政府不能持续进行行政干预。但是近两年楼市的变化让我开始思考：如果楼市一直没有政府出面调控，任由房 价上涨、地王频生、房贷规模不断扩大，那么今天的房地产市场会是什么样？这里我先为大家介绍一下和大家买房有关的楼市现状。

  一、豪宅销售受挫严重：去年各家媒体多次爆出浙江绿城集团即将破产的消息，绿城董事长宋卫平也在网络上表示绿城步履维艰；星河湾在多地销售量暴跌，鄂尔多 斯星河湾年销售不到一百套；多个过去疯狂在一二线城市和经济发展快速的城市拿地的开发商遇到了这样的销售窘境。这和楼市调控政策对豪宅的打压，对刚需的支 持有很大关系。如今，在城市中心位置，容积率在1以下的住宅用地已经不会被批复，而低容积率恰恰是豪宅的象征，这种政策打压把更多土地用到了普通百姓的住 房需求上，也带动了刚需盘、快销盘的发展。

  二、各楼盘争相开设“中小户型”：中小户型的房子总价相对较低，能满足更多普通工薪阶层的购买和居住需求，当然中小户型成本低也体现在契税和维修基金等配 套费用的收取上，从房价到配套费，中小户型无疑会减少百姓买房的资金压力。同时，中小户型的销售也能让开发商更快的回流资金，在每季度的简报上有更好看的 销售数据。所以这两年连很多曾经主推大户型、精装房的楼盘都辟出土地来开发中小户型的普通住宅和公寓。

  三、严厉调控下“炒房团”似乎离我们很远了：几年前很多人把温州炒房团比作蝗虫，他们去哪里哪里的房价就会飞涨，由于房产升值速度快，各地方也都形成了本 地的炒房团体，很多人因此发了大财。在这三年严厉调控之下，“炒房团”这个词好像很少被我们提起了，温州炒房团在国内重压之下纷纷出国炒房，本地炒房团很 难栖身，纷纷转行或者做房地产的长线投资，炒房团的推出减缓了多地房价过快上涨的势头。

  如果这十年没有政府调控，我可以想象一下现在楼市和中国经济的现状：豪宅、高尔夫庄 园短时间内扎堆建设，大量有效土地只满足了极少数有钱人的需求，更多普通百姓享受不到国有土地对百姓住房的惠及。房价继续飞涨，百姓幸福指数持续下降，楼 市泡沫很可能在某个时间点集中破裂，涉及到房地产的各个行业立即遭受重创，大批百姓会失业，有房一族的固定资产大幅度贬值，多年心血毁于一旦。中国经济的 种种弊端没有时间经过软性的梳理、改正，就在房地产的崩溃之下陷入低谷。

  如果这十年政府不出手调控楼市，我以上说的集中恐怖象限就有可能出现，所以对一个过热的市场，政府应该出手“调控”。

  但是，任何市场当中都有一双无形的大手——供求关系。这双打手在正常情况下会合理调节商品价格、品质、售后等元素，会给市场足够的时间自净，从而进入长期 健康发展的阶段。行政手段对市场的调控不应该成为常态，纵观这些年调控，虽然抑制了房价过快上涨，但是很多细则还是打击面过大，甚至影响了居民改善性住房 需求、放缓了中国经济的发展。最好的“调控”应该是政府做政府的事情，市场做市场的事情，谁都不要越权。政府减免房地产开发和买房卖房的税费、增加土地供 应、简化行政程序、强化市场监管、增加百姓投资渠道……把房地产的开发和买卖交给市场，不要打压正常的房产投资，百姓的需求会推动开发商开发策略的完善， 市场会淘汰资质不齐、资金实力弱的开发商。把握好行政干预和市场发展的契合点，是现在楼市调控应该思考的一个问题。

（本文转自《第一房产》节目主持人明宇的新浪博客）