编者按：又到毕业季，初入社会的毕业生纷纷加入到租房队伍，本就节节攀升的房租，如今又多了上涨的理由。在这个工作难找的年份，又要遭遇租房难，对于这些对新世界充满憧憬的年轻来说，着实是个不小的考验。他们的一些无奈之下选择群组，尽管经济实惠，但背后的隐患也不能不提供警惕。
沪二手房租金涨势凶猛 40个楼盘连续9个月不降租
今年夏天必定是十分应景的，高温天气来得一点不含糊，各类如火如荼的电视选秀节目激战正酣，上海二手房租赁市场也紧跟这种火热的步调持续升温。
根据国家统计局网站资料，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续42个月上涨。
上海亦不能幸免，根据21世纪不动产上海锐丰租赁代理部数据显示，在持续监测的40个标杆楼盘中，已有近9个月未见房东租金下调的行为。而上海中原地产研究部资料亦显示，截止6月末，上海租赁交易价格已较去年同期上涨高达14.8%。
涨势汹汹的房租
目前，张江板块的房源一般挂牌一周内即能出租，租赁行情火爆程度可见一斑。
据德佑地产张江店经理张德才介绍，在张江地区，不少出租房源甚至在前一个租约还没结束的时候，就有租客提前来预约看房。
房子供求紧张自然带来区域租金的明显上涨。去年年末，张江板块二房房源月租金在5000-5500元，目前已攀升至6000-6500元。更有甚者，最近门店挂牌的一套城市经典三房房源，月租金已从去年的7000上涨到10000元，涨幅高达40%。
事实上，张江地区只是上海滩“涨租运动”的一个缩影。
根据21世纪不动产上海区域市场研究部的数据显示，5月下旬以来，靠近市中心的中外环区域，以及交通便利的近郊区域所在的中低端板块，租赁市场出现一波小高峰。据21世纪不动产上海锐丰租赁代理部抽样调研数据显示，三林、七宝、彭浦新村、莘庄等多个板块5月中旬以来，所在区的门店租赁成交量增幅大多在20%以上，大学毕业生成为近期上述区域租赁市场的成交主力。目前上海整体租金较年初上涨了10%左右。
毕业季、高房价两辆马车同时拉动租金上涨
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向新华网记者指出，上半年上海租赁市场的高潮主要集中在5,6月份。
以5月份的租赁成交数据为例。根据上海中原全市租赁成交数据显示，2013年5月份上海中原全市住宅租赁成交套数为1321套，环比上月增加6.70%。造成5月份租赁市场交易抬头的主要原因在于大学生潮的溢出。此外，5月份是外籍租客的传统换手活跃时期。因此会出现租赁总量的提升和中高端租赁的活跃度增强。
宋会雍分析指出，租赁市场每年有三个高峰，春节前后，毕业季，开学季这三个时间节点。而5月正值大学生的毕业季，学生们逐渐走出校园，需要提前在社会上寻找住所，因而带来大量需求。
毕业季的到来引起的中低端板块租赁市场出现小高峰是毋庸置疑的。21世纪不动产上海锐丰租赁代理部抽样调研三林、七宝、彭浦新村、莘庄等多个板块数据显示，大学毕业生是5月中旬以来上述区域租赁市场的成交主力，多人合租一房、两房等低端价位房源十分普遍。毕业季租赁需求的短期集中释放，不可避免的带来板块内房屋租金的上涨。
宋会雍指出，租金价格的上涨跟市场房源供求关系的紧张，不同区域板块一些特殊因素，比如区域热度等，以及物价上涨也有不可脱离的关系。正是在这一系列因素的作用下才导致房租的高频率涨价。
此外，上半年房价的节节高升也是影响房租上涨的一个不可或缺的重要因素。
德佑地产透露，持续上涨的房价是带动租金上涨的主要力量。据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年上半年上海二手住宅均价相比去年同期上涨了5.9%，由于住宅的出租需要维持一定的租金回报率，所以房价的上涨也必然会带动租金上涨。而另一个重要方面是，高房价使得更多的年轻人无力买房，限购政策的不断收紧也令很多人有钱却也无法购房，这些都令潜在的租房人群不断壮大，客观上也助长了租金的上扬。
以徐汇区为例，根据德佑地产徐汇总店反映的情况，徐汇区存在不少业主因见房价上涨而纷纷调高租金的现象。
可幸的是，市场人士认为这一波“涨租运动”将在这一波高潮过后稍作缓解。
宋会雍认为，走出5，6月的毕业季高峰，下个季度租赁市场的高潮将逐步退却。德佑地产研究部总监陆麒麟亦认为，下半年租赁高峰过去，租金的上涨势头可能会有所放缓。
但不可忽视的是，在房价不断上涨的大形势下，租房市场仍然有旺盛的需求，因此，长远来说，未来上海二手房租金上涨的势头将很难得到完全的遏止。
工作不好找租房也要抢：史上最难租房季？
押一付三，要现金，还要给中介1050元，五月刚到上海找到工作的谷娜，一来就经历了一次考验，面对房东同时叫来的七家中介公司，她第一次发现，房子原来要用抢的。
2013年的这个夏天有点特别，媒体都在大肆渲染所谓的“史上最难就业季”。谷娜还算幸运，四月份就找到了工作，五月终于来到了上海。可是虽然就业很顺利，但找房子却让她犯了难。
挂羊头卖狗肉租房网站不靠谱
谷娜刚来就先挤在同学宿舍，一边工作一边找房子。与她不约而同找房子的，还有数万的毕业生。
据21世纪不动产上海锐丰三林广场店分行经理胡兆炎透露，6月以来门店所处区域租赁成交量增加两成左右，挂牌量也10%左右的增加，大学毕业生租房占比高达四成，而前几个月还鲜有成交。
“税前月薪才四千，在上海生活应该有点困难吧。”上海的消费水平之高虽然是不出所料，但真正身临其境，还是让她吓了一跳。谷娜与即将研究生毕业的同学一起租，预算是3000-3500元/月左右，“毕竟工资不高，所以心理预期就在这个价位了。”
可是等她在网上开始找的时候，问题就都来了。谷娜在各个租房网站上查找，发现3000元/月左右的两室一厅几乎只能租到偏郊区的地方了，“都是七宝、嘉定的，离长宁的公司太远了”。
与她有同感，刚从上海某高校研究生毕业的李思看完几次房后，对网站的信息真实性表示怀疑，“中介放在网上的都是些好看的房屋图片，现场去完全不是那个样”，多次网上找房的经验让她成了“鉴定专家”，“有很多中介公司挂出来不同的房子竟然用的是相同的图片！”
据了解，很多毕业生是跟李思一样，奔着网上的宜家风格装修的图片去看房，结果被带进老旧的公房，“里面只有几个旧家具，楼道里堆满了杂物”。
一位从事房屋中介的人士也跟记者默认了这一点，“(中介公司)都是这样做的，看房还是最好亲自去现场看。”
租金一天一个价订房要秒杀
“上午打电话预约晚上看房，但第二天下午中介又打电话来说房子已经租出去了”袁莉同学花了半个月终于在普陀区找到合适的房子，但对于房子的抢手依然印象深刻。
袁莉在区里当公务员，跟朋友合租这间60平方米普通装修的房子，但房租对于刚毕业的她来说依然是笔不小的负担，“目前工资还不清楚，但是1500元/月的话只能说可以承受，基本上扣除吃喝等生活用度啊，结余会比较少吧。”
而谷娜最后订下房子的情景更像是拍卖会，“房东同时约了七家中介，都在现场抢房子，有的喊3500元/月，有的喊3800元/月”，幸而谷娜是第一个预约看房的，房东还是以原来的价格给了她，“为了让房东下定决心，中介让我直接取现金过来”，谷娜与同学一起急忙去了最近的银行取了四个月的房租，带着一万多元的现金，“房东终于被打动，其他中介也被房东劝走了”。
相比谷娜，在张江上班的张青就没那么惊险了，不过租金还是让她有点意见“龙阳路那片被恶意抬高了租金”。中介给的价格比当初网上看到的价格高了好几百元每月。
所幸换了个中介之后她终于找到合适的房子，在锦绣路那边找到一个精装修的两室一厅，讨价还价下来，3250元一个月，对于在大型金融机构供职的她来说，还算满意。
中介人士透露，每年四月份以后进入租房旺季，六七月份是高峰。租赁需求的短期集中释放，不可避免的带来房屋租金的上涨。
21世纪不动产上海区域市场研究部则建议，应届毕业生刚工作，受到收入相对较低的约束，选择一个好的“中国合租人”是规避租金上涨压力的最佳选择。
涨租催生职业二房东乱象 三年可净赚140万
房租已连续42个月连涨不休，似乎难有任何力量能够阻止房租的上涨势头。不停上涨的房租正在成为租客们不可承受之重。
整套的房子租不起，就只能退而求其次选择用半月之多的“俸禄”换取几平米大的“栖息之地”。而在这一趋势的助推下，被二房东利益最大化的“格子间”正在成为一条可以生金蛋的的产业链。
近日，记着以租客身份，对闵行的万源新城、松江新城、松江的新凯家园、米兰诺贵都等小区的暴利“格子间”进行了暗访。
人手20套格子间成二房东产业链
经过多方打探，记者终于联系上了手握20套房源的“二房东”王先生。
王先生带记者看的第一套房源，是万源新城四期22号楼的201室。记者发现，整个房间被隔成5间房子，经过改造，每个隔间都有独立卫生间，中间狭小的走道只能容一个人出入。
“就这间了，朝北房型，1200元一个月。”在王先生的示意下，记者看到了上述房源中的其中一个隔间。这间隔间面积约7、8平米，里面放置着一张1.2米宽的床，一个衣橱，所谓独立的卫生间就在床的一头，完全没有距离。房间里还弥漫着一股刺鼻的异味。
对此，王先生解释这是因为该隔间此前住的是个男生，不爱干净所致。但记者发现，刺鼻的味道并非生活中留下，而是粉饰墙壁用的劣质涂料味，难闻刺鼻，用手敲敲“墙面”，感觉只要稍一用力就会“塌掉”。
当记者询问有没有别的房间时，王某说：“我手上差不多有20套房子，像这样的房间没有了，就这一间。我们这里靠着漕河泾开发区，又临近9号线，交通很方便，来这租房的白领很多，所以不愁租的，这房间不出两天就没有了。”看记者犹豫不觉，王某表示还有人等他看房，如果有需要再联系他，但不能保证到时候还有适合的房间。
记者在调查过程中发现，目前上海二手房租赁市场中，像王先生这样的职业二房东不在少数，有的甚至已经抱团形成了一条产业链。
“兼职”小区超市老板的二房东程先生也向记者展示了他的包租“产业”。据程先生介绍，其手上亦有20余套房源，每套房源都被分割成3-6个房间。目前，程先生手上逾60个隔间几乎被租赁一空，只剩下一间约15平方米的朝北一楼隔间，叫价约1600元/月。
由于程先生手上空余隔间有限，他把记者介绍给了老乡潘女士。记者看到，潘女士手上的这套房源被隔成6间，装修师傅还在布线、刷墙。和大部分隔间一样，里面基本生活设施一一俱全，据介绍，尽管在还在装修阶段，6个隔间已有两间被预订，剩下的隔间价格高达1900—2800元/月了。
记者调查发现，职业“二房东”多存在于新建的动迁安置房以及郊区地铁站周边，大部分人手上有10-20套房源不等，每间都被隔成3-6间。以万源城为例，据悉，万源城是职业“二房东”较为集中的大盘，其中的二房东籍贯以福建、安徽两地的为主。
职业“二房东”利润可观？
汉宇地产市场研究部经理付伟介绍，二房东一般存在两种情况，一类是职业二房东，专门从事“群租房”(即格子间)出租的；另一类是出租闲置单间。上述情况主要针对前一类，由于最近几年加强了治理，目前上海“群租房”主要集中在外环以外区域，主要是一些投资客居多的新建商品住宅和动迁配套小区供应量大。主要是一些新房(包括动迁房)供应量大，空置率较高的区域。二房东往往会以较低的成本长期承租一些闲置的毛坯房源，将其简装后分割成数个单间出租。
而对于“群租”房久治不绝的原因，市场分析人士认为，除了租金连续上涨，租客因无力承担高房租而被迫需要“格子间”这样的产品之外，“二房东”这一产业暴利的诱惑也是重要原因之一。
按照记者的亲历，二房东程先生的赚头确实不小：根据二房东程先生的自述，其手上20套房源，和房东签了5年合同。在保证满租的背景下，装修费用和成本费大概两年左右就可收回，之后每个月每套房子能赚2000—3000元。理论上来说，届时5年合同到期时，有20套房源的程先生的总收入将高达140万元。
不过，值得一提的是，由于这一“产业链”多集中在空置率较高的外环区域，并不是所有二房东的如意算盘都能打得像程先生那样响。记者从万源城小区保安处解到，万源新城里的房子，特别是三期和四期的房子还有很多都是空置着的，因此二房东的日子并不一定好过，“他们很多现在都是在亏本经营，现在只能靠哄骗等形式让人入住。”
“涨租运动”下合租百态
事实上，无论“二房东”赚钱与否，疯狂的“涨租运动“下，上海的二手房租赁市场的合租需求都在迅速发酵。
记者还走访了松江佘山米兰诺贵都、松江新城部分小区，走访后发现，这些小区里职业二房东并不多，但却有相当数量的合租需求。
记者在松江泗泾新凯家园附近亦调查发现，桥面上、树上、电杆上，随处可见房屋出租的信息。记者随意挑选了2个号码并拨通，在表达了租房意愿后，对方均都表示可以随时看房。记者第一个看的是新凯家园一期某单元501室，2室一厅的房子里住着1个女生，据女生说，她想以1500元/月的价格把次卧租出去，和陌生人合租。
此后，记者又前往新凯家园3期某单元401室。据开门的一个毕业生介绍，该房源三室一厅和朋友一起合租，月租3500元/月，现在有4个人住，2对情侣。他们想以800-1500元/月的价格把剩下的一间租出去。
据21世纪不动产上海锐丰租赁代理部抽样调研数据显示，随着大学生“毕业季”的到来，本市三林、七宝、彭浦新村、莘庄等多个板块5月中旬以来，租赁市场明显升温，其所在的门店租赁成交量增幅大多在20%以上，大学毕业生成为近期上述区域租赁市场的成交主力，多人合租一房、两房等低端价位房源十分普遍，不过受此前几月影响，目前本市整体租金较年初上涨了10%左右。
位于彭浦新村板块的21世纪不动产上海锐丰岭南分行，6月以来，门店租赁成交量增长更是高达40%以上，大学毕业生租房是租赁成交的主流，占到7-8成。新增挂牌量和上月基本持平，而板块内租金较今年年初上涨超10%，较去年同期则上涨2成以上。选择在该区域租房的大学毕业生人均租房预算基本在900-1500元/月，租房需求最为集中的是面积在45-55平米的小两房和30-42平米的一房，占比达7成左右，以合租的形式分摊租金是当前该板块内大学生租房的普遍选择。
同样，在浦东三林板块，据21世纪不动产上海锐丰三林广场店分行经理胡兆炎透露，6月以来门店所处区域租赁成交量增加2成左右，挂牌量也10%左右的增加，大学毕业生租房占比高达4成，而前几个月还鲜有成交。板块内房源的租金较4、5月增加100-200元，涨幅在10%左右，选择在该区域租房的大学生人均租房预算基本在700-900元间，其大都选择跟熟人一起合租，共同分摊房租，以减轻不断上涨的租金负担。
群租有风险政策不落地
尽管群组危害有目共睹，但奈何存在市场需求，因此政府接连出台的相关整治政策，都最终是上有政策下有对策。追起原因，多是因为不接地气。
早在2009年，《上海市实有人口服务与管理若干规定(草案)》在“中国上海”门户网站、“上海政府法制信息网”和“东方网”上公布，公开征求社会意见。在草案中明确规定，租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米，其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
草案对于房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安部门根据《治安管理处罚法》的规定处200元以上500元以下罚款。如果房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，由公安部门根据《治安管理处罚法》的规定处200元以上500元以下罚款；情节严重的，处5日以下拘留，可以并处500元以下罚款。
最近，北京也针对群组问题出台了最新政策。北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门近日联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》)，对群租进行了界定，明确了群租相关各方责任，并强调建立群租综合治理机制，强化属地监管责任。
《通知》明确规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。《通知》要求，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。
然而如同之前的种种政策一样，北京此政策刚出台，就引来社会反馈，有网友评论，此政策的最终结果是不但没有根治群租，反而进一步抬高了租金。
