●单价铺王：仲恺T PA R K轻轨街铺，售价15万元/平方米，租金100-150元/(平方米·月)
●租金铺王：华贸中心独栋商铺，售价15万元/平方米，租金600-700元/(平方米·月)
●老牌铺王：港惠新天地街铺，售价13万元/平方米，租金约400元/(平方米·月)
天价铺未必有天价租金
在7个月前，通过一场慈善拍卖，来自深圳坪山的投资客以近14万元/平方米的价格买走了仲恺高新区TPA R K项目的一间商铺，同时刷新了惠州商铺历史最高成交价。8天之后的开盘现场，T PA R K项目4个9平方米的小铺销售均价达到15万元/平方米，与华贸中心的独栋铺王同一高价成为惠州当前的铺王。而位于河南岸的港惠新天地临街商铺卖出近13万元的单价，同样令人咂舌。与此同时，天价铺王也让人们打出了巨大问号：买这么贵的铺，能赚钱吗？
如果仅看铺王的价格，很容易给人“离谱”之感，但惠城区商铺的实际价格却完全是另外一种境界。来自惠州世联地产和中城嘉信的相关数据显示，惠城区当前的商铺均价约3万元/平方米，成熟的麦地商圈略高，不少商铺单价卖到五六万元，河南岸及东江新城片区商铺均价3万元/平方米，江北片区商铺单价平均三四万元，一些人气较差的片区商铺则在1.5万元/平方米。相比之下，铺王的鹤立鸡群的确显得有些突兀。
有的天价商铺的出现可能出于追求营销效果，并不代表真实价值，比如T PA R K项目14万元/平方米的商铺是慈善拍卖的包装下出嫁，并非以正常渠道销售。华贸的独栋铺王虽然单价高达15万元，但因买一层送两层，实际价格并没有那么高。
出现天价铺王，人们最关注的必然是这些铺王是否具有最高的回报率。但实际上，天价铺王与高回报率之间并无必然联系，目前回报率最高的应是华贸大厦1-102号铺———现已进驻的汇丰银行，租金高达近700元/(平方米·月)，年回报率约为8.9%。而港惠新天地的临街铺王，年回报率仅为4%，而当前商铺的平均年回报率也就在5%左右。
因此，天价铺王虽然具有高风险高回报并存的属性，但毕竟与其回报率跟所在商圈和项目整体运营情况有紧密关联，一旦该商铺属于价格虚高，其所在商圈的人气不足和辐射半径太小，或整体项目运营不善，则不但无法实现高回报，还可能会面临高风险。
铺王单价纪录四年翻三倍，街铺、社区铺三年普涨近四成
20 0 8年，南坛万象江山临街商铺发售，高达5万元/平方米的售价，甚至需要找关系才能有资格购买，曾引起市民不满。但这一纪录2 0 11年被华贸中心6万元的均价打破，一年后，T P A R K以15万元/平方米的均价，高调登上了惠州商铺近10年来最高均价的王座。惠州人从不掩饰对于商铺的热衷。对商铺的热情，在住宅调控层层加码的大背景下，逆袭了一个又一个开盘现场，无论是社区铺还是购物中心的商铺，都得到买家的追捧，回报率几乎成为可以被忽略的话题。
传统演达商圈，街铺门槛4万/平方米。
楼市调控推高铺价，新区社区铺两年翻倍
2010年之后惠州商铺开始了价格逆袭，商铺市场的价格开始剧烈上涨，更多人愿意把价格上涨的原因归结于住宅市场的调控政策，这一说法也得到了中介、市场强有力的佐证。
中介数据显示，在2010年调控政策尤其是限贷政策后，惠州的商铺成交价格呈几何级的增长，与此同时，在住宅市场受挫的投资客开始把目光转向了不限贷、不限购的商铺，甚至有知情人称，出现了为深圳客在惠州市场上寻找放盘的商铺的职业私人中介，一旦位置较好的商铺放出立即遭到抢购。惠州资深地产策划人范忠洲认同深圳投资客推动惠州商铺价格上涨的说法，“惠州尤其是中心商圈的商铺如麦地等区域新增商铺极少，在供求关系失去平衡后，价格暴涨成为必然的事实”。
在大麦地片区，因为新商铺奇缺，商圈相对发达，此前3.5万元左右均价的临街二手商铺，在这三年间均价直接冲上5万元的高位，一些非主要路段的商铺价格也上涨了两成以上，万象江山现在的商铺价格直逼6万元上下。
同时一些新兴区域的项目社区铺发售价格也节节攀升，这些铺位甚至被业界称为开发商年底冲击业绩的“救命稻草”，隆生、德威都等曾在年底发售商铺，以换得业绩冲刺。东江新城、江北三环路两侧这些目前尚在开发的新兴区域的商铺单价也接近3万元，2011年中信水岸城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)商铺首批发售均价仅14000元/平方米，如今中信水岸城即将推售的商铺价格近3万元/平方米。
多数购买者坐等商铺升值，忽略租金回报
租金的上涨显然跟不上售价的脚步。范忠洲解释这一现象时称，惠州的商铺更多功能是个投资工具，价格上涨更多是被投资需求炒高，而不是商业发展的实际需求所致，惠州的商铺因为较高的售价、偏低的租金，回报率多数不到4%。更关键的是，很多购买者在买入商铺后，并不考虑租金回报率，而是希望持有一段时间后，价格上涨再抛出，赚取差价。
华贸13号独栋商铺，总价约5000万元
这一心态也被开发商清晰把握，连续创出天价的T PA R K的广告词直接是“金子跌了200，这里的商铺涨了2倍”，纯粹的投资属性一览无余。带来现金流，提升融资能力，开发商也越来越意识到商业物业的好处，越来越多的开发商开始加大自有物业持有比例，华贸、港惠二期、T PA RK均是如此。
T PA R K项目营销策划中心总经理周九洲说，开发商自主持有商业的比例一方面增加投资者的信心，另一方面也增加商业运营的控制力。不过在范忠洲看来，开发商自主持有物业的，同时还可以制造商铺奇货可居的气氛。
铺王扫描
仲恺T P A R K铺王：售价15万元/米2，
租金100-150元/(米2·月)
新区卖出天价铺“待业”商圈把老商圈踩在脚下
单价
铺王
很难相信惠州的单价铺王竟然在仲恺。仲恺T PA R K时尚公园，将港惠、华贸创造商铺记录踩在脚下。2012年12月30日的开盘现场，临近仲恺大道和地铁的4间9平方米小铺销售均价达到15万元/平方米，成为惠州有纪录的单价铺王。目前，T PA RK尚未交楼，招商已经完成，商铺收益尚无法评估。
T P A R K商圈：受益仲恺升级和轻轨利好，商圈雏形初现
在业界固有思维中，仲恺无法支撑起大型城市综合体，因为陈江超过六成人口是产业工人，T PA R K所在的惠环片区，共有8万余人，但户籍人口仅有2万人。正因如此，品牌购物中心进驻兴趣寡淡，区内尚未形成传统意义上的商圈。基本没有大型商业配套，也许反倒是诞生单价铺王的原因之一。
2010年，在仲恺行政升级及惠莞城市轻轨的双重利好下，片区商业走上快车道。从惠环往陈江方向，与T PA R K一路之隔的金宝城市佳园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也规划了近2万平方米的城市综合体，涵盖超市、电影院、写字楼、商业街等。区内的陈江义乌小商品批发城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也将在年内开业。这一长约1000米以仲恺大道为主轴链接的区域算是仲恺片区商业最为密集、人流量最大的商业中心，但还是未达到商圈的概念。
铺王所在的T PA RK时尚公园，商铺售价基本和华贸、港惠处于同一档位，惠州中介对该区临街商铺月租金估算在80-150元/(米2·月)，T PA RK营销策划中心总经理周九洲受访时表示，在100元-150元/平方米之间，并乐观预测，这几个小面积铺王的月租金三年后可达1000元/平方米。周九洲说，T PA RK是仲恺目前最大的城市综合体，位于地铁口和城市交通主干道的交会处，售出的高价商铺都位于项目的主入口处，预计城轨通车后，商铺租金的上涨趋势更为明显。此外其开发商持有85%的商业面积，以及70年产权，也成为其发售天价的资本。
但业界对这一预测持谨慎态度，认为目前T PA R K采取的销售策略和当年的港惠类似，主攻深圳，以投资为主要卖点。
市场看铺：目前租金上涨尚在租户可承受范围之内，已有商户开始担心未来租金快速上涨的到来。
算笔账：即便租金堪比港惠，前三年租金年回报率3 .2%
以15万元/平方米的均价计算，9平方米商铺总价约135万元，五成首付为67.5万元，由于仍处于“待业”状态，记者按港惠目前的最高租金400元/平方米为计，每年的租金为4.3万元，按照6年合同计算，其前三年的租金水平不变，第四年按照10%租金幅度递增，其一年租金为4.8万元，第五年为5.2万元，第六年为5.8万元，其投资回报率仅为4.2%，也一样不足5%。
华贸铺王：售价15万元/平方米，
租金600-700元/(米2·月)
新旧铺王相隔两年，价差8万元/平方米
租金
铺王
华贸中心已售铺王为华贸金融街商铺，单价6 .8万元/平方米，总价为1755万元，如华贸大厦1-102号铺———现已进驻的汇丰银行。在售铺王为中央园林广场13号独栋商铺，单价约15万元/平方米，面积约334平方米，总价约5000万元。
惠州目前最高端的城市综合体华贸中心商铺2011年底首次对外发售，华贸大厦底商即华贸金融街，以国际知名金融、证券企业为主导租户，计划打造成惠州金融第一街。目前，入驻企业以汇丰银行、永亨银行为代表，面积约258平方米，租金600-700元/(米2·月)。中央园林广场的独栋商铺则是按栋卖，定位国际品牌概念店、旗舰店或者展厅、高端私人会所等，商铺面积区间为180-380平方米，赠送一层外平台的木栈道以及二楼的露天平台，实际使用率为300%。
华贸商圈：银行扎堆，撑起惠州租金铺王一条街
华贸中心出现之前，江北几乎没有一个真正意义上的商圈。2011年，华贸作为惠州定位最高端的城市综合体，正式入市，快速完成人气的聚拢，形成惠州最高端的商圈，也被业界认为是惠州最年轻也最具投资潜力的商圈。
华贸中心商铺包含三个组成部分：华贸金融街底商、华贸·铂金府底商，以及中央园林广场独栋商铺。华贸商圈核心商业中，华贸天地只租不售，销售部分只有华贸金融街及华贸·铂金府底商。商铺所处位置不同，价格也有所差异。目前，价格区间在4万元/平方米-15万元/平方米，月租金200元/平方米-700元/平方米不等。
华贸开发商方面认为，惠州商圈的格局整体向江北C B D迁移，从最早的西湖商圈，到花边岭商圈，再到东平商圈，最后到现在的华贸商圈，可以看出，位于江北C B D核心的华贸商圈代表着未来商圈的新生力量，并将逐渐成为最具影响的主力军。
市场看铺：做过多次商铺投资的张先生判断，从华贸的定位和打造水准来看，华贸商圈无疑是惠州目前最高端的商圈，像这样的城市一级商圈，无论是6万多元的商铺单价还是大量赠送面积的15万元单价独栋商铺都还算是正常水平，200-700元/平方米的月租金也不算高得离谱，因为它很可能代表了惠州最具潜力、升值空间最大的商圈。而在广深等一线城市，一级商圈的铺王动辄出现几十万元单价都很平常。
算笔账：租给汇丰银行，年回报率约8 .9%
以华贸大厦1-102号铺———已进驻汇丰银行的商铺为例，总价约1755万元，首付五成约878万元，另外五成按揭，租金最高700元/(米2·月)，258平方米，每月租金收入180600元，头一年资金收入约为2167200元，按等额本息还款方式，头一年利息约为59万元，减去利息，头一年收益为1577200元，年投资回报率为8.9%。不过华贸开发商方面称，有的商铺年投资回报率可达10%。如果考虑城市综合体平均盈利周期为五年这一情况，有的商铺头5年可能无法盈利，如果一个商铺空置5年或低价出租5年，这五年的年回报率必定低于8.9%。
港惠铺王：售价13万元/米2，租金约400元/(米2·月)
新铺稀缺，临街皆卖铺王价
老牌
铺王
新铺王层出不穷，但是很多投资者仍青睐传统商圈中的优质商铺。港惠新天地一楼临街商铺皆为天价，由于在发售之初，开发商采用产权式商铺统一返租的运作模式，统一招商经营，故铺王的具体位置难以查清。业界知情人士透露，港惠新天地位于临街一楼的二手铺位是成交铺王，该商铺使用面积42 .85平方米，当初业主叫价700万发售，但据说最后的成交均价约600万元，折合均价为13万元/平方米，目前月租金每平方米400元上下。
演达商圈：12年成熟商圈，深圳客阔绰扫铺800平
铺王所在的港惠中心地处惠州传统的演达商圈的中轴线位置，在800米半径内，天虹、人人乐、海雅、沃尔玛云集，是惠州公认的商圈中心。从2001年人人乐进驻国商大厦开始，2004年世贸中心落成，2005年天虹商场开业，2006年港惠新天地启动，两年后惠州首家沃尔玛进驻，天虹-沃尔玛商圈成形，也因演达大道被业界称之为演达路商圈。除此之外，商圈内还活跃着城区最大的家具建材专业市场和汽车交易市场，是惠州目前实力最强的综合性商圈，港惠无可争议地成为区域的中心地标。
这一商圈因人流密集、商贸流通能力强、交通通达性好，成为惠州商铺均价最高的区域之一。与此同时，因为土地资源极少，近年来该商圈周边新盘数量在4个以内，连带着社区铺的价格也一路攀升。2008年演达大道一侧商铺均价不到2万元，如今4万元已成为这一片区临街商铺的入门价。
因处于繁华商圈的核心，商铺供应量较少，基本是以二手买卖为主，润地房产曾经出售过金耀园的一家临街商铺，800余平方米最终被深圳买家以2000万收入囊中。天虹商场是隆生地产的自持物业，无出售纪录，海雅百货是世贸中心的产权式返租商铺，虽然此前因为开发商的资金纠纷屡屡返租租金无法兑现，但很少有出售的商铺放出。沃尔玛所在的港惠中心一样采取产权式商铺返租的模式，在当初发售时为商铺更快出售，把大商铺划小，一位在港惠的中介工作人员说，其临街商铺的均价多在10万元以上，但是少有人出售，“基本没有要卖的”。
商圈租金2009年后以每年约8%速度上涨，目前街铺月租金为100-150元/平方米，非临街的在60-80元，港惠临街铺从两年前的300元涨至目前的近400元。
市场看铺：租金的上涨也让部分商户难以承受。港惠临街一楼一家以打折皮鞋为主的商铺门前用红纸毛笔写下“转让”二字，知情人说，此前并不是用来经营打折皮鞋的，是因为租金太高无法负担才被迫转让出去。
算笔账：首付300万，第六年租金回报率约4 .58%
以上述42.85平方米的港惠中心临街商铺为例，总价600万元，首付五成300万元，月租金以400元算，每月租金17140元，一年租金20 .5万元。以6年租约计算，按照惠州行规，一般前三年不递增，第四年起，按照惠州隆塬地产工商部总监赵亚琦的判断，租金至少是8%-10%递增，前三年租金为62万元，第四年按照10%递增计算，每平方米为440元，年租金为23万元，第5年的租金为25万元，第六年为27.5万元，投资回报率3.8%。
高手看铺
中原地产工商铺部总经理何世胜
投资铺王，高风险高回报新区铺适合做长线，要看运营方能力
南方都市报：商铺的投资价值跟哪些因素关系最紧密？
何世胜：主要看人流和交通线路，人旺地才旺。
南都：相比老城区，新区往往交通、商业等配套比较匮乏，发展比较慢，老城区和新区的商铺应该怎么去选择投资？
何世胜：新区看未来的发展，老区就看现在已经成熟的条件。新区和老区如果让投资者去选择的话，肯定是看投资者本钱的投入到底有多少，一般新区的比老区商铺便宜很多。如果他投入之后马上就想收租或者做生意的话，就投资老区，如果看未来长期发展的话，当然是买新区好一点。
南都：如何判断新区的投资价值？
何世胜：新区的投资空间主要看未来整个区域的发展，比如在一个城市综合体，众多临街商铺，或者是一个老城改造区域，如果有较强的人气聚拢效应和较大的商业辐射半径，就是周边居民比较多，这个新区的投资空间就很大，商铺升值潜力十足。但新区发展的条件往往缺乏吸引力，就好比一个项目还没有完工，完工之后还要装饰，项目很难在短期内形成一个强大的概念，另外如果项目运营方有能力把新区打造成一个著名的区域，能把新区做成当地中心区，那么商铺也可以做旺。新区如能打造成功，也能够帮助那些小的商铺业主经营生存下来，如果单靠业主散买散卖，那么投资也很难有好的回报。
南都：新区投资是机会与风险并存？
何世胜：当然，高风险，高回报。
单价十几万元，铺王不算太贵
南都：在惠州这样的三线城市，非核心区域出现单价10万元以上的商铺正常吗？
何世胜：不敢说正不正常，但是一个区域，总会有一个特别好的商铺会远远高于平均价格。比如深圳东门，商铺面积只有30平方米，但现在已经卖到70万元/平方米了，总价非常高。具体到仲恺高新区，轻轨旁边的商铺、人流非常大的商铺，单价卖到10万元也绝不稀奇。和深圳相比，商铺单价十几万元并不是很高，所以值不值得还是得看本身的价值。
南都：那这样的高价铺王还值得投资吗？
何世胜：还是那句话，高风险，高回报。本来铺王就是所在区域最好的位置，才能称作铺王。如果是最好的铺，你付出的价钱高一点，但是其未来的发展潜力也会高一点。
初次投资商铺者适合从小铺做起
南都：投资商铺的盈利周期一般多长？
何世胜：商铺要看租户是谁，能不能吸引人气，跟商铺本身的总价并无多少关联，但是铺王未来升值肯定比一般商铺快。商铺的盈利完全要看自身经营情况来决定，现在年收益率5%或者7%就已经很高，10%就已经高到极致了。
南都：现在投资商铺的人需要注意些什么？
何世胜：要看投资者本身的投资能力和信心，这个商铺自己经营还是出租。如果投资者对商铺不太了解，刚开始建议从小铺开始，经验成熟了再慢慢做大，很多投资人都是从几十万元的商铺做起，到现在可以买上千万元的商铺，在这个过程中投资者就可以了解到，怎么去选商铺，逐渐积累经验和能力，形成自己的一套投资理论。
天外有天
广州铺王：
8平米商铺成交880万元，月租金1.25万元/平方米
2009年广州北京路步行街上一个8平方米小商铺成交，作价880万元，单价过百万元。业内人士分析，这间小商铺可营业面积只有4平方米，另外4平方米为阁楼面积，不可用来经营，月租5万元，那么可营业面积租金达1.25万元/(米2·月)。
深圳铺王：
挂牌158万元/平方米，三个小吃铺月租合计约20万元
限购之后，深圳铺王频现。2011年7月，深圳湾曦湾华府推出29间街铺，均价17万-20万元/平方米，其中位于端头转角处的铺面以48万元/平方米刷新了当时湾区的最高单价纪录。至于二手铺，去年6月，深圳传统的东门商圈则爆出158万元/平方米的天价商铺，这个32平方米商铺，报价5000万元，当时分租给了三个小吃店家，中介透露月收租20万元左右。
南都记者 古优裕
策划/统筹：南都编辑 卢韵如 南都记者 蒋奇政
采写/摄影：南都记者 蒋奇政 古优裕 实习生 罗强
