著名验房专家王青宏深度解读商品房验房交付中应注意的法律问题
买房要花心思，交房的时候更不能大意。对于购房者来讲，房子不到手就不能彻底放心。商品房交房时应该注意哪些问题？是广大购房者不能忽略的，最近几年常常有开发商交房时和当初的承诺不一致，导致一系列的维权问题。所以作为购房者的我们一定要了解交房验房的注意事项。具体就商品房收房验房交付及入住等系列法律问题记者采访了国内著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏先生，王青宏先生从收房、验房、交付、房屋质量、入住以及如何按照相关法律法规如何合理进行维护购房者自己的权益等一一解答支招。
验房专家王青宏简介
王青宏 男,汉族,企业管理、城市规划专业,大学本科。亚洲著名验房专家、房屋质量诊断与评估专家、房地产实战专家、深圳质量协会特聘专家、国家房屋查验师培训特聘专家、南方都市报(微博)特约验房专家、凤凰卫视特约验房专家、深圳卫视特约验房专家、腾讯房产特聘房产专家、搜房网特约验房专家、澳门商报特约评论员、珠海特区报等60余家媒体和院校的特约验房专家、房地产专家、研究员;10余家大型开发商特约住宅质量评估专家、房屋交付培训专家、中国第三方验房行业创始人、推广者、践行者与管理咨询导师、深度验房集团公司董事长、深度验房公司(全国)机构执行总裁、广东深度不动产顾问公司总经理。曾获得2007-2008亚洲房地产行业领袖人物金橄榄奖,被业界称为地产思想家、著名验房专家、著名房地产实战专家。先后取得注册职业经理人、注册首席质量官、注册企业经营管理师、注册企业培训师、注册房地产估价师、注册房屋鉴定师、注册高级验房师、高级工程师。
1. 购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢？首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
3.商品房逾期交付的责任
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。
房屋入住后应注意的法律问题
1.电梯不运行，物业管理公司有责任
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
2.房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
3.承租人不交物业费，业主责任不能丢
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。
4.业主财产被盗，依据过错各自承担责任
著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家、房地产专家王青宏：根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。
以上是房产交易中常见的风险及应对策略，但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题，所以一定要尽量小心谨慎，及时了解房地产行业的相关规定和政策，结合实际情况见招拆招，在促成交易的同时最大限度的保障自己的合法权益。
