昨天提到对不同城市未来市场的预判，得到了很多朋友的反馈和关注，接下去几天我将连续对一线、二线、三线和四线城市的房地产市场风险来分享一下我的看法。今天先来谈一线城市住宅市场(关于非住宅的会在另外的专题当中说)。
大家都知道，传统意义上的一线城市就是北上广深，这是中国房地产真正的龙头所在，一度引领了整个中国房地产市场的发展。某种意义上说，北上广深的市场走势，决定着未来中国房地产市场的走势。
就整体来看，我对一线城市的未来发展还是比较乐观的，特别是住宅市场。最重要的原因还是基于需求角度的考虑。
众所周知，这四个城市都是中国政治、经济、文化、区域中心，需求方面首先不存在问题。以上海为例，上海每年新增约50-60万外来常驻人口，每年新结婚人数在11-14万对(2011-2012年数据)，新出生婴儿在16-17万(2012年为23.8万)，再加上即有住宅每年需要更新的量(按照20年更新一次，每年5%的速度，700万套的住房保有量就是35万套的需求量)，这些最具刚性的需求，也是支撑上海市场容量和房地产市场持续发展的核心动力。另外一方面，相对需求来说，北上广深的土地供给仍远远不足，所以住宅的供不应求在相当长一段时期内，都还是这四个城市的主旋律。
但不能否认的是，这四个城市都已经过了房地产高速发展的最快阶段。在目前整体市场容量衡定的情况下，新房的成交量相对峰值来说已经相应的回落。以上海为例，成交量的最高值266.34万方出现在2007年6月，而2013年全年最高位的3月份成交量也仅仅有152万方，差距已经超过40%。北京、广州、深圳的情况也大抵如此，二手房市场则成为市场成交量的重要补充。
在这种情况下，尽管市场整体趋势仍是往上的，但是未来不可能保持2012年年末、2013年这么高的旋律。事实上，从目前的趋势来看，除了有“畸形需求”(来自全国各地特别是西北、东北、华北的大量需求，对北京房价还有持续的推动作用)的北京之外，上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。
这样的趋势下来谈一线城市风险，个人认为主要体现在三个方面。
首先，是刚需板块的高价地块。我认为2013年之中，在部分刚需板块当中高价获取的住宅地块，2014年存在一定风险，也将面临较大的调整。原因很简单，虽然区域内集聚了大量的刚需客户群体，但这部分群体购买力上升幅度有限，相比改善和豪宅来说的话，对于单价和总价的承受能力也相对有限。因而，在地块的后续开发过程中，创新产品的打造就变得特别重要，比如面积紧凑、功能优化“总价平、单价高”的小户型产品。否则，这些高价地块上的项目一旦上市，无疑将为板块内其他楼盘“举杠铃”了。
另外一方面，由于这些高价地块土地投入高，时间造成的财务成本也相对较高，换句话说，即使不会输掉名义上的价格，但是也拖不起时间，所以对这些地块比较担心。
其次，从豪宅市场来看，一线城市当中也存在着风险。大家都认为中国房地产遍地是黄金，买千万豪宅是很轻松的事情，但实际上并非如此。从我们2013年监测的数据来看，上海全年成交千万级豪宅3000余套，北京成交2000余套，广州和深圳加起来也不过1000套，实际数量也不过如此。
这时候问题又回到前面提到的高价地块，如果单纯的设计大户型、大面积豪宅，一定会面临去化上的压力。
事实上，每年豪宅的需求量都是相对固定的，而受到经济影响，比如说2008年的经济危机，市场波动更大。因为豪宅的消费者都是有很多房可住的，豪宅不是必需品。
最后重点说北京市场。如我们所看到的，作为一线城市，政府对房价的敏感度还是非常高的，时不时会动用一些行政手段来调控市场，比如不发预售证、限制房价等。
这在北京体现的比较明显——需求市场的“畸形”，为未来的北京市场埋下了不少不可预见的风险，比如反腐倡廉，比如为了控房价动用行政手段，这在上一篇文章中都有阐述。另外一方面，“限价”这也造成北京市场部分楼盘“价高质平”的现象，因为再多的投入也换不来更高的价格，这也直接导致很多企业和项目在产品上的投入减少，对房地产市场而言，这不是一件好事情。
2014年，希望市场的“无形之手”能够在一线城市更好地发挥作用，也希望政府更好地利用行政手段，正向调解市场。
