中房协报告称房地产暴利时代已结束(2)

　　净利普遍下降

　　尽管2012年龙头房企销售业绩增长迅速，行业集中度不断提高，但房企利润空间随着生产成本及行业成熟度提升等因素不断被挤压。

　　“房地产企业利润普遍收窄，从前年就开始显现，去年则更加明显，我认为这是一个趋势。”朱中一称。

　　《报告》从各种渠道收集的数据显示，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。

　　与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

　　《报告》指出：“盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。”

　　此外，继2011年业绩增速放缓后，500强房地产开发企业业绩增长指标再度全面下滑。其中，500强房地产开发企业房地产销售面积增长率均值为7.12%，较上年下降14.19个百分点；房地产销售金额增长率均值为2.23%，增幅下降18.35个百分点；营业利润增长率均值为1.94%，净资产增长率平均值为8.53%，均较2011年明显下滑。

　　即便是排名靠前的龙头房企，净利率下降也是不容回避的现实。万科2012年业绩报告就显示，该公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较2011年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。

　　中原地产此前的一份统计也显示，以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，包括万科、保利等在内的标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　朱中一认为，国家对房地产的调控更加强调要完善稳定房价的机制，同时土地、劳动力等要素成本不断上升，双重作用造成了房企利润普遍收窄。

　　万科总裁郁亮就曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

　　“制造业企业的净利润率基本控制在10%以内，毛利率在20%以内。”有分析师认为，当房地产行业真正回归到合理状态，其整体毛利率应该保持在30%左右才是可以接受的。

　　而据CRIC预计，“2013年房地产行业的净利率降至10%左右是大概率事件”。

　　“利润空间收窄是正常的现象，也是房地产行业发展的大势所趋。”朱中一认为，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。他建议，“精细化的管理、品牌化的经营、规范化的服务将是今后房企持续发展的着力点。”

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