“我们将根据自贸区项目的特质和需求，集约利用现有资源，积极引导产业布局，为引进金融服务业、增值电信业、教育培训业和医疗服务业等开放领域具有代表性的产业，做好充分的资源准备。
”外高桥集团总经理舒榕斌告诉中国房地产报记者，外高桥保税区除了要规划新格局，迎接新产业外，还将“立足亚太，开拓新功能，打造新平台”。
外高桥集团主要负责外高桥保税区10平方公里以及外高桥保税物流园区1.03平方公里的开发。在整个28.78平方公里自贸区中，外高桥集团负责开发的面积占整个自贸区的38.78%，经济总量约占自贸区的90%。
作为中国(上海)自由贸易试验区的核心，外高桥保税区正积极对区内产业进行规划调整，未来上海外高桥集团有限公司将建设近100万平方米物业，为的是“想方设法为入驻企业创造条件”。
在自贸区挂牌前，外高桥保税区产业以工业、物流业为主，办公物业稀缺，厂房仓库均较为低端。如今，外高桥一夜间迎来上万家企业入驻，物业空置率持续降低，土地极为稀缺，二次开发迫在眉睫。
“为了给新来的企业腾房，我们时刻准备搬走，”舒榕斌表示，外高桥集团下属外高桥股份公司作为自贸区开发主体中唯一的上市公司，为了帮助花旗银行注册入驻，主动将公司原先的办公楼腾了出来，并搬到了自贸区外一处厂房内，准备“蜗居”再创业。
对于即将落地的自贸区一系列新政，外高桥股份日前通过定向增发募资27亿元，用于30个自贸试验区内相关项目的开发建设。此次募资开发的30个项目主要集中在总部经济、功能贸易、亚太运营、现代物流、高端加工、社会机构、文化贸易等领域。
“上海自贸区最具深远意义的就是以开放倒逼改革。”上海前滩新兴产业研究中心主任、首席研究员何万篷指出，外高桥作为新一轮开放的重要试验田，需在改革初期解决土地、资源等问题，且二次创业必须“高举高打”，不能修修补补、小打小闹。
平台再创业
在外高桥保税区5号门入口处，一座名为“外高桥大厦”的甲级写字楼上已换上了醒目的花旗银行LOGO。10月底，这栋大楼的原主人外高桥股份公司从这里搬出，落户到了一处待拆迁的仓库。
记者在现场看到，一座由三幢建筑围成的四合院，现在兼做外高桥股份的展示厅、会议室、食堂和仓库，办公室里甚为简陋，几乎不见阳光。“客户看中我们办公楼，就让出来了。”据董秘黄磷介绍，客户落户外高桥先要寻找合适的物业，作为自贸区开发主体，要最大程度满足客户需求。
作为此次外高桥二次创业的当家人，舒榕斌指出，自贸试验区挂牌成立一个多月来，外高桥集团根据与自贸区的匹配程度以及行业价值和潜在市场规模，梳理 出了涵盖金融服务、仓储物流、增值电信、融资租赁等130个重点项目并开展密切跟踪。同时，外高桥集团还对外高桥保税区及保税物流园区的物业进行全面的排 查梳理，并对区内可开发土地的性质从工业仓储、商业金融、研发商办三个方面进行了细化分类。
“为形成承接服务贸易企业的格局，外高桥保税区势必要进行规划调整，调整的基本原则是业态相对集中。”舒榕斌向记者指出，集团在自贸区管委会周边 23万平方米的楼宇面积基础上，准备再建30万平方米的高档办公楼，使之成为自贸区的金融核心区。同时，在自贸区3号门、5号门两侧各形成大约20万平方 米的服务贸易区。并将原有的负载较低、物业比较好的展示厅改造为研发基地，还规划留出部分物业、土地，供自贸区在包括医疗、教育、文化演出等专业服务项目 的试验。
规划的调整和建设，将会产生大量的资金需求，为此，外高桥融资的步伐也在加紧进行。近日，外高桥集团拟以5402.5408万元的价格，转让所持上 海外高桥物流开发有限公司(以下简称“外高桥物流公司”)36.67%股权。转让后，外高桥集团将不再持有物流开发公司的股权。对于受让方，外高桥集团要 求其须具有良好的财务状况和商业信用，除需缴纳1620.76万元的保证金外，还须无条件代替外高桥集团继续为转让标的提供3.26亿元的担保。
此外，外高桥集团也在尝试利用自贸试验区的金融开放体制，设立集团财务公司，以实现资金集中管理，辅之以一定的投资、融资等手段，优化资源配置，改 善现金流。同时，舒榕斌透露，在密切跟踪的130个重点项目中，有许多金融机构和产业基金，许多产业基金希望和外高桥集团一起来设立产业基金参与自贸区建 设。
根据规划，外高桥自贸区内的新功能是以亚太运营商计划为抓手，立足“面向全球，深耕亚太”的发展方向，培育统筹国内、国际市场，在岸、离岸业务，贸 易、物流和结算功能的亚太地区营运中心和营运总部。外高桥集团通过一系列创新，力争在今年年底前首批20家跨国公司亚太营运商成功签约。
赶超陆家嘴
“从产业升级角度来看，上海外高桥自贸区的产业地位将有望超越当年的陆家嘴。”沪上一位金融业分析人士指出，陆家嘴金贸区在1990年获批，从 1993年6月陆家嘴股份公司正式登陆A股市场算起，至1997年5月8日止，陆家嘴上市公司总市值上涨了2.21倍，销售收入由1993年的6.04亿 元上升至2003年的22.66亿元，10年间增长了2.75倍。由此可以预计，自贸区政策获批后三四年内，外高桥上市公司总市值也有望实现快速上涨。
记者从外高桥集团了解到，通过存量物业改扩建、腾笼换鸟等一系列举措，自贸区内将形成“金融服务街”、“艺术岛”等新型试验区域格局。未来，依托区 内现有的250万平方米保税仓库，以6平方公里“森兰·外高桥”商业商务区国际为载体，让保税区内的“库”与区外森兰的“店”联动，将传统的仓储物流拓展 成为采购、批发、零售、模式化运营等更广阔的商品空间。
值得注意的是，通过上述外高桥物流公司股权的剥离，物流开发将不再是外高桥的重点业务。审计数据显示，外高桥物流公司近年来业绩不佳，公司2011 年营业收入为零，营业利润和净利润均亏损18.22万元；2012年稍有改善，全年实现营业收入15万元，营业利润和净利润均为3.16万元；2013年 业绩再次亏损，前三季度营业利润亏损12.12万元，净利润亏损11.51万元。
随 着外高桥土地二次开发启幕，外高桥集团将负责建设自贸区内30栋高标准办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套设施，总建筑面积达82万平 方米。“在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让 金。”自贸区管委会规划土地咨询处一位负责人向记者证实。
薛建雄表示，外高桥自贸区目前工业地占比太高，住宅比率过低，商、办也相对不足。外高桥集团大力进行规划调整，促进土地二次开发，是出于对土地出让实现最大值考虑。自贸区物流地产将会朝更高端、高周转转型，带来仓储物业升级改造和租金飙升。
“外高桥集团对于整体自贸区建设的把握还是比较精准的，并且整体的进度是比较超前的。”大同证券分析师付永翀分析称，外高桥肩负着上海自贸区开发建设的融资任务，未来在自贸区的建设上会发挥更大作用，“对于这一点，他们显然是有备而来”。
