乐山新浪乐居讯 2013年，调控依然是楼市主旋律。今年2月20日，国务院常务会议出台五项调控政策措施(简称新国五条)，引起业内强烈反响。今年10月中旬，深圳率先出台“深八条”，为楼市套上“紧箍咒”，北京、上海、厦门、武汉等城市也紧随其后，纷纷出台楼市新政。然而，尽管一二线城市调控加码，“严控”气氛甚嚣尘上，但作为三四线城市的乐山，表现出的敏感度却很低，保持了“以不变应万变”的平稳态势。
一二线城市突击收紧调控 目标锁定“去投资化”
10月11日，深圳率先出台“深八条”，为楼市套上“紧箍咒”，将第二套住房的首付比例提高到了七成；10月23日，北京市公布“京七条”，推出“自住型商品房”政策；11月8日，上海公布楼市调控“沪七条”，包括二套房首付从六成提高至七成，外地户籍购房社保年限从“购房前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“购房前3年内在本市累计缴纳2年以上”。紧接着，厦门、武汉、南昌、南京、沈阳、长沙等二线城市也纷纷收紧调控，拉开全国楼市调控的大幕。
为何年底突击收紧？业内人士分析认为，上述收紧调控的城市中，10月份新房价格同比涨幅均超过10%；其中，“北上广深”四个一线城市的涨幅超过了20%。多位业内分析人士指出，不断上涨的房价使得多地年度房价调控目标完成无望，这些城市年底“突击”调控是为了表明稳定房价的决心。
全国17城调控一览表
调控对象是谁？同策咨询研究部总监张宏伟总结了各城市调控政策的五大要点：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成左，利率不变；二是非本市户籍人购房门槛提高；三是加大中小套型土地供应与商品房供应；四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交；五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。由此看出，各城的调控目标依然是“去投资化”和增加刚需供应量。
据了解，目前一二线热点城市加码房地产调控政策的效果已经显现，据不完全统计，多数城市的新房、二手房成交量大幅下滑，价格高位僵持，呈现出有价无市的状态。以上海为例，上海11月新建商品住宅成交面积128.6万平方米，环比下跌8.4%，成交均价2.5万元平方米，创下历史新高。上周(12月2日-12月8日)上海市新建商品住宅成交面积为19.80万平方米，较前周大跌28.48%；成交均价为25523元/平方米，环比下跌1.50%；新增供应面积为13.31万平方米，环比下跌55.48%。
乐山楼市对政策敏感度低 市中区均价与成交企稳
今年2月新国五条发布至今，乐山楼市也经历了公积金政策的收紧，多数银行回归基准利率(或利率上浮)、户籍管理制度改革等一些政策性变化。
2013年4月1日起，乐山发布了《恢复住房公积金贷款“借款人住房登记信息查询”》的通知，涉及到个人住房贷款调整的内容主要有2个方面。一是恢复认房认贷，也即，4月1日前，如果在乐山没有使用公积金贷款的二套房购房者，仍可享受公积金首套房的利率。政策调整后，不再享受首套房利率，首套房成二套房。二是，取消“试点项目”，政策调整前，乐山推进的一批‘试点项目’可以优先申领公积金贷款；现在全部取消，并恢复为满足多层封顶、高层修建至2/3的项目才予以放款。
2013年2月15日，记者了解到，农业银行、乐山商业银行等对首套房贷利率均执行了基准利率上浮5%-15%，个别银行针对首套房90平米以下实行基准利率。2013年10月，记者再次获悉，乐山各大主流银行纷纷上调首套房房贷利率，中国银行、兴业银行、招商银行、建设银行、农业银行纷纷上调房贷利率。中国银行上浮5%-10%，建设银行首套房上浮10%，二套房不低于1.2倍，农业银行首套房上浮5%-10%，二套房上浮10%-20%，信用社在本轮“普涨中”，90平米以下执行基准利率，90平米以上首套房上浮10%，二套上浮20%。
2013年8月，乐山发布的《乐山市人民政府关于深化地方户籍管理制度改革的意见》和《乐山市中心城区城镇居民户口落户办法》的规定，本市居民和市外人员有合法稳定住所或合法稳定收入的，即可在我市城镇落户；有中专及以上学历或初级及以上职称的，均可在当地申请登记为城镇常住户口；共同居住生活的配偶、子女、父母及其他亲属都可以随迁；增加投靠迁入；设立公共户口簿等。全市城镇落户条件全面放宽，城镇落户基本实现“零门槛”。
按照常理推测，以上政策都将对楼市带来影响，但从乐山市中区的成交量和成交均价的反馈来看，乐山楼市对政策的政策敏感性较低。根据房管局数据显示，从今年2月到今年10月，全市商品房价格仅有小幅波动，维持在4787元——5334元之间；同时，全市住宅销售面积维持在9.61万平方米——15.71万平方米之间，销售面积到达15.71万平方米时是在国五条发布之后的第二个月，可见政策性变动带来的影响并未在以上数据上得以充分体现。
市中区2月至10月价格曲线
市中区2月至10月住宅销售面积曲线
究其原因，乐山的房地产市场仍处于发展阶段，相对于房地产业发展相对成熟的一二线城市，乐山的刚需置业需求更加旺盛，投资需求很弱，而刚需族受政策影响历来就很小，所以楼市表现明显平稳。
业内人士认为，诸如乐山这种发展中的城市，不受调控限制，也不是国家调控的主要对象，未来房地产调控或许还应该对其采取“分而治之”的调控方针，房价涨幅较高的重点城市严格实行调控各项措施，而对于三四线发展相对平稳的市场，则应适当采取去行政化的手段调控。
业内人士预测，在目前一二线城市集体调控加码的大环境下，乐山将仍然保持低调和淡然的态度，以不变应万变。随着年末返乡潮的临近，乐山或将迎来一波购房潮，但目前乐山楼市库存高企，供大于求明显，供应量还在不断加大，竞争非常激烈，所以房价仍处於低谷，在短时间内，房价大幅上涨可能性不大。
