近日，由K2地产投资、尚未获得预售证的门头沟V7西园项目，以"赠送两成面积"的促销口号，引发广泛关注。一些购房者致电本报，表达对赠送面积的疑虑。对此，本报对该项目进行了实地走访。
"赠面积"方式层出不穷
"购买175平方米可赠送32平方米面积，购买198平方米可赠送36平方米面积，购买201平方米可赠送38平方米，购买219平方米可赠送43平方米。"在V7西园售楼处，销售人员向笔者介绍这一很多楼盘都不具备的优势。
销售人员举例："比如对于面积219平方米的户型。我们会将半封闭的阳台全部安装上落地玻璃窗，作为阳光房、书房等室内区域，赠送面积合计43平方米。"
对于顶层户型，销售员表示可以买一层送一层，"我们可以帮业主隔成上跃式，这样就形成了两层使用面积"。
销售人员称："V7西园项目每套房最少赠送面积30多平方米，最多赠送面积可达200多平方米。"
笔者了解，赠送面积最多的是16号楼首层叠拼户型。购买该户型地上一二层207平方米，可以获赠地下一二层全部面积。该户型总面积达430平方米，赠送面积甚至超过产权建筑面积。
售楼人员表示，除16号楼，其余楼座首层户型均赠送地下一层；所有赠送面积均不需要交纳物业费、契税、公共维修基金等税费。
赠送面积并不是"免费的午餐"。销售人员解释："目前219平方米的户型预计3.8万元/平方米，算上赠送面积，则为3.2万元/平方米。"据了解，周边楼盘如丽景长安，预计二期开盘售价约2.7万/平方米左右。
赠送面积或涉嫌违规
对于很多购房者关心的V7西园赠送面积是否违规，北京市住建委的工作人员向笔者表示，应视具体情况而定。
赠送面积如果是开发商自愿赠与的面积，并在产权上有体现，则不属于违规。赠送面积还包括"偷面积"、违建面积和侵犯共有面积。"偷面积"是指利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如未封闭阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位使用率，这种情况不能视作违规。
北京市住建委和规划委的工作人员明确表示，如果是擅自变更规划设计违章搭建，或者赠送面积实际为全体业主共有面积，则明显属于违规。
盈科律师事务所孙家运律师认为，如果开发商赠送的是本来属于业主的面积，或者是开发商无权处分的面积，则违反了《广告法》的相关规定。同时，如果"赠送面积"实际属于购房者，则存在虚假宣传嫌疑。根据《广告法》第四条，开发商进行广告行为时应不含有虚假的内容，不得欺骗和误导购房人。
V7西园销售人员向笔者介绍，赠送面积来源于阳台由"未封"向"已封"的变更，这种变更已通过审批。但当问及如果合规，住户为何无法拥有产权时，销售人员避而不答。
对于V7西园销售人员所说的"赠送面积不记入合同及房产证"，北京市住建委的工作人员认为如果是合规的，应该不会出现这类情况。
对于V7西园的其他多种"赠送面积"情况，截至发稿前，该项目营销总监以工作繁忙为由拒绝接受采访。
违规赠送面积隐患多
一位不愿具名的从事工程监理工作的业内人士向笔者表示，一些开发商在建设项目通过规划验收后，自行或通过购房者集体委托关联装修公司对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司"免费"装修改造，一旦涉诉便可以金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者"被违规")，使房屋实际使用面积增大，这属于"违建面积"。另外，开发商承诺给顶层业主赠送顶层露台、底层业主赠送地下室等，这些空间往往属于共有面积，也属于违规。
对于V7西园底层户型大规模赠送面积的行为，一位不具名的业内人士称，如此大规模赠送面积，违规的嫌疑很大。
孙家运指出，在土地出让合同上约定了土地出让金和容积率，开发商赠送面积则可能增加建筑总面积，实际增加了容积率。国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》中就明确改变容积率应补缴土地出让金，但开发商是否按规定补缴土地出让金及其他相关税费则不得而知。
孙家运说，赠送面积基本不受法律保护，风险多。一旦赠送面积缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，存在一定的法律障碍。而且有可能被政府追究违建的法律责任。
孙家运还指出，"赠面积"之后可能会存在"被赠面积"的使用方式上产生根本性变化，导致与"被赠面积"所联系的其他业主的相关权益受到侵害，另外，损害国家对房地产行业的监管秩序。"偷面积"可能会存在对规划图纸改动，导致监管部门拿到的是假的图纸，而实际施工却是为"偷面积"而设计的图纸，监管部门的实际监管便形同虚设了。
