【广厦会客厅第83期：地铁城市影响力几何】
编者按：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来。” 这句口号式的标语背后，是一场城市综合体的疯狂扩张。
在长沙，万达广场、保利国际广场、北辰三角洲、华远华中心、奥克斯广场、德思勤城市广场、喜盈门范城、运达中央广场、新华都万家、华悦城等等，超过30个城市综合体遍地开花，正上演着一场似乎永不落幕的城市剧。可以预见的是，未来的5至10年，长沙城市综合体将进入竞争更加激烈的时代。
在这庞大的城市综合体集群中，谁又能真正做到左手住宅、右手商业，承载起一个片区乃至一座城市的人气、商气？
前瞻产业研究院今年发布的《2013-2017年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》分析认为，我国城市综合体已进入高速增长阶段，各大城市城市综合体如雨后春笋，发展非常迅猛。商业驱动型、住宅驱动型、文化驱动型、休闲旅游驱动型……各地的城市综合体在快速发展的同时，都注重选择适合自身的开发模式，以在避免同质化竞争的同时，为城市注入更高质量的生命建筑群。
对于长沙而言，目前的综合体大致有哪些类型？同质化竞争是否严重？城市综合体和城市发展理想模式在哪里？发展未来在何方？本期会客厅，新浪乐居、长沙晚报力邀长沙北辰房地产开发有限公司策划总监 朱炫探讨长沙究竟需要怎样的综合体及综合体与城市应有的发展之路。
长沙北辰房地产开发有限公司策划总监朱炫做客广厦会客厅
议题一：各位认为开发城市综合体需要注意哪些要素？
朱炫：我觉得先用两首歌形容现在长沙的房地产市场，第一首是汪峰的《在路上》，另一首是孟庭苇的《为爱大家都在学》。北辰20年时间做了两个综合体，可以证明两点，一是做商业体、做综合体是一个很复杂的过程；二是如果单个公司或者是只有单个项目，没有足够的现金流做支撑，做城市综合体定位得再好，可能也有些白搭。
以北辰的经验来说，做城市综合体只看两方面，第一个是物质层面，第二个是精神层面。物质层面是指地块属性，一定要把自己的位站好。第二个是精神属性，来自于老板，对房地产的理解，对市场的理解。
议题二：中国目前的综合体项目大致有哪些开发运营模式？长沙包括了哪些？
朱炫：前面讲了开发综合体要看物质层面和精神层面，从物质层面来讲，目前中国只出现过四种情况，第一种情况是在城市CBD中心的城市综合体，比如五一广场；第二种情况是由交通枢纽带来的城市综合体，；像长沙西站、火车站；第三是副中心的城市综合体，在座的各位都专注做城市副中心，新的城市中心，不是长沙需不需要，而是现状只能这么做；第四个是城郊结合部的城市综合体，留给奥克斯可以做一做。
从精神层面来讲，综合体是舶来词。为什么舶来？是因为中国的住宅越来越难开发，这是由一线城市引起的，慢慢这个概念会往二线城市移，其实中国的城市综合体开发，历经了三个阶段。第一阶段是包括商业、办公、居住、酒店、会展会议等功能；第二阶段随着开发商眼界的提高，对于城市综合体理解有的空间尺度变大了，项目也变大了，意识到交通是城市综合体非常非常重要的因素之一；第三阶段是有了非常现代的城市设计，外立面很好看；第四阶段是学会做地标，把楼层高度拔上去了。
其实，目前西方用的也就是第三个阶段，豪布斯卡的概念。很简单一句话可以概括，豪布斯卡实现了街区的作用，实现了交通系统的有效联系，成为了城市功能混合使用中心，延展的城市空间价值，不管是东方还是西方，全球房产开发里面，都是城市综合体开发的最高境界。北辰三角洲这个项目到现在已经五年了，才卖了两年多，我们用两到三年的时间一直在搞清楚这个问题，了解了豪布斯卡方向就是我们做的方向。(文字整理／梦田)
