由南国今报编撰的《寻找柳州新商业中心调查白皮书》，今日正式发布。该白皮书扫描柳州“东西南北中五大商圈”商业项目的租金、业态、总面积、交通等要素，深入剖析柳州商业房地产行业的现状，预测柳州市商业地产发展的趋势，挖掘柳州最有发展前途的新商业中心，希望能对关注这一领域的人士有所启发。
这是一本在柳州前所未有的白皮书，或将成为开发商业态定位、投资者淘金、市民消费的掌上投资宝典。搜寻柳州新商业中心，把握柳州商业命脉。敬请关注本报系列报道。
用数据检验商业
搜寻柳州新商业中心
近年是柳州的商铺、写字楼的放量年，东、南、西、北各城区的商务主轴上，都分布有在建、将建，或正在推售的项目……写字楼、商铺集中放量，而万达、恒大等商业知名品牌的入柳计划也已经得到了证实，似乎预示着柳州新的商务格局的出现，要打破以往单一的传统格局，重新划分商务版图。
目前，柳州处于中小城市向中大城市的过渡阶段，商业相对分散，形态单一，单中心化，还没有形成多中心格局，至今公认的商业中心仍是以五星商圈为核心的商业中心。但随着城市的不断发展，人们的需求也不断增加，传统商圈内的各项配套设施更新慢，交通较为拥堵、车辆停留空间过小，不利于驾车者购物消费，特别是五星商圈的龙城路一带。这一切如若能得到更好的改善，将更有利于商业流通及消费，但若新商圈逐步成型，在道路开阔、交通便利等各项配套设施更全的情况下，五星商圈原有的领头羊地位也难免会被冲击。
为此，我们成立调查组，特派一批工作人员深入柳州的大街小巷，一步一步地用脚印丈量柳州商业尺寸，寻找除五星商圈外柳州新的商业中心。
我们姑且以城中区(五星商圈)、柳南区(飞鹅商圈)、河东区(河东商圈)、河西区(金绿洲商圈)、柳北区(大润发商圈)为主要地理坐标，划分出五个主要调查区域进行采集和分析。对以龙城路、飞鹅路、桂中大道、西环路、胜利路为核心干道的超过100个包括商业规划的地产项目，进行了实地调查和数据采集，深入剖析其面积、租金、交通、布局等方面内容，以及柳州不同片区商业业态差别，再综合各项数据的情况下得到调研报告。
河东商业体量大
容易形成规模效应
如今，多个大型商业体在柳州各个商圈安营扎寨，正在开启商业新时代，加快追赶五星商圈的步伐。据不完全统计(见表)，五星商圈商业总面积83.86万平方米，飞鹅商圈商业总面积134.1万平方米，河东商圈商业总面积92.8万平方米，河西商圈商业总面积20万平方米，大润发商圈商业总面积7万平方米，合计共约337.76万平方米。
从以上表格可以看出：飞鹅商圈商业体量最大，134.1万平方米的商业体，远远超越其他四个商圈的商业面积。其次，河东商圈和五星商圈的商业体量分别为92.8万平方米和83.86万平方米；而金绿洲商圈和大润发商圈商业体量相对小，所以这两个商圈的商业氛围不是很浓厚，其商业仅是满足人们日常用品所需。可见，除了已经成熟的五星商圈和飞鹅商圈外，河东商圈的商业面积最大，其中旧盘商业共37.9万平方米，新盘商业面积共54.89万平方米，比旧商业盘高出16.99万平方米，占总商业面的59.15%，新的商业盘占市场份额比较大，如此庞大的商业体都没有开门营业，河东商业在未来几年发展将会进入如火如荼。河东商圈面积大，容易形成规模效应，发展潜力不可估量。
河东商铺租价赶超五角星
再造商业中心最大成本是时间
据实地调查统计，柳州商业最发达、最成熟的五星商圈的商铺租金最高，最高月租金高达2000元/㎡，是柳北区最贵租金的8倍，体现五星商圈的“寸土寸金”。其中，五星商圈的2000元/㎡和飞鹅商圈的500元/㎡的商铺占的比例不高，主要是一些黄金转角、中庭旺铺等，都是经营一些餐饮、奶茶、小吃类的业态，一天营业额高达几千元，而且经营的成本相对比较低。五大商圈的80—200元/㎡的商铺占绝对主流，估计占90%左右。
从表中可见，在成熟度和完善度远远不及五星商圈的情况下，河东租市价格已经接近甚至超过五星商圈的价格，河东商铺租价将突破400元/月/㎡。我们不禁感叹，新兴商业何来如此气魄，竟然一开口就要直追五星街的租价？业内人士分析，其最主要的原因是河东作为柳州主城发展方向的核心区域，又是高端楼盘最为集中、城市公配最为优质的区域，再加上项目的精心打造，无疑给投资者更多底气和信心。从河东居住格局的变迁、新迁人口数量的迅速增长，引发出的商业价值提升，已经在近几年河东商铺的租金价值上得以体现。
在河东，居住价值的不断提升已经随着市场房价被得以肯定，而其未来的商业价值，也正在备受关注。经过5年左右的培育，目前河东商业正在逐步进入发力阶段。虽然河东已经具备城市新中心基础条件，而新区商业受各种因素影响，新区商业成熟慢，但是起点低、递增快且幅度大，而老区商业本身较成熟，与新区截然反之。业内人士纷纷表示，未来柳州或将出现新中心，而再造一个商业中心最大的成本就是时间。
五大商圈业态对比分析
河东体验式业态比重最大
从以上图表发现，新兴的河东商圈业态比五星商圈、飞鹅商圈等老商圈更加注重休闲娱乐业经营，与其他商圈形成差异化。如五星商圈零售类占30%、百货类占38%、餐饮类占10%、KTV和酒吧类占10%、美容健身保健按摩类占5%、影院占7%。而新兴的河东商业“体验式”业态比重与老商圈的业态截然相反，根据市场调查真实反映，河东零售类和百货类比重下降，餐饮、文化、休闲、娱乐的比重上升。河东“体验式”商业中各经营小类所占比重显示：零售类占10%、百货类占14%、餐饮类占33%、KTV和酒吧类占19%、美容健身保健按摩类占18%、影院占6%，这说明随着生活水平的提高，享受消费意识逐渐觉醒，人们开始更多地追求精神层面的消费体验。
从新兴商业项目的业态组合划分上看，这些商业体有区别于传统商业以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求高，这种“体验式”商业体量占总商业面积的比例在河东商圈不断增大。虽然体验经济时代刚刚出现，实现完全转型尚需一个过程，但新兴商业项目的发展新迹象，及“体验式消费”在河东商业地产中被频繁提及，说明河东商业有先见之明，开辟了柳州“体验式”经济的先河，寓意柳州将进入“体验式”经济时代。
五大商圈优劣势对比 商业未来或将在河东
就柳州目前的商圈状况来看，商业中心仍以传统五星商圈、飞鹅商圈为主，它们都有其共同的特点，就是在最繁华的商业中心建设，地处城市核心地段，人流量大，能形成规模效应。据粗略统计，五星商圈日人流量高达30万人次，飞鹅商圈日人流量6—12万人次以上，一桥之隔，40万人流量相互对流，来回穿梭，商业氛围更加浓厚，吸纳着柳州市民和各个县以及周边市的消费者，同时也引来数万老板在此淘金。
而河东商圈正在形成，柳北和河西片商业还比较薄弱。但从中不难看出，当下承载了柳州政治、文化、经济东移的河东片区，其新商圈形成的预期正逐渐成为现实。万达集团选址在河东东环大道的项目将正式启动，阳光100城市广场的梦之岛商场即将开业，居上广场五星旗舰店即将运营，窑埠TOWN引进法国红酒中心，恒隆汇推出柳州首个儿童天地黄金商铺，双渔汇主力店已强势进驻，九洲国际、彩虹城·天玺、中房文化产业大厦、秀品天地等商业项目均在紧锣密鼓地建设中，这都证实河东新商圈正在慢慢完善过程中，河东聚集了众多商业巨头，而其他新的商圈均未有河东的魄力。
而随着规划的逐步推进、河东交通枢纽开工建设、城市公交BRT运行等，将实现河东枢纽与城际铁路柳州站、广西柳州汽车城的快速通达，这些在为片区交通带来便利的同时，也带来更多的人流，无疑促进区域的快速成熟发展。
