??新浪乐居讯 年后央行实行降准，全国大多数城市在去库存，继续实施宽松的货币政策。而一线城市由于房价过高，政府正在酝酿调控政策。
??深圳市委书记马兴瑞曾表示，将在原关外地区增加土地供给，鼓励开发商建房，并做好医疗、教育、交通等配套项目;其次要保证保障房供应;再者就是打击楼市投机行为。
??由此以来，楼市分化也泾渭分明啦！
??第一个分化：一线和三四线楼市 冰火两重天
??根据国家统计局数据，在2月份，无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。
??一线城市房价继续“上天”，三四线楼市已进入“潜水”期。
??第二个分化：政策的相悖论 调控与扶持
??说到深圳楼市，不得不提到“房价高企”的问题。正因为如此，地方政府也明确将出台政策打击炒房客，并且央媒也频繁声讨深圳的场外配资。
??而三四线城市仍然是全面扶持政策。正是由于一线和三四线冰火两重天，才会出现今年多个全国性楼市宽松政策不惠及一线城市的局面。
??深圳中原研究中心认为，这样的局面决定了降准从信号和预期层面对深圳市场有一定的推动作用，但由于房价处于高位，实际效用不会太强。
??地方政府后续的政策对于深圳的行情更为关键。市场一直在呼吁更加市场化的调控政策，但是，一切仍以实际出台的政策为准。
??但值得注意的是，各项全国性及地区性的楼市宽松措施对于临深片区来说仍然适用，在受益于深圳外溢的需求的情况下，降准及各项宽松措施短期内肯定是为临深片区再添了一把火。
??而换个角度来看，临深片区高度依赖深圳，如果深圳地方政府打击炒房客的政策过于严厉，恐怕将对高杠杆的市场造成重大影响，也会影响到临深片区。
??这样来看，深圳政府正式出台的文件将变成深圳及临深片区的关键。
??深圳的楼价及杠杆率已处历史新高
??数据显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首破万亿元关口，同比增长29.2％。其中，房地产开发贷款余额为1977亿元，同比增长2.2％；个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0％。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。
??从数据中可以看出，在深圳楼市住房贷款质量向好、整体风险可控的同时，一些投机性的炒房行为则在快速积累着风险。
??深圳中原地产研究中心经理王飞认为，深圳的楼价及杠杆率已处历史新高。其中，借道“首付贷”及民间借贷资金入市博杀的投资客不在少数，未来一旦深圳房价下跌，就可能出现蜂拥而出的踩踏行情，这些投资客也将面临短期内房产难以脱手变现的风险。
??面对深圳房价上涨过快的问题，市委书记马兴瑞在接受电台采访时曾表示，将在原关外地区增加土地供给，鼓励开发商建房，并做好医疗、教育、交通等配套项目;其次要保证保障房供应;再者就是打击楼市投机行为。
??深圳市规划国土委方面亦对外承认，正在研究有关房地产调控措施。
??深圳中原地产研究中心分析称，整体来看，地方政府面临的土地财政困境和天量库存难以在短期内解决。到目前为止有上百个地方政府出台了各项措施，能够起到较大作用的仍然是鼓励居民加杠杆。
??但是，全国66亿平米的库存需要几十万亿的银行贷款来支撑，这对于外储急剧下降，急需维持汇率稳定的央行来说并不是一个好消息。
??附表：2016年2月全国性政策措施及点评
??附表2：2016年2月地方性主要政策措施及点评
