??概述
??2015年第一季度，中国商业地产指数（CCI）周期性回落至137.6，下降10.3点，环比下跌7.0%，同比上涨2.8%，2014年以来放缓显著。
??从本季度各二级指数表现来看，宏观经济指数、零售商信心指数和O2O指数环比均出现较大幅度下跌，是中国商业地产指数环比大幅下滑的主要原因。同时，O2O指数在同比中表现最佳，同比增幅达39.7%。
??Part 1
??中国商业地产指数
??中国宏观经济指数：经济结构转型深化，下行压力犹存
??2015年第一季度，中国宏观经济指数133.0，下降16.7点，环比下跌11.2%，同比上涨8.7%。第一季度指数的下跌主要来自于季节性因素影响，历年同比则保持稳定的上升趋势，表明在新常态下经济结构转型中的宏观经济依然运行良好。
??第一季度，国家利用财政货币政策双重组合拳，对互联网为代表的新兴产业加大扶持力度。一系列利好政策相继出台后，“互联网 ”新经济开始成为拉动经济增长的新力量，逐步替代投资及外需出口等增长乏力的传统经济支柱，经济结构出现优化。
??然而当前中国经济正处于产业结构转型的“衔接期”，经济增长新力量尚未稳定，同时传统经济支柱拉动作用加速弱化，第一季度GDP 增速7.0%，呈现出下行趋势。在转型过程中，中国经济面临下行压力，但随着地方政策落地性加强，对新经济增长的扶持持续并加大，预计二至三季度政策效应将逐步显现。
??中国商用土地指数：商用土地市场成交加速回暖
??2015年第一季度，中国商用土地指数（CLI）上升2.4点， 环比上涨2.5%，同比大涨24.9%。土地市场出现分化，住宅土地市场在一季度住宅市场不景气以及优质地块供给匮乏的影响下，陷入低迷，在此背景下一季度末推出利好政策刺激楼市；而商用土地市场则在多地商业地产市场升温的利好下，加速回暖。
??第一季度商用土地成交数量保持高位，较上季度历史高位略降5.9%，商用土地成交占比上升11.5%。在中国经济结构调整过程中，中央连续出台多项政策对产业扶持，增强了开发商对主要城市新兴商务区的开发信心，加强以该类型为主的土地储备。
??第一季度商用土地与住宅土地的楼板价比值出现不同程度的回升。从地块分布来看，成交住宅土地主要集中于郊区，使得整体住宅地价出现较大幅度下跌，环比跌幅达37.2%。
??商用土地与住宅土地的成交溢价比上升。在住宅市场低迷影响下，郊区住宅土地吸引力减弱，住宅土地成交溢价率较上季度回落；而商用土地成交溢价率则基本保持平稳，仍以底价成交为主。
??分城市来看，一线城市的上海、北京保持最高活跃度，商务区地块受到热捧，其中上海世博园区、北京朝阳和望京等未来核心商务区成交多幅商用土地；二三线城市中，厦门、南昌、烟台等地新兴商务区也集中出让热点地块。
??中国商用物业指数：商业市场平稳
??2015年第一季度，中国商用物业指数（CRI）为110.0，微升0.2点，环比涨幅0.2%，同比涨幅0.3%，整体表现平稳。历年同比上涨趋势逐渐放缓，一方面郊区成为近两年商业主要扩张区域，另一方面餐饮娱乐业态在购物中心中占比扩大，抑制了租金快速增长。
??第一季度一线城市租金小幅回升。近期新开业项目大量集中于上季度入市，而本季度新增项目较少，以消化上季度空置面积为主，空置率有所下降。核心区域租金领涨，而郊区租金与前期基本持平。
??二线城市受部分优质商业项目入市以及春节消费旺季的带动，租金水平略微上涨。基于当前二线城市消费力增强，商家入驻意向较高，新近入市项目空置率均有明显下降。伴随着二线城市核心商圈提档升级的推进，核心商圈的新增供应将创造更多租赁机会，吸引优质国际品牌持续进驻，未来租金预期将保持上行走势。分城市来看，西安、长沙、郑州等二线发展中城市在核心商圈商业升级的推动下租金同比涨势最为显著；而重庆、南京、武汉等二线发达城市商业外扩趋势明显，导致平均租金同比出现下滑。
??三线城市新增项目较少，租金水平稳中有升，空置面积进一步消化，空置率有所下降。随着全国城市化进程不断深入，品牌商对三线城市的发展还是普遍看好，商业发展空间巨大。
??中国写字楼物业指数：利好政策拉动写字楼需求
??2015年第一季度，中国写字楼物业指数（COI）105.3，上升3.6点，环比上涨3.5％，同比下跌3.6%。
??第一季度是写字楼传统租赁淡季，租赁需求相对不高。然而，政策利好企业“互联网 ”、大金融以及自贸区相关的信息服务和贸易行业均表现出较强的租赁需求，促使部分城市及地区的写字楼租金稳步上涨。
??一线城市中互联网及金融企业最为密集，这类企业办公区扩张及更高品质写字楼置换在本季度表现频繁，推动写字楼租金上涨显著，而少量新增供应也被快速吸纳，空置率小幅下降。其中深圳和上海受益于自贸区的确立及扩张，自贸区板块写字楼租金涨幅领跑全市。
??二线城市在经济增速下滑影响下企业对租金敏感度提高。一方面，核心商务区高品质物业供应不足，高租金下企业形象展示需求却未被满足；另一方面，新兴商务区因配套趋于成熟而加速分流市场存量需求，导致核心商务区出现租户外迁现象。整体来看，核心商务区写字楼租金小幅下降，空置率微升，而新兴商务区在租赁需求增加的情况下，写字楼租金明显上升，空置率小幅下降。各城市中，杭州、天津表现最为明显。
??三线城市中由于优质写字楼相继入市，使得整体写字楼品质大有提升，租金走高。然而，在当前经济环境下，市场吸纳缓慢，导致空置率高企。长远来看，三线城市甲级写字楼实际有效需求不足，市场风险将加剧。
??中国零售商信心指数：高奢停滞、快时尚放缓，儿童业态逆市扩张
??2015年第一季度，中国零售商信心指数（RCI）136.1，下降5.8点，环比下跌4.1%，同比上涨8.3%。
??高端零售市场继上季度加大收缩力度后，今年第一季度拓展依然停滞。Chanel、Dior、Prada、Cartier等主流品牌先后下调价格，以价换量提振业绩。2014年，奢侈品牌在中国市场增长乏力，业绩均有不同程度下滑，其中率先降价的Chanel在中国区销售额同比跌幅甚至高达12%，成为奢侈品牌相继下调价格的主要驱动因素。
??先前快速扩张的快时尚在第一季度也放缓了脚步。目前快时尚在一二线城市核心区域的布局已趋于饱和，新店分流作用多于业绩提升，导致单店业绩下滑，从而抑制了其扩张速度。而鉴于目前城郊商业培养期过长，谨慎的选址要求及较高的商务条件谈判博弈，也阻碍了快时尚更大版图的前行步伐。
??值得关注的是，儿童业态相关品牌在今年的拓展速度大大提升，不仅风格主题化，产品线也趋于丰富。除了儿童领域的业态细分，跨领域与其他品牌进行复合业态商业合作的情况也开始增多，例如将儿童业态植入高端商业项目的轻餐休闲区，打造儿童托管概念体验。此外，价格不菲的亲子互动课堂也越来越受到青睐。儿童商业经济正成为商业地产的香饽饽。
??此外，以20-35岁白领阶层为目标客群的密室和鬼屋开始走进购物中心，不仅成为购物中心新盛行的业态，也以200-500万的年盈利成为购物中心最赚钱业态之一。
??中国O2O指数：服务领域O2O商机显现
??2015年第一季度，中国O2O指数（O2OI）316.6，下降76.8点，环比下跌19.5%，同比上涨39.7%。在有史以来最猛烈的年末电商大促活动轮番上演后，第一季度O2O指数周期性回落，但总体趋势增势不减。
??电商应用领域已开始由实物类向生活服务类拓展。继各大电商火拼叫车服务、生活团购及餐饮外卖服务后，淘宝率先对市场作出反应，迅速推出淘生活板块，涵盖家政、汽车、宠物、装修等多个服务项目，覆盖生活服务各方面需求，业务板块延伸。根据国家统计局第一季度数据，网上服务零售额环比大增43%，已占到网上零售总额的17.5%。而一些开发商也嗅到服务领域O2O商机，通过自身商户资源整合开拓超越商业载体的服务需求，增强客户黏性。
??
此外，继天猫国际上线后，苏宁、京东也相继推出了海外购和全球购业务，海淘大战愈演愈烈。与天猫直接对接商家资源不同，海外购和全球购均选择了与当地口碑较高的代购商进行合作，入驻海外业务板块。大而全的业务体系已成为各大电商争夺客户资源的最佳利器。
??Part 2
??市场热点
??上海
??闵行滨江规划启动，南向发展落定
??2015年第一季度，闵行滨江开发项目之一-老闵行滨江绿地开始启动并加紧改造中。预计2017年，集聚交通集散、文化休闲、生态建设等功能于一体的闵行滨江将建成。闵行滨江开发标志着上海“一线江景”开始向郊区扩张，带动郊区沿江段发展，而老闵行滨江段改造还只是闵行滨江改造的起步。
??商业现状落后，产业转型升级加速
??受区政府搬迁莘庄镇影响，闵行滨江所属的南部地区在过去十五年中普遍发展缓慢。从闵行区现有的商业格局来看，70%的购物中心集中分布于莘庄镇和七宝镇，而闵行南部地区多呈现单核发展状态，以沿街形式的商业为主，定位偏低。
??然而，从产业分布来看，闵行南部地区是上海传统制造业基地，拥有4个国家级和市级产业园区，以及3所知名高校，逐渐成为全市领先的产学研一体化区域。
??随着闵行南部地区形成多产业聚集，并且由重工业向轻工业转型，产业升级由工业园向高新科技园发展，闵行南部地区无论产业产值或区域人群消费力均大大提升，南向发展条件已成熟。
??商业未来布局可期，南向发展露端倪
??未来，闵行南部地区商业发展将提速。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2017年闵行南部地区将建设完成4个商业项目，商业总体量达到40-50万平方米，其中英特宜家购物中心最受期待，将成为上海首家集宜家家居与多业态商业于一体的大型购物中心。
??从近五年的商业土地出让来看，闵行南部地区土地出让总量也高达173.6万平方米，占闵行区总出让量的64.2%。其中，浦江镇更是达到84.5万平方米，远远超过闵行核心区莘庄镇和七宝镇，成为未来闵行城区的商业重点布局区域。
??差异化定位，生态休闲度假将成为郊区滨江新功能
??从长远发展来看，闵行南部地区在城市功能上将与核心地区莘庄镇和七宝镇进行错位竞争。在交通便利性及与市区距离上更有优势的核心地区将作为上海市区拓展区，承接商务功能，而莘庄商务区和七宝商务区的建设步伐在未来五年中也将显著提速。由于上海在过往历史中并未对郊区滨江进行过多的工业布局，因此闵行南部地区具有较好的自然生态环境优势，这也为郊区滨江的功能定位提供了良好的基础条件，与市区滨江实现差异化定位。
??目前，市区滨江在经历了土地属性“退二进三”的改造后，既受到传统商务需求普遍布局市区的影响，生态环境也无法满足人们的休闲需求，因此商务功能是市区滨江的主要定位，成为了高端服务业集中布局的现代服务聚集区。城市林立的楼宇也成了市区滨江唯一的景观。
??与市区滨江不同，郊区滨江先天的自然生态环境优势，不仅足以建设郊野公园，发展休闲度假、体育运动、亲水活动等功能，还可以植入文化创意和前卫艺术，将创意、文化、体育、休闲融于一体。根据国外的滨江布局情况，很多欧洲国家都偏好于在滨海城市数百里的海岸线上分段布局旅游中心、游船中心、酒店度假设施和游艇俱乐部等休闲娱乐设施，并配以购物功能的商业项目，加强郊区滨江的游憩商业功能，形成水上旅游的枢纽。而这也将成为未来上海郊区滨江的重要能。
成都
??成都地王频出，土地市场回暖
??根据成都市土地房产交易中心统计数据，2015年一季度，成都土地市场商住用地总计成交55宗地，成交面积共3,112亩，成交总额为143.8亿元，同比上涨33.7%。
??一季度成都土地市场颇为热闹，位于原一医院的春熙路商业用地以17,073元/㎡的价格，超过此前九龙仓IFS创下的16,500元/㎡的纪录，成为单价地王，其次是武侯区人民南路三段24号地块，单价为15,600元/㎡,这两块地均被蓝润地产竞得。
??大宗地块方面，川棉厂地块以20.76亿元的价格被恒大地产竞得，成为总价地王。其次，成华区二环路东一段地块以17.77亿元的价格紧随其后，被首创地产竞得。
??总体来看，一季度成都土地市场不管是楼面单价、土地总价和成交宗数较上季度都有了一定提升。RET睿意德中国商业地产研究中心认为，这主要是因为以下两点：
??第一,土地质量优质，开发商拿地热情高。从成交数据来看，一季度成都高价地块均集中在主城区，地理位置优越。春熙路地块距离IFS项目不到100米，处于春熙路商圈绝版地段；二环路东一段25号地块，紧邻电子科技大学沙河校区和府南河，周边资源丰厚，属于近年来该片区较为稀缺的住宅用地。该地块经过152轮举牌大战，才最终被首创竞得。川棉厂地块曾两度流产，今年三度登场，起拍单价由之前的5,600元/㎡下调至4,758元/㎡，地价成本降低；可见开发商选择这些优质地块，主要是看中地块价值潜力，放手一搏。
??第二，楼市新政落地，开发商补仓囤粮。随着2014年下半年，一系列地产新政的陆续落地，成都楼市逐渐回暖，增添了开发商对市场预期的信心。出于对未来战略布局、资产多样化需求和上市考虑等目的，保利、恒大、万达、蓝光、绿地、首创、蓝润等开发商纷纷拿地，实施补仓囤粮，增加土地存量。
??值得注意的是，一季度成都土地成交少有纯住宅用地，以住宅兼容商业为主。纯商业用地成交面积高于商业兼容住宅用地。成都商业供地比重过高，未来将进一步导致商业地产供应过剩。
??郑州
??郑州批发市场加速外迁，迎来发展新趋势
??2015年第一季度，郑州政府宣布将在今年启动并完成剩余58家中心城区批发市场的外迁工作。随着城市的不断发展、物流规模的不断扩大，许多早期建设的城市道路已大大超出现有承受能力。批发市场作为交通承载力最弱的城区，其外迁标志着中心城区交通改善的启动。
??外迁促使郑州专业市场的格局悄然发生了变化，北汽车、东建材、西纺织、南食品、中心区域服装小商品的传统批发市场格局随着新的批发市场承接地格局分布打破了原有市场穿插和相对集中分布于中心城区的状况，形成了大郑州专业市场多核分布均衡发展的新局面，但同时，短时期内也会因为外迁商户承接地过于分散，造成现有有限商户资源的稀释。
??通过对现状加以分析，我们发现未来郑州专业市场外迁将可能呈现出一些新的发展趋势：
??1、分类发展。以基础原材料、建材为代表的产品仓储依赖度高、交易频度低的大型批发市场走向外迁；以服装、皮具、小商品为代表的形象展示性好、仓储依赖度低、交易方式以展示洽谈为主的市场将借助商业模式升级保留在城市核心区域持续发展。
??2、科技变革引领行业升级。互联网 、腾讯增持华南城股份、微信支付和推送技术、无线互联网大规模实用，app技术等，都正在推动人们消费行为的演进。贸易对网上平台依赖度更高，线下商务活动变为辅助行为。
??代理商功能更多的是展示、洽谈，而非区域仓储，生产厂家也更多的选择多家平行代理，而非区域总代理形式；零售商将会率先广泛采用电商模式，直接与生产对接，逐步传导到批发端；批发端赖以生存的核心竞争力将被削弱，行业将经历大洗牌。
??3、短期竞争加剧。新旧市场都在与时俱进，客户资源的争夺成为核心，未来竞争将会更加激烈。由于成熟商圈的部分专业市场转型升级，对商户吸引力强，在相关仓储依赖度低的业态争夺中，外围市场将会在近期处于明显劣势。
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