在周一闭幕的2013年南京房地产商品交易会(以下简称“春交会”)上，以南京海外置业服务中心为首的海外置业服务机构展区吸引了众多南京市民的 关注。不少市民更是看到宣传消息之后特意赶来的，他们表示：“难得这么多家专业的海外置业机构能聚在一起，我们可选择的房产项目更多了，还能根据不同的需 求选择不同的服务业务。”【热点新闻：69盘年底前将交付 现房销售对开发商压力更大】
南京海外置业服务中心的相关负责人告诉记者，随着人们生活水平的不断提高，南京市民对海外置业的需求也与 日俱增。本次春交会上，南京海外置业服务中心召集了4家海外投资移民专业关机构加盟。据悉，这4家专业机构的从业经验在3—11年之间不等，有的公司专门 做海外置业的项目，有的则偏重解决海外移民的问题。为了更好地帮助南京市民置业海外，本报特意邀请了这4家机构的相关负责人，让他们从各自专业的角度谈谈 目前海外置业的趋势及在海外置业的过程中应该注意的问题。
南京尊天房产销售有限公司马经理：
美国置业要选择400万以上人口的城市
据 美国国家房地产经纪人协会发布数据显示，去年中国购房者在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元，购买量仅次于加拿大人。自2008年美国次贷危机爆发 后，全美房价经历了连续4年的下跌，某些地区的房价下挫了50%—60%，很多房屋目前在低于建造成本价出售。去年的2-3月份是美国房价的一个拐点，目 前全美房价处于底部升温阶段，加之近几年美元贬值，人民币增值，这是60年来最好的购置美国房产的机遇。
从入职以来，我一直从事的 就是美国房地产项目的销售，对于美国置业，我有自己的评判标准，虽然购房者可以根据自己的喜好选择海外置业的地点，但我还是认为，为了规避风险，我们最好 还是选择400万以上人口的城市。例如美国的洛杉矶、纽约、佛罗里达等城市的人口都在这一标准之上，这才有足够的支撑。我不建议大家选择旅游城市的房子， 例如只有不到100万人口的区域，这样的物业未来转让退出的成本很高，将可能面临无人接手的情况。【热点新闻：江苏房产税明年元旦开征？官方：未发布类似文件】
为了更好地帮助购房者解决在美国 置业的过程中遇到的问题，我们公司受到美国G.M.T。（Global Millennium Technologies LLC。)公司的唯一授权，为 客户提供在美购置房产、房屋估价、房屋整修、房屋租赁、房屋转卖及子女入学、赴美就医(月子中心)、获取身份的一站式服务。其中针对房产投资客户，为客户 提供3年一个周期的租金保证计划，客户购置房产后，按照约定的租金收益按月给付收益。全程服务由美国G.M.T。公司的美国注册房产经纪人完成，在美代缴 所有税费，免去了客户的全部担忧及烦扰。
南京优泰投资咨询有限公司经理袁海亚：
莫把购房与移民混为一谈
今 年是我做海外移民咨询的第11个年头，在多年的从业经验里，我发现，目前内地投资者购置海外房产仍然以移民、子女就读、度假等需求为主。当然，还有部分投 资者把前往海外投资房产当做一种避险性投资。相对于内地买房，海外置业的要求更高，所以投资者需做到谨慎行事。【热点新闻：纯新盘上市遇冷首次开盘仅销售2-3成】
我认为，海外置业必 须注意三个方面。首先，是要注意做好功课。我不鼓励投资者在完全不了解市场行情的情况下做出投资决定。而是建议投资者先学习半年时间之后，再考虑买不买。 在我看来，不管出于何种目的，移民自住也好，或是纯粹的投资、子女就读也好，都必须根据自己的实际需求，针对目标市场有详细了解，比如当地的风土人情、地 缘政治、税费构成、经济发展情况、近年来的楼市发展情况等等。
其次，是要选择一家正规的合作机构。大多数情况下，海外置业无法做到 亲力亲为，而且由于对当地的法律法规也不是很了解，所以很多工作必须依赖中介机构来完成。在这种情况下，好的合作伙伴能够让投资者省心省力。必须当心的 是，一定不要把购房与所谓的移民混为一谈。据了解，之前市场上曾流传，在部分欧洲国家买房即可获得该国的移民资格。例如，之前塞浦路斯曾推出购房换5年居 留权的措施，但这与移民完全是两码事。
最后，海外置业时一定要问清楚房屋的隐形费用。例如，美国的养房费用主要包括房产税、租房管 理费等部分费用，养房成本不低。而美国对房子的质量要求较高，“需要维修的老建筑”、“漏水被投诉的房屋”等，都需要一笔不菲的费用支出。不仅如此，购房 者还要了解清楚房屋的债务情况和质量情况，看是否处于被抵押的状态等。
加世通达(北京)咨询有限公司张经理：
“黄金居留计划”或将催生葡萄牙置业热
在刚刚结束的春交会上，我们可以看到，几乎每家海外置业服务机构都推出了葡萄牙的房产项目。与传统的老牌移民国家相比，葡萄牙的名气实在不算响亮，但自从去年葡萄牙推出了“黄金居留计划”之后，这个国家也渐渐进入了国人的视野。【热点新闻：江宁多板块内 房价悬殊巨大】
这 项居留计划与其房产紧紧挂勾，投资人只需购买价值不低于50万欧元的葡萄牙房产，即可快速获得永居身份。今年1月28日，葡政府又对黄金居留计划做出重大 调整，将居住要求从每年30天降至第一年住满7天，此后两年住满14天即可。这样一来，葡萄牙便成为对居住要求最低、最容易获得护照的西欧移民国家。不仅 如此，作为欧洲传统强国，葡萄牙投资移民26个申根国免签，工作学习均享国民待遇，基本没有移民监要求。
种种利好对于想要移民的人 们来说无疑是有着巨大诱惑的，在春交会结束后我做过统计，基本上展会的4天时间里，每天来我们展台咨询海外置业事宜的人有7—8组，在了解了一系列的政策 之后，最终选择葡萄牙做深入了解的客人有5—6组。也就是说，除了有明确购房意向的客户之外，80%的海外置业者还是被葡萄牙的优惠政策所吸引。
我认为，由于葡萄牙移民新政刚出台不久，政策相对宽松，今年或将成为葡萄牙置业的大年。但是，随着其移民体系的愈发成熟，葡萄牙移民政策今后肯定会愈加严格。我建议，有意向的申请人还是要把握契机及时递交申请。
江苏省金阳光出国服务中心有限公司移民总监何明月：
海外置业应挑选品牌中介机构
作 为江苏省最老牌的移民机构、欧洲移民项目的领跑者的江苏省金阳光出国服务中心有限公司，这么多年，一直致力于海外投资移民的服务工作。相比国内房地产行 业，海外房产具有明显的优势，首先海外房产不受70年产权的限制。其次，海外房产面积即使用面积，阳台、花园均不包括在房屋面积之内；最后，葡萄牙、西班 牙、塞浦路斯现推出购房即可获得全家移民身份，房产置业、全家欧盟身份一举两得成为越来越多中国投资人中意的投资项目。
那么，哪些国家和地区值得关注呢？这需要根据具体的需求来进行判断。如果是出于子女读书需求，那么包括美国、英国、澳洲等留学的热门国家和地区可以作为首选。而如果是出于移民自住的目的，包括新西兰、澳洲等适宜居住的国家和地区选择余地很大。
不 过，在挑选房屋的过程中，选择一家品牌中介机构也非常重要。经常我们会看到报道，国内有不少中介在推广海外房产中存在不规范的操作。例如中介在开发商和消 费者之间吃差价或信息不透明等，但选正规中介公司这一现象可得到避免。举个最简单的例子，凡是标有房价等购房合同原件，正规的中介公司都会在买家面前拆 封，信息十分透明，而非正规的公司不会这么做。这一点消费者要多留意。
不仅如此，美国很多楼盘属于反拍房，开发商倒了几次手，一般 买家很难查清楚最终的开发商是谁，代理公司就有机可趁了。比如一套总价30万美元的房子，到了一些代理公司手上就变成了40万美元，提高总价后，中介公司 便相应地提高房子的租金回报来吸引你购买。不过，按照美国的法律规定，有正规牌照的代理公司是不允许溢价卖房的，所以海外置业还是应该挑选品牌中介机构。
本组撰稿 本报记者 刘有仪 金雯莉 杨阳
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