五一期间，镇区有不少优质的别墅、大户型“高帅富楼盘”上市。C FP供图
楼市在整个五一前后会表现如何？“楼市大侦探”告诉你：开发商普遍抱着谨慎乐观态度，有人小步快跑，早早在清明前后便加码推新；也有人退让三尺，基于工期和雨季等客观原因，选择慢工出细活，黄金周后才露面，让这个“五一”有新货没新盘。
虽有“国五条”政策调控的重压，但是地方性的实施细则并未明确，尤其是不温不火的东莞市场，实际上被大多数人视为可“自控”的市场环境。
好在，“楼市大侦探”也打听到，为了应对政策可能造成的观望情绪，开发商又玩起园林、销售中心或样板房展示的噱头，配以五一大小活动，以撩拨购买者的冲动情绪。来，“大侦探”带你去看新货新盘，找相应的买房折扣，带你找“乐子”去。
搜情报
近50个楼盘抢跑黄金周
“今年开发商将不特意将推货节安排在五一节点，在1-4月已经陆续释放。”合富辉煌东莞公司市场研究部总监李兴旺表示。
各大黄金周一向是开发商兵家必争之营销节点，但从近几年开始，一部分刚性需求因观望而积聚，开发商打乱推盘节奏，将积累的供应量一部分提前在五一释放，而更大的货量尤其是新盘仍会在五一之后亮相。
全 新开盘的麻涌楼盘信鸿熙岸选择在4月20日开盘，当天到场的买家来自麻涌本地和周边镇区，几乎全是自住型需求置业者，开盘后的两个小时内，卖掉了200余 套房子，相当于麻涌上一年的成交量(据东莞中原研究中心数据监测显示，去年麻涌仅售出住宅197套，2.05万平方米)。
事实上从3月底至今，开发商的推货开始提前到五一之前，包括碧桂园天麓山、金地博登湖、中信观澜凯旋城、深业欧景城和北大资源御湾等都有单位入市。
在东莞物价局的房价备案公示中，从4月1日到4月28日，有49个项目进行了预售登记前的价格备案，楼盘加推、提前抢跑的意愿非常明显。
开发商的推货节奏自然也会延续到整个五一假期，鼎峰集团品牌总监熊思扬认为，是整个刚需市场决定了营销节奏和需要，这两年来房企更多集中在刚需市场，而刚需市场本身就无节点性要求，所以普遍都把各种节点前置化，更多集中在了3月底到4月份新推。
摸家底
大量“高帅富”楼盘涌入镇区
城区将在“五一”期间加推新品的楼盘，包括江南第一城、金域华府、北大资源御湾、世纪城国际公馆、万科翡丽山、中信森林湖兰溪谷和中信凯旋公馆等，都是针对首次置业或改善性需求。
不过，城区市场已从去年刚需主导型市场偏向了大户型主导，其中江南第一城望族二季将推110-160平方米三房至五房户型，均价约8000-9000元/平方米，其他多数楼盘也以大户型产品为主力，中小户型有“断档”的迹象。
镇区市场会更热闹，也会有更丰富的产品线入市和亮相。
其 中“高帅富”楼盘有锦绣山河观园，将推出140-216平方米湖景平层大宅，和140平方米湖景洋房。430-690平方米独栋别墅也有得选择。万科朗润 园二期别墅新品台地别墅则是目前塘厦独有的产品，整体以采用“大开放”规划设计，和一期产品相比，二期别墅新增了入户停车位、超宽楼间距等特点，预计5月 正式发售。自住型、产品面积适中的楼盘包括中信观澜凯旋城，100- 140平方米的三房到四房产品将在五一期间进行诚意登记。
中端自住楼盘则属寮步为多，包括中惠卡丽兰、星城国际花园、广源香市1号等皆有新品推出。鼎峰花漫里五一主推3号楼王产品，仍然主打首次置业需求。鼎峰尚境3栋产品推出，有部分中小户型，不过更多集中在135-183平方米的平层大宅。
探虚实
工期问题新盘亮相不卖房
这个五一，所有房企都会凑个热闹，全新盘也不例外，但是仅有展示亮相的功能，几乎都未能上市销售，而究其原因，主要因为春季雨天多而导致工期赶不上，因此将推盘时间后置。而这其中就集中了大部分打算在今年上半年入市的全新项目。
如 沙田的碧桂园·柏丽湾日前已开放营销中心和样板房，产品规划有345-1034平方米的别墅，目前已启动认筹。位于寮步的宏远御庭山将在4月29日正式开 放营销中心，相关负责人表示因为雨季等客观原因导致整体营销进度放缓，因此预计该全新项目要押后一个月才正式入市。
大朗和松山湖交接的刚需楼盘中熙松湖国际，预计在五一之后才能正式开盘。该楼盘4月29日正式开放样板房，开发商寄望先给消费者看产品后才有选择的余地。其项目负责人朱富华认为，新政不会对楼盘和消费者产生影响，价格上会考虑随行就市。
李兴旺表示，“五一”市场不会呈现井喷现象，一方面由于工期赶不上的缘故，另一方面由于经历去年的热销后，市场尤其刚需产品已显现供不应求的断档期。
[价格博弈]
开发商“以价换量”仍然是主流
在四月下旬，楼市成交已显现放缓的步调，市场进入五一前夕的短暂调整期。市场处于较为低位的供应水平，房源可选择性少，买家选择等待五一入市，累积的需求未能及时释放。“后市随着五一的到来，仍有多个项目集中发力，众多楼盘整装待发。”李兴旺判断。
从 南都记者对各新旧楼盘摸查和公开的价格发现，目前各大开发商对价格处于谨慎观望阶段。因为近两年来调控趋紧，尤其是国家到地方，一旦各地产生“火热”的态 势，可能立马出台调控政策打压，这也是大多数开发商达成的微妙共识，甚至有人希望销售和价格行情平稳度过，甚至不要太好为佳，免得增强了国家再加码调控楼 市的决心。除了极个别楼盘如汇景世纪双子，称“五一涨千元”之外，大多数楼盘在定价定位上颇为低调，平稳应市。
李兴旺认为，在房价走势方面，第一季度市场上已经经历了一轮小幅上涨，加上后市政策不明朗及竞争加大因素，预计五一期间开发商不会贸然涨价，“以价换量”仍然是主流，故五一房价整体以平稳为主，价格整体维持当前水平。
“东 莞市场价格涨跌尤其不明显，当前的政策和市场环境下也不可能有很大的变化。”熊思扬认为，新政若有具体细则出来，才会真正影响成交放缓。但目前东莞市场对 此不敏感，因此整体上新政影响不大，“如果各种风声来袭，或者真正的细则落地，才会有阶段性的影响。后市可能在2- 3季度迎来一波小阳春。”
消费者价格合适就出手
“新国五条”的出台前后让开发商和消费者担忧，但从目前市场面反馈而言，似乎东莞市场并未产生巨大的“房产地震”。消费者也没有因此而形成大规模的观望情绪，虽心有戚戚焉，但面对开发商的产品和价格都还是颇为动容。
黄金楼市通过网络调查了328购房者，九成余买家是第一次或者第二次置业，其中首次置业者占比近七成。
大 多数买家和网友认为，今年房价比去年同期“升了一点点”，这是近95%的受访网友的选项。而其中，超过三分之一的受访人也坦承，房子看中了，但是手头资金 仍未充足；有两成以上的人认为仍然找不到合心水的房子；表示不看好未来走势的占比约16 .5%；价格上仍希望有所松动的受访人占比有17%左右。
对于消费者而言，最实在的营销方式就是优惠折扣和降价两种，分别有40%和46%的人认可支持。有近七成的受访人表示，五一出手与否要看情况而定，如果房子合适、价格合理就会考虑出手。
采写：南都记者陈焓
