——昌盛联行机构执行总经理李超先生解读
近几年中国各地的商业地产项目犹如雨后春笋般比比皆是。但绝大多数商业购物中心同质化定位严重，经营更是竞争激烈。各大购物中心除了打折促销、节日活动、主题展、发布会等，是否还有更多的运营手法作为吸引客流的手段？是前期研策定位的问题还是中后期招商运营的问题？近日，笔者带着问题专访了摩尔港火车主题购物中心策划定位及招商运营的港资企业——昌盛联行(北京)商业地产管理顾问有限公司(以下简称“昌盛联行(CSG)”)执行总经理李超(英文名Leo)先生，来谈谈现代购物中心的运作精髓。
笔者：李总您好，作为商业地产运营专家，您认为目前经营差的购物中心存在什么问题呢？
Leo：你好，我谈谈个人看法。运作商业地产项目一定要在前期研策定位阶段找到项目的商业属性，也就是项目的商魂，这点极其重要。2015年我国各地的商业购物中心总量预计达到4800家，其中上海在今年开业的购物中心数量预计就有15家，北京超过20家，成都有9家。这样的开业数量和速度在发达国家是难得一见的。但是，在目前众多已经开业的购物中心中，92.3%都是同质化业态定位，除了地理位置、建筑体量、硬装风格等不同，其实各购物中心之间并无差异。各大购物中心的业态搭配基本都是你有院线、超市我也有；你有国际快时尚、国际速食我同样有。我们不能说这样的定位经营就不对，但同区域非错位的商业经营定位模式就会造成项目后期运营的恶性竞争，常规吸客手法也只有活动、促销。所以我认为无商魂、无差异性经营的商业购物中心在未来一段时间内经营惨淡更会加剧。
笔者：近段时间我看到山西摩尔港火车主题购物中心招商异常火爆，我想知道昌盛联行(CSG)是如何想到要将摩尔港项目打造成火车主题Mall的呢？
Leo： 摩尔港项目其实在了解它的专业人士当中，绝大多数都认为其要成功难度甚大。昌盛联行(CSG)在与京铁三宏房地产开发公司和阳泉晟城房地开发公司合作之前，我们也了解到项目的诸多难点：一是项目的商业城市展示面没有；二是由于诸多因素导致与其在2009年同期建设的商业项目都入市开业4年有余、而本项目还未入市；三是由于周期长还未开业导致当地各界人士对项目的信心不足；四是由于前期规划设计缺乏商业运营经营导致现建筑硬伤较多，改造难度极大。基于上述四个方面的因素，我们潜心研究差异性商业的思路，结合投资开发商的背景性质、地理属性等，更主要的是要挖潜项目的商业属性，最终经过多次论证，将本项目定位成——以火车铁路元素为主题的商业购物中心。这主要有三个方面的原因：其一，我们深度挖潜了开发投资方之一——京铁三宏房地产为北京铁路局下属的房地产开发企业，火车元素主题与开发商的背景完全吻合，同时传承了投资商的历史背景属性；其二，1906年开通的石太铁路就有阳泉站，阳泉是中国铁路发展历史较早的站点之一；其三，项目南侧不足20米的地方就是阳泉最早的铁路线，至今还在运行；其四，我们结合阳泉、太原以及山西省内已有的各大购物场所后，运用差异性、主题化、情景艺术化模式打造而成。这更是昌盛联行(CSG)在国内各地域运作商业项目不走同质化、寻求差异性的手法。
笔者：李总，摩尔港火车主题Mall是如何体现火车及铁路的元素的呢？
Leo：我们通过内景装饰设计、空间创意打造，将项目内存在的众多商业死角改造利用，通过世界各国火车发展的历史和演变，以及中国铁路和火车的发展历程，我们以世界铁路和火车的发展，将各层主题场景按照火车发展时段，打造出蒸汽时代、内燃时代、电力时代、动车时代的清晰商业情景主线，结合各类能够与铁路、火车有关的元素、物件并与拟定的规划业态有机结合，塑造一个即可购物休闲娱乐，又有火车文化相关知识，更可进行主题场景体验的“火车文化商业博物馆”的购物中心。我们通过主题的打造，与阳泉市内的各大中、小学、幼儿园初步达成建立了科普文化教育基地，让更多的人了解铁路、了解中国铁路、了解中国快速发展的高速铁路。
笔者：主题情景化购物中心到底有哪些呢？摩尔港火车主题购物中心有什么特殊性呢？
Leo：目前已经开发的主题情景化购物中心有走艺术范儿的上海的K11、北京的芳草地、美国的时代华纳中心；有自然元素的南京水游城、森林摩尔Mall；有主题娱乐的成都环球中心、韩国乐天；有科技主题的英国斗牛场购物中心；还有历史人文的成都太古里、美国凯撒宫等等。
摩尔港火车主题购物中心是中国首个以火车、铁路元素为主题的商业购物中心，同时在世界商业领域也是第一个将商业购物中心与火车铁路元素进行紧密结合、融为一体的商业项目，它的意义非同寻常：第一，在山西省内开创了主题情景化购物的先河；第二；在国内和世界领域开创了首个以火车铁路元素为主题、同时又具备科普知识的商业火车主题先河。我们希望通过我们的运作，能够给山西、给阳泉、给投资方留下一份城市的礼物。
笔者：李总，现在摩尔港火车主题购物中心进展的情况如何？
Leo：现在项目处在内外装施工及局部改造阶段，目前我们招商情况也异常火爆，与我们接手之前形成冰火两重天的景象。预计在不久，阳泉人以及山西其他地域的消费者又将有了一个全家购物休闲、主题场景体验、科普教育学习、虚拟互动娱乐的好去处。
笔者：您认为主题购物中心是未来的发展趋势吗？
Leo：我认为主题购物中心的出现是在时代进步、互联网和电商快速发展后、百货商场和购物中心同质化经营的一段时期的必然产物。主题化商业模式只是未来一段时间且在适合的地理位置、去竞争对手同质化模式的时段结果，不代表就是未来的主流发展方向。但在现阶段内且在合适的城市地理位置和竞争对手同质化模式下还是合适的。
购物中心未来的发展是要回归商业经营与消费的本质，我认为，购物中心、百货商场从之前的场所经营到现在场景经营，未来将更多的可能是互动体验经营到智能科技经营，但始终没有脱离经营。所以无论购物中心在前期的定位如何有前景、规划多合理、初期招商品牌多知名、硬件装修多奢华，在后期入市运营不进行阶段性调商、升级、不懂得与消费者互动，再好的项目其经营业绩也会逐步下滑，所以商业项目在入市后的运营管理极其关键。
笔者：好的，非常感谢李总今天的专业分享，谢谢！
