??近期，大连楼市频繁因为交房或学区问题，引发业主与开发商的纠纷，甚至要求退房讨说法，闹到退房一步，是两败俱伤的结局。那么到底在哪些情况下，购房者可以退房，退房流程及违约金怎样计算呢？房价点评网的分析师就给您细细道来。
??哪种情况可以退房
??购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者有权退房。
??(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
??(2)开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效。
??开发商故意告知购房者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。
??二、购房者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。
??三、开发商根本违约，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。
??依据合同法的一般理论，开发商根本违约，购房者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：
??(1)逾期交房超过一定期限。
??(2)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，购房者有权退房。
??(3)由于开发商的过错，购房者不能依法取得房屋所有权证书。
??商品房退房的流程及怎样计算违约金
??一、退房流程
??【第1步】买房人发出退房通知。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。
??【第2步】15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
??【第3步】开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。
二、退房违约金如何计算
(一)违约责任取决于合同约定和法律规定,且约定优先。
??所以,合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理,如:支付定金一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金。双方都有过错的,按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
??(二)退房违约金的协议
??1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题,要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款,一般在该合同中都会有明确约定,那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼,要求开发商支付未履行合同的违约金。
??2、至于退房协议的条款约定,没有统一格式,应一次性将双方权利义务约定清楚,并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任,这样对您的权益可以实现有效保护。
??3、综上,开发商在第一次违约时,应支付您违反房屋买卖合同的违约金,如在今后退款的过程中出现违约情形,仍需向您支付违约金。
??【房价点评网提醒】购房属于大额消费支出，退房一旦发生不仅可能是时间和金钱上的损失，还会造成孩子入学、家庭规划的大问题。要想规避这些购房陷阱，必须谨慎考虑，实际探访项目，寻求专业人士的帮助。
