星光城购物中心总经理郑智仁正在接受新浪乐居记者采访
新浪房产讯(记者 胡伟波)作为东莞的工业重镇之一，近年来大力推行 “ 设园招商、以商引商 ” 的发展战略，经过几年的努力，取得了十分引人注目的成绩。如今无论是黄江整体的经济实力，还是居民消费水平都有了显著提升。
伴随经济的快速发展，近年来黄江镇的房地产市场也开始火热起来，吸引了百事威、花样年、中惠、金地等实力房企相继进驻开发，如今黄江已经有了以百事威棕榈泉、中惠珺庭、花样年江山、金地湖山大境为代表的多个高端楼盘项目。
与火热的住宅市场形成强烈反差的是黄江的商业地产市场，严格意义而言，截止目前黄江镇还没有一个城市综合体项目，也没有一个高端的购物广场，市民要想购买高端商品不得不奔赴周边镇区，或者驱车前往中心城区。
如今，这一尴尬的现状或许马上就能得以改善。4月18日，黄江镇第一个半开放式的高端综合体项目—星光城将正式开业，这同时也是东莞首个观光体验式的国际时尚广场。借此机会，新浪乐居记者专访了星光城购物中心总经理郑智仁先生。
郑智仁告诉记者，整个星光城项目总建筑面积约13万平方米，包括写字楼、商业、高档住宅、主题公寓等。其中，商业建筑面积约4.5万平方米，共分为三层，近200个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。“星光城购物中心将满足周边30公里范围内居民休闲、娱乐、美食、购物的需要，它会在一定程度上推动黄江商业地产的发展。”
据他介绍，星光城购物中心聘请了美国顶级的设计公司对项目进行量身设计，“商场里面会有很多独具特色的点缀装饰，如搭配LED屏幕和水幕，绿色植物等”，郑智仁向记者表示，他希望通过对“细节的打造”为消费者营造一个轻松、自由、舒适的购物环境。
此外，郑智仁还表示，作为一家台资的大型购物广场，星光城购物中心不仅会有带有台湾特色的装饰设计，还会引进多家台湾品牌餐饮、品牌服饰进驻，“以后大家足不出户就可以吃到正宗的台湾食品”。
谈及星光城购物中心的项目定位，郑智仁表示，“我们将把它打造成为东莞首个观光体验式国际时尚广场，主要目标客户群是白领、偏白领阶层，项目立足于黄江市场，辐射大朗、樟木头、常平、塘厦四个临近镇区，大概200万人口。”
大学主攻经济学、从事商业地产研究多年的郑智仁对于商业地产有自己独到的见解，郑智仁认为，商业地产不能一味的做大，而应该更加注重细节，“要把商业商业做精、做细，“小而精”的购物广场往往更容易获得市场亲睐，更容易成功。”
在被问及如何看待东莞商业地产的发展前景时，郑智仁表示，自己很看好东莞商业地产的前景，“如果莞深同城的发展得很好，那东莞商业地产的前景是非常好的”此外，郑智仁还向新浪乐居记者透露，目前公司正在寻求新的商业地产项目，“最好是临近深圳的片区，我们想尽量往熟悉的市场去做。”
工作中的郑智仁
以下为部分采访实录》》》》》
新浪乐居：据了解，星光城项目一期商业将于4月18日正式开业，请问星光城购物中心在商业设计上有哪些亮点？主要体现在哪里？
郑智仁： 星光城一期、沃尔玛都是在18号正式开业。这个项目是第一个半开放式的综合体，楼上面有住宅和写字楼，下面有商业，是第一个在东莞这种二线城市的商住综合体。
另外，这边的商业可以让当地居民足不出户就买到台湾正宗的食品和商品，我们本身是台资的企业，会引进一些台湾的商品，比如会引进一些保健的如台湾最有名的牛藏。
同时，星光城的商场、设计、包装和装修会不会带有一些台湾风格，项目的建筑设计基本上是由美国知名的建筑师事务所做的，其中还有很多很有特色的点缀，如搭配LED屏幕和水幕，半开放式的游逛等，细腻的细节能够让消费者在购物的过程中有一个比较自然、比较轻松的环境。
新浪乐居：作为一个城市综合体项目，除了最基本的沃尔玛之外，星光城购物中心还有哪些比较大的品牌门店会进驻？
郑智仁：星光城的定位属于在整个片区的中高档商品和中高档需求，在食、衣、住方面都能满足需求。除了沃尔玛，星光城里面还有五星级的影城，还有一部分时尚餐饮，比如六千馆、龙跃、必胜客等，另外，餐饮的部分还有很多其它的轻食餐饮，包括蛋糕类、饮料类、甜点类、台湾饮品等，整个星光城的结构会让现在的消费者和住在这个区域的人群体会到比较安心、健康的享受。
新浪乐居：星光城开业以后主要的目标客户群是哪些？星光城开业之后可以影响到哪些片区的居民？
郑智仁：消费者主要是21-35岁之间现在所谓的“偏白领”、“中白领”阶级，这也是目前在这个地方人口数最多的年纪。
星光城的辐射范围主要是黄江以及周边的几个镇区，如常平、大朗、塘厦、樟木头以及塘厦等，因为星光城这里的位置刚好就是交界点，可以辐射大概200万的人口。
新浪乐居：你们自己持有的商铺比例是多少？
郑智仁：100%持有商铺，也就是租赁合作经营。基本上这10年来商业地产都在研究这个问题，要不要卖？我们在欧美国家和台湾做商业地产基本上都是按照这个模式。资产会不断地因为你的生意量而增加、升值，在我看来它是一个财务价值。早年做地产不懂商业的可能就把商铺卖了，结果空铺率太高，导致影响到它周边的住宅品质和价位，反而到了后来亏得更多，还要自己再返租回来。中国的房地产开发也自己去学习了很多经验，所以在当初决定做星光城的时候我们就以持有自己的物业为基准。
郑智仁与新浪乐居记者合影
新浪乐居：最近两年，东莞经济增速开始放缓，企业经营困难，东莞人口外流明显，在您看来，这是否将成为东莞商业地产进一步发展的一大阻力？
郑智仁：这将会是一个过程，我们也做过经济分析，东莞是有一个主轴，基本的人口数会降低，但是想提高人口数的质量。
以前可能是人多，1天消费10块钱，现在人少了1天可能会消费50块钱，对于我们来说看市场就是看这一块，不是看人多不多，而是看人精不精。中国在沿海地区就像大家都在这边生活，机会应该还很大，做商贸就是看未来10年的发展怎么样。
我们自己也在观察，惠州和广州基本上要同城化，因为整个中国的大计划在深圳前海地区，“前海计划”可能需要研究一下，这个计划就是要把整个南方的经济体在深圳面向全世界，东莞基本上是个腹地，因为现在房价又低，这两三年东莞因为限价维持得很好，所以就没有导致限购。这也是未来房地产投资的空间。
现在平均价格是8200元，东莞在未来是面向全世界的地区，整个珠三角的腹地都是可以在全世界发光发亮的地方，所以我们看好未来10-20年的路。
新浪乐居：有业内人士分析指出“目前东莞商业地产进入了‘寡头时代’，中小地产商的生存难度将不断加大”，对此，您怎么看？
郑智仁：我并不这么看， 每个镇区都有它的独立性， 某个镇可能强在某个方面，商业也是，这个镇可能强在商业模式，它有引进一些不一样的东西，这个地方可能有些自己发展出的手工产品，商贸也是这样发展的。
寡头时代反而是在所谓的新的片区开发，东莞区需要有新的片区开发，需要有大的地产商进驻，比如万科、万达、金地这些，但是不会造成其它的，一个饼就这么大，再大的地产商也没办法全吃，这是肯定的。
对于地区性的开发商来讲，不是要走入跨地区，反而是更加区域化，就是在每个地区都是不同的，但是管理是一样的，是因地制宜的模式。这就是大、中、小之间的并存，我并不认为会变成寡头，因为不可能一两家就把它全吃掉，这是没办法、不可能的事情。以后会变得并存，而且会搭配得非常好。因为大而强的先做好新的开发区，这些有特色的中型会存活下来，变得更有特色。
新浪乐居：今年中央在提倡要大力发展城镇化建设，你觉得“城镇化建设”会不会成为东莞商业地产会有一个新的发展机遇？
郑智仁：对，这是一个机会，这也是跟都市规划有很大的关系。都市规划希望把人留在城镇里面住，然后在都市里面上班，所以基本上把这些人带进来。城镇化是很符合整个城市规划的需求，所以就会带动城镇的经济繁荣。国家的政策大体上还是走计划经济的路线，计划经济的效果在改革开放20多年来之后效果还是非常强的。
新浪乐居：您怎么看东莞商业地产未来的发展前景？
郑智仁：未来如果真真正正在同城的过程当中发展得很好，东莞商业地产的前景是非常好的。简单地说，如受长三角和上海周边环境带动，现在无锡、宁波、温州这些地方都渐渐地起来了，一样的，东莞是夹在广州和深圳中间，所以天然的地理位置就是很好的。
新浪乐居：未来几年，百事威地产将如何布局东莞市场？公司发展战略是怎样的？
郑智仁：作为一个企业，扩展是绝对的。比如百事威本来是做住宅地产的，现在十年内渐渐地又走向了百事威地产集团，我们有酒店，也有住宅，现在还有商业，现在我们也在洽谈，正在进行其它的项目，也是跟商住有关的综合体，就是更大的、更能够吸引整个珠三角环境的综合体，现在正在酝酿当中，也是我们未来的战略目标 。
未来的计划是会朝着这个方向把尺度放大，以把市场范围扩大为目标。星光城的商业尺度是4.5万平米，下次会做到10万平米，我我们也积极着手规划朝着美国、新加坡的商业地产经营模式，让商业地产以(Real Estate Investment Trust,简称REITs)房地产信托基金模式进行投资和经营，吸引更多的商家、消费者参与进来，形成一种健康和可持续的投资供需发展。
朝向基本上会做精，严格地在前期的规划、管理的制度、招商的过程以及合作的对象都要慎选，计划做完整之后马上就会进入市场。目前周边也有项目在运作，近两年就会有一个新的配套，可能不只一个，会是两到三个。
新浪乐居：下一个星光城项目将出现在东莞哪个区域？
郑智仁：东莞靠近深圳的区域，因为黄江这一块客群是往深圳多的，我们就尽量往熟悉的市场去做。也计划将与沃儿玛公司旗下更大型的SAMs CLUB(山姆会员店)再度合作，项目相对星光城来说会更大，也将会引进大型商业百货，与知名企业联手合力开发。
现在大家都不是广东本地来的，我们会往比较多元化的、各地的不同风俗民情类别商业放在这个地方。
