9月10日，国家统计局公布的数据显示，8月份CPI同比上涨2.0%，高于1年期存款利率。这意味着我国再次进入负利率时代。在负利率时代，房产无疑是居民资产保值增值的理想选择之一。
对国内房地产市场而言，负利率意味着什么？本期房产周刊将从房企出海、发债、土地市场情况等角度，探讨负利率背景下的房企发展路径的选择。
“负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。目前，央行1年期存款利率降至1.75%，而国家统计局公布的最新数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，如此一来，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代。
在负利率时代，为避免货币资产缩水，居民往往会尽量少存钱，将更多的资金投入其他渠道。记者注意到，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，期间房地产大多呈现上行趋势。那么这一次，房地产能否借助居民储蓄转移的机会迎来新一轮上涨？地产商又该如何把握这一机会？
负利率或成常态
2014年6月，欧洲央行宣布下调隔夜存款利率至负0.1%，这是全球主要央行首次将该利率下调至负值。随后，日本央行也在去年9月首开先例，以负利率推行债券货币化。考虑到美国自推出QE后利率基本保持在零的水平，低利率甚至负利率已经成为全球各国央行货币政策的常态。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，对于一个经济体而言，负利率可以有两个方面的体现：一是名义利率为负，二是实际利率为负。前者是指居民在银行的存款没有利息，后者是指名义利率低于通胀率，即存款利率跑不赢CPI。
华泰证券的研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
记者注意到，在上述4个负利率时期，CPI的最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%与6.5%。与以往不同的是，本轮负利率的特征体现为“低利率低通胀”，8月份的CPI达到2.0%，与以往相比仍处于较低水平，利率的快速下降是本轮负利率出现的主要原因。
“虽然目前利率水平已经创下数年新低，但由于实体经济依然面临下行压力，政府与企业的投资意愿被压缩，PPI与CPI都很难出现大幅上涨，因此不排除接下来央行可能还有进一步降息的动作，以此来降低实体经济成本，启动基建项目”，黄立冲表示。
申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇也认为，在经济内生动力不足的情况下，政策将根据需要为“稳增长”保驾护航，如果有需要央行还会继续降息，负利率有可能成为未来一段时间的常态。
房地产的好日子？
在负利率时期，由于存款变相贬值，迫使资金更多地流入资产领域，从而推高资产价格，房地产作为国内最大的资产吸金池，或将率先受益。
国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，在我国4次负利率期间，房地产都呈现出价格大幅上涨的情况。
其中，1992~1995年，全国商品房价格由995元/平方米上涨至1591元/平方米，累计涨幅达到60%；2003~2005年，商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米，累计涨 幅 为 34%；2006~2008年，商品房价格由3367元/平方米上涨至3800元/平方米，累计涨幅为12.8%；2010~2012年，商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米，累计涨幅为15%。
“不止是我国，欧美国家和日本在负利率期间，房地产也呈强劲上扬的态势”，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，目前A股正面临剧烈调整，房地产作为居民保值性最强的大类资产，有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。加上目前贷款基准利率已经创下近年来的新低，如果没有意外，今年全国商品房销售额将会超过2013年，刷新历史纪录。
黄立冲也认为，房地产市场将从负利率环境中率先受益，但与以往普涨的市场格局不同，接下来城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。
房企借机大规模融资
尽管负利率时代有望为房地产市场带来一段繁荣时期，但并非所有房企都能从中受益，谁能把握机会去库存、充实财力，甚至展开并购，谁就有望在行业动荡中实现弯道超车。“虽然房地产市场短期内会受到负利率刺激而走强，但不可忽视的是，实体经济仍然处于探底的过程中，如果楼市短期出现过度透支，明年的市场环境也许会恶化”，黄立冲表示，因此，房企更应该居安思危，抓紧今年的机会去库存，扩张的时候要留有余地，以便在市场形势突变时能够自保。
借助资金成本的快速下滑，通过发债融资充实财力，是大型房企实现弯道超车的重要手段之一。中原地产研究部数据显示，今年以来，已经有超过60家上市房企在国内发行公司债，融资额度高达2500亿元，且发债成本明显下降。以恒大地产为例，公司于今年6月成功发行的50亿元境内公司债，融资成本仅为5.38%，仅为海外发债成本的一半。“在负利率时代，资金都很便宜，大型房企这个时候就应该多借点钱以储备粮草”，欧阳捷认为，如果接下来市场走好，充足的财力可帮助企业攻城掠地，像融创这种大房企已经通过融资频频展开并购，未来很可能实现弯道超车。即便市场不好，充裕的现金也是最好的御寒“冬粮”。
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负利率时代房企生意经：负债拿地赌项目增值
每经记者 王杰
北京一位业内人士和《每日经济新闻》记者聊天时感叹，“有地必抢，今年地王真是泛滥啊。”若要盘点今年房地产行业的关键词，“低利率”和“地王”一定会上榜。是“人傻钱多”炒出高地价？还是占领一线城市真能抱得“金砖”？
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在负利率时代，随着资金成本下移，很多房企都在发债拿地，以赌高价地后续增值的空间。
华润：年内已拿下多地地王
“金九银十”初期初期，一二线城市地王频现。中原地产数据显示：9月前8天，一线城市成交8宗土地，平均溢价率超过31.63%，平均楼面价达到了1.49万元/平方米的年内最高点；二线城市成交了143宗土地，平均溢价率高达43.8%，平均楼面价达到了2205元/每平米，也刷新了最近几年的纪录。
在业内人士看来，一二线城市土地市场热是因为楼市回暖明显。新城控股高级副总裁欧阳捷向表示，负利率时代更合适借款。房地产市场有结构性差异，一二线城市的房子增值性要比三四线城市强，三四线城市的房子可能不再贬值了，但增值速度较慢。
在此背景下，一二线城市市场备受房企关注。8月28日，经过激烈角逐，华润置地以总价47.2亿元，获取武汉P（2015）076号光谷长动地块，总用地面积约11.49万平方米，楼面价8831元/平方米，溢价47.29%，刷新武昌单价地王纪录。
早在今年1月7日，华润置地北京大区北京公司联合首开股份、平安不动产在经过53轮竞价之后，最终以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑居住地块，成为北京新晋总价地王。
3月20日，华润联合华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼面价3.49万元/平方米，刷新上海地王纪录。6月3日，华润联合华发再以87.95亿元竞得该区域N070501单元09-03地块，楼面价3.81万元/平方米，再度刷新上海地王纪录。
值得注意的是，地王项目高地价往往伴随着高风险，回顾过往一些地王项目，有些甚至变成了烫手山芋。
融创：通过并购曲线拿地
虽说一线城市的土地稀缺，地王项目仍让一些企业忌惮，因此，并购成为有的房企曲线拿地的手段。
在融创中国2015年中期业绩发布会上，孙宏斌表示将继续在有潜力的一二线城市深耕房地产，不过对于城市和项目的选择，会更加谨慎，将继续关注可并购的机会。“一线城市的市场没问题，房价肯定不会出现大幅回调，但北京、上海的地价太贵了，可能卖10万元/平方米都不赚钱，虽然市场没问题，但如果价格不合适我们也不会去拿这些地。”
一个多月以来，融创已经发起了多笔收购，包括32亿收编中渝置地成都7个项目，5.7亿元加码浦东东郊项目股权，以及设立平台公司和收购天朗地产的项目。
从最近两年的一系列动作来看，并购已成为融创最主要的拿地手段。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，融创会选择容量大的市场收购优质项目：比如武汉、成都、重庆等城市，尽管从楼市基本面来看，这两个城市都有去库存压力，但是这些城市年均住宅销售量都在1000万平方米以上，武汉去年销售面积甚至达到1800万平方米，成为全国销量最大的城市。
房企力拼一线土地市场
对北京土地市场来说，没有地王或许才是新闻。今年1月，备受关注的朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块，被首开-龙湖联合体以11.25亿元拿下，溢价率达42%，折合楼面价3.5万元/平方米。9月8日，龙湖地产与保利地产、首开地产组成联合体，以42.5亿元总价竞得东坝南区1106-657地块,折合楼面价50081元/平方米。
不仅是东坝，由于城南行动计划推动了北京南部地区配套的完善，丰台区的地价也一路高涨。8月，中铁建方兴联合体拿下丰台石榴庄地块，楼面价超过5万元/平方米。
地价推高房价，为了提高房屋的保值增值能力，房企力拼豪宅市场。保利海德公园、中赫万柳书院、龙湖西宸原著、红玺台、等都走高端住宅路线。
欧阳捷指出，虽然一线城市价格偏高，但是由于这些城市核心地段的土地稀缺，加上人口在不断净流入，一二线城市不存在价格下跌的可能性。
房企高价拿地开发高端项目，盈利空间多大？欧阳捷表示，高价地的操作方式通常是用时间换价格空间，以前房价快速上涨时代，涨价空间完全可以覆盖利息成本。在负利率时代，随着资金成本逐步下移，很多房企都在发债，这样就可以赌高价地后续增值空间。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企在一线城市拿地，不用担心去化问题。但如果地价过高，利润空间就很难保证，地价上涨幅度最好不要超过房价涨幅，否则就存在“剪刀差”的风险。
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上市房企发债潮起 谁在现金丛中笑？
每经记者 杜冉乐
受益于政策松绑叠加降息潮，原本就为“吸金”大户的地产商，加速绕道权益融资外的另一自我“救赎”路径——发债。
9月8日，西藏城投（600773，SH）发布公告，拟募资不超过9亿元的公司债申请已获得证监会核准。作为地产股中的小盘股，西藏城投仅是当前上市房企债券融资的一个缩影。有相关机构预计，年内房企仅公司债规模或达3000亿元。
一位房企高管表示，之前多数房企的负债结构很差，短债较多，成本也较高，伴随低利率时代的来临，房企急需调整资本结构，以适应新的财务要求。
上市房企大举发债
如果放眼整个亚太地区，世邦魏理仕相关统计显示，上半年房地产债券发行持续活跃，亚太区发行总额高达212亿美元，占2014年全年的63%，中国房企2015年上半年债券发行总额占亚太区的63%, 仅6家中国房企就已发行了总价值超过10亿美元的债券。
同时，目前恒大、远洋、龙湖、碧桂园等内房股纷纷转向境内发债融资，而之前这些房企多会借道海外发债。
东方财富Choice金融终端数据显示，年初至今，仅在A股市场上，上市房企发债规模已接近1200亿元，其中上半年累计发债571.29亿元，尤其是三季度开始进入爆发期。
金科股份董秘刘忠海告诉《每日经济新闻》记者，“这个月初，我们正式发行了第一期20亿元公司债，总发行额38亿元。未来看情况，融资会向债券融资这方面倾斜，这还要看审批通过得额度。”
上市房企如此火爆的债券融资，如果放在过去几年，让地产大佬想都不敢想。上述机构统计显示，2014年上市房企发债仅实现融资354.9亿元，而2013年仅45亿元。
2013年7月，随着上市房企再融资开闸，尤其以定增再融资预案较多，彼时涉及总融资需求上千亿元，但2014年上市房企定增再融资完成才400亿元。《每日经济新闻》记者注意到，开闸初期，多数房企被核准周期长达一年以上，对于急需输血的中小上市房企来说，仍显得过慢。
今年4月以来，A股市场多数地产股股价大幅上涨，这为不少难以股权融资的上市房企解决了燃眉之急，纷纷通过定增、委托贷款等形式融资。6月中旬以来，A股市场突遭大跌，大量股票的股价已跌破增发价，这让股权质押融资风声鹤唳。
加速融资的同时，资产负债水平备受关注。按照申万行业新分类，东方财富Choice金融终端数据透露，截至今年6月底，135家A股上市房企的算术平均资产负债率63.47%，中位数66.23%，比如龙头万科78%，泰禾集团89.7%，鲁商置业92.7%，珠江控股则高达105.5%。
记者注意到，在房地产白银时代，一个典型现象是地产小盘股负债率普遍较低，而大中型房企负债率普遍较高。
刘忠海坦言，过去很长时间，A股上市房企的负债结构是很差的，尤其以短债为主，如开发贷为1~2年，信托借款多为2年。发行公司债，能实现债务结构“长中短”的搭配。
多家房企融资仍谨慎
上市房企高频发债，除了让外界担忧其继续抢“地王”推高房价之外，也牵出了一个重要疑问：这种以长期低利率获得现金的方式，会是一种高明的做法吗？
亚信控股集团董秘荣腾洪表示，房企集中发债为其投融资增加了流动性，活跃了交易市场，购买者多为国企控股的投资机构，但最大问题是其收益率能否比其他产品高。
由于去年楼市持续低迷，不少观察人士将多数房企面临的高库存与转型风险解读为“去杠杆化”。
记者发现，实际上，受制于权益融资不畅，多数房企只能高成本举债。由于杠杆率偏高，吞噬了部分营业利润，降低了利润率，影响为股东赚钱的能力。而这虽有利于债权人投资收益，但随着债务人信用评级恶化，掩盖了债权人投资短期化的弊端，加剧了房企经营风险。
某上市房企财务中心相关人士表示，站在股东的角度，他们最关心全部资本利润率是否超过借入款项的利率，即借入资本的成本高低。在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，否则不适合大规模举债。
记者查询了135家A股上市房企今年中报、2014年与2013年报的资产负债率，发现总体虽有“去杠杆化”的趋势，但算术平均值仅微降了0.3个百分点，中位数降了0.9个百分点，其中包括北辰实业、华远地产、中洲控股、珠江控股、信达地产、泛海控股、荣盛发展、迪马股份、云南城投等中型房企。
对此，迪马股份董秘张爱明表示，债务规模多少要看负债率，公司负债率并不高，通过“加减法”，发行期限长的公司债替换成本高的信托类融资，降低成本。
东原地产集团作为迪马股份地产运作核心平台，其营销管理中心总经理陈文透露，东原作为成长性房企，手上有多少钱就做多大事，财务端口也很稳健，目前可售货值已不能满足高周转需要。
记者研究发现，内地房企“去杠杆化”，将紧随其发展模式的转型，仍是一个中长期过程，不像港资房企长期借助海外低廉资金，其优质投资性物业又占较大比重，能够对其形成现金流支撑。
