主持：
翟宇《第一财经日报》地产周刊主编
嘉宾：
顾云昌 中国房地产业协会副会长兼秘书长
唐小飞 西南财经大学西部商学院副院长、教授、博士生导师
姚敏 蓝光嘉宝公司常务副总裁
潘继谦 青羊工业总部基地总经理
丁祖昱 易居中国执行总裁
7月31日，在2013地产汇城市巡回论坛(成都站)暨中国商业地产高峰论坛上，房地产行业专家学者、业界大佬针对商业地产进行交流。在“大话商业地产”论坛环节，企业老总与业界专家针对商业地产的发展、热门区域和运营模式等热点话题，展开了一场激烈的头脑风暴。
商业地产快速发展
是否存在“泡沫”？
主持人：很多研究机构的报告显示，成都商业地产的在建规模位居全国前列，这个结果意味着，成都商业地产正处于快速的发展阶段，同时也意味着成都商业地产可能面临泡沫化的问题。您如何看待这个问题？
唐小飞：成都有商业地产“第四城”之称，从北上广的商业地产现状和发展脉络来类比，成都的购买力和商业体量是匹配的，其购买力上能容纳这么多体量的商业地产项目。另一方面，成都作为休闲之都，这一定位会对商业地产形成有力的支撑力量。
姚敏：我个人不赞同商业地产“泡沫论”。成都商业地产集中放量，是市场竞争发展中的阶段性现象。商业不同于住宅，是更加完全的市场化竞争。只能说，阶段性过剩在某一时间段会出现，但是是完全可以通过市场消化的。我认为，我们要践行市场问题用市场手段来解决。相信在不远的将来，在市场的自我调节和完善中，结构将趋于合理。
顾云昌：从一些数据来看，成都商业地产面临着一次快速发展的考验，这提醒我们要有风险忧患意识。反过来看，这有助于推动商业地产的路径创新。有了创新，未来才能健康发展。文化大繁荣、发展休闲度假产业，以上两个发展方向近几年上升到战略层面，也是中国泛商业地产的发展方向，希望正在规划中的项目能够在这两个趋势中找到更为广阔的天地。
丁祖昱：“泡沫化”的疑虑，不仅在成都商业地产界出现，其实国内有很多城市也在面临类似的疑惑。目前国内商业地产主要面临几大难题：一、电商对商业地产的冲击。从招商运营的角度看，目前商业地产与电商的竞争较大，说到底是传统模式和新兴模式之间的竞争，体验消费是商业地产的下一步发展方向；二、区域、结构上的过剩。这一现象的出现，核心问题在于供求关系。我认为，市场的整体需求是毋庸置疑的，但界定到某一区域内则需要具体分析；三、大多数商业地产的开发模式均为少量自持，主要靠销售来拉动。这样的运作模式，意味着商业地产的资金来源受制于销售规模，因此大多数项目对销售依赖很大。
具体到成都的商业地产，我认为成都的市场需求是足够的，需要的只是时间来消化。
潘继谦：我认为，这只是结构性过剩。适度调整后，这一现象会得到解决。具体说到解决对策，个人认为，空间、片区的合理规划很重要。商业布局要更多考虑交通关系，“摊大饼”的模式是行不通的。在空间布局上，住家所在地、上班所在地和消费目的地要体现三位一体化，吃、住、购、行要在同一空间范围内解决。
商业地产布局
哪些区域最热？
主持人：如果将成都的商业地产布局划分为几大板块，你们认为哪些区域板块的商业地产项目最有可能成功，或者最容易成功，哪些区域板块的项目会存在一定的市场风险？为什么？
潘继谦：针对居住、上班、购物的三位一体化，我们做过市场调查。这个调查的初衷是，居住需求、办公需求、娱乐需求是否在区域内实现了平衡？不平和的就有更多机会。
龙泉的“不平衡性”比较典型。近些年，龙泉作为大工业集群地，其开发园区的工业发展十分迅速，铺垫了很好的人气基础。在这种情况下，其整体的商务需求还未能很好地支撑。
我认为，“洼地”恰恰在于居住人群已形成、缺少商业支撑的区域。
丁祖昱：不论哪个城市，传统商业区一般被认为是投资风险最小的区域，越中心越好。另一个准则是，商业往工作、住宅密集的区域靠，风险自然小。
风险大的区域，是缺乏定数的区域，比方说产业人口未到位的情况下，前期的投资风险就比较大。
顾云昌：风险大不大，主要看有没有集聚效应。城市化目前正处在小城市往大城市走的趋势，因此，人口多的区域，有产业的区域，房地产才会兴旺。
姚敏：有人气就有商气，有商气就有机会。做商业就是做人气，有人的地方，才有购买力，愿意消费的人多了自然形成商气，有商气就有机会。
唐小飞：成都作为一个有巨大消费支撑的城市，其规划很重要。产业做得突出，商业就会有更好发展。
商业地产运营模式
出售还是自持？
主持人：成都的商业地产项目中，有不少是出售型的，只有少部分是开发商自己持有经营的。你们如何看待这两种模式？
姚敏：针对不同的项目，的确会出现不同的运营方式。
集中型商业，适合部分自持。在实际运营中，开发商会出售一部分，满足投资者需求；但自持和出售的比例一定要控制，绝对不是卖完了事。作为经营方，做好业态的把控，有统一的经营权，保证资产价值的提升，这对商业发展是有力的；住宅底商一般采用销售模式，当然也并不绝对。这主要基于开发企业战略定位等方面的考虑。
潘继谦：在商业开发中，写字楼更多的属于出售型。与其相搭配的商铺等，作为写字楼配套，最好由开发商留作自持，这样一来，才能把配套部分的服务工作做好，带动区域的升值。
丁祖昱：到目前为止，很少有开发商完全自持的商业物业。基本上自持是小头，销售是大头。那么，自行持有部分怎么配合项目的整体运营？需要通过大的运营做保证，通过平台确保整体的向好。
顾云昌：在我看来，销售出去如何加强运营，需要开发商积极思考并做到。
