以房养老，在国内虽算不上什么新鲜事物，但却成为了今年中秋假期人们团聚、赏月时热议的话题。9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》)中明确提出“以房养老”试点，同时拨动着人们最敏感的两根神经：房屋与养老。在与传统观念的激烈碰撞中，“以房养老”正在开始新一轮的探索。
以房养老由来已久
“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这便是此次《意见》中涉及的“以房养老”政策。实际上，住房反向抵押贷款就是我们常说的“倒按揭”——房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有，也就是说，老人选择此项业务后仍然可以住在自己的房子里，且能够提前将房产变现用于养老。
“‘以房养老’属于舶来品，其在欧美国家以多种形式成功实施，是老年人养老的重要模式”，中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫介绍，这一概念在国内也并非首次提出，尽管许多人是第一次听说，但实际上从2007年至今，上海、南京、辽宁等地便自发出台过“以房养老”的相关措施，只是由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正成形。
与传统观念的碰撞
“以房养老”一石激起千层浪，引发广泛的社会讨论，最直接的原因便是其与中国传统观念的激烈碰撞。有分析称，这才是“以房养老”在国内多次试水无果的真正桎梏。
“这看起来更适合那些无子女或是失独的老人，我的房子将来希望留给孩子，毕竟它是我一生最大的物质财富”，市民郝大爷如是讲。可以说，郝大爷的想法能够代表绝大多数老年人，“养儿防老”和“祖宅传承”的观念源自几千年来形成的浓厚宗族传统，在中国人的思维中根深蒂固。将房产抵押或售出以解决养老资金的方式与传统观念出入很大，一时很难被大众接受。郝大爷的老伴也有自己的顾虑，她说真要是把房子抵押给银行，养老的钱富裕了，却很有可能因此撕裂了亲情，毕竟老年人颐养天年更多地需要感情上的呵护。
2012年末，我国60周岁以上老年人口达1.94亿，占全国总人口的比重为14%。从第五、第六次人口普查数据对比可以看出，占主体地位的年龄段有所上移，由10-39岁提高至15-49岁，其中40-44岁人群在2015年后逐渐进入老年阶段，将进一步推动老年人口比重的上升。不言而喻，养老不单单是老年人正在关心的，也是一部分年富力[简介 最新动态]强的中年人需要考虑的。秦晓鑫分析称，当前“4 2 1”已成为中国的主流家庭模式，面对生活中的现实压力，一部分为人子女者很难凭一己之力为父母营造安享晚年的幸福环境，因此尽管心理关难过，但“以房养老”仍旧符合他们的现状与需求，值得认真考虑。
给养老多一种选择
在有关“以房养老”的讨论中，很多人担心房屋将成为未来养老的主要经济来源，实际上，这只是一种误读。从《意见》发布的内容中不难看出，“以房养老”只是完善投融资政策的具体举措之一，同时推出的还包括土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和就业、鼓励公益慈善组织支持养老服务五个大项的若干政策措施。秦晓鑫也认为，“以房养老”仅是养老制度中的补充制度，并不能取代现有的家庭、社会养老格局，而仅是为少部分家庭提供另一种选择。“比如，以房养老的前提是拥有住房，我国目前60岁以上农村老年人超过1亿，他们中大部分人的住房属于农村集体用地，并不具备金融机构或是房产机构买卖条件，因此无法实行‘以房养老’”。
当然，“以房养老”若想真正实现预期效果，尚需在操作层面上不断完善。此举在欧美国家的成功运行自有值得借鉴的地方，中国版的“以房养老”还应积极完善具体操作措施，使其适应市场现状。比如，我国城镇住宅用地70年使用权期限便是不少金融机构论及“以房养老”时所忧虑的，一位金融行业从业者就表示，老人将房屋抵押时，房屋的使用年限大都所剩不多。老人过世后，金融机构就不得不利用更少的使用年限补偿已经支付的成本。虽说住宅用地可自动续期，但实际操作中依旧存在着未知的风险。除此之外，秦晓鑫认为有待完善的环节还有不少，“‘以房养老’时间跨度较大，利率政策和利率变动对‘以房养老’业务影响至深，而经济波动的周期性则有可能导致未来房产并不能保值增值”。她还表示，目前我国市场上缺少成熟、专业化的商业机构来开展此项业务，对于决断谨慎的老年群体来说，如果没有一家值得信任的合作方，他们很可能对此望而却步。
养老地产再迎机遇
近年来，养老地产概念不断升温，不仅引得万科、保利、远洋等30多家房企纷纷试水，一批险企、能源企业甚至也不顾“做熟不做生”的生意法则，争先恐后地将触角伸向这块大蛋糕。此次《意见》中明确提出完善市场机制，社会力量被寄希望于成为发展养老服务业的主体，养老地产再次迎来发展契机。
“举个例子，《意见》中要求2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张，以2020年末全国老年人口2.43亿计算，新增的潜在需求约为350-500万张。”秦晓鑫赞同社会力量积极参与养老产业及养老公共服务，同时她也为房地产开发企业提出建议，由于受众的需求特殊，养老地产项目与以往不同，需要更注重配套设施及服务水平，以满足老年人生活的各项需要，尤其是医疗设备配套及相关专业人员的跟进。因此，养老地产项目的规模应进行合理的控制，设计应更为科学、人性，管理应更加高效。
